Cœur d'Europe sécurise un immeuble de bureaux à Waterloo occupé par BNP Paribas Fortis

La SCPI Cœur d'Europe accélère son expansion sur l'immobilier tertiaire de la zone euro avec une transaction marquante en Belgique : l'achat d'un immeuble de bureaux à Waterloo, loué en totalité à BNP Paribas Fortis. Pilotée par Sogenial Immobilier, l'opération illustre la stratégie de diversification européenne de la SCPI, clairement positionnée comme une SCPI européenne tournée vers les marchés de la zone euro.

Au-delà de l'annonce, cette opération met en exergue plusieurs tendances clés : recherche de revenus prévisibles, choix d'actifs sécurisés, montée en puissance des critères ESG et rôle structurant des marchés belges dans les portefeuilles paneuropéens.

Cœur d'Europe étoffe sa présence en Belgique

L'immobilier d'entreprise en Belgique constitue un axe prioritaire pour la SCPI Cœur d'Europe, déjà déployée sur plusieurs marchés européens (Espagne, Portugal, Belgique, etc.). Créée en 2021 et gérée par Sogenial Immobilier, la SCPI investit à 100 % en zone euro (hors France) sur des classes d'actifs diversifiées (bureaux, commerces, locaux d'activités, logistique).

Dans cette logique, l'acquisition d'un immeuble de bureaux à Waterloo, au sein du Waterloo Office Park (WOP), vise plusieurs objectifs :

• Accroître l'exposition au marché belge, réputé pour sa maturité et sa stabilité sur le segment bureaux.
• Cibler un actif tertiaire occupé par un locataire de premier ordre (BNP Paribas Fortis).
• Garantir des revenus locatifs résilients via un bail long terme.

L'actif s'intègre dans une stratégie de rendement stabilisé, conforme à l'ADN de Cœur d'Europe, qui recherche un couple rendement/risque attractif au travers d'un patrimoine européen diversifié.

Pourquoi la SCPI Cœur d'Europe a choisi Waterloo ?

Un ancrage dans un pôle tertiaire reconnu

Située au sud de Bruxelles, Waterloo offre un positionnement apprécié des entreprises : proximité immédiate de la capitale, excellente accessibilité routière et écosystème tertiaire structuré. Le site bénéficie notamment de connexions rapides aux axes E411 et N5, facilitant les liaisons vers Bruxelles et le reste du pays.

Cette localisation permet un accès aisé à :

• L'aéroport de Bruxelles ;
• Les principaux pôles économiques de la région bruxelloise ;
• Le réseau autoroutier national et européen.

Pour les utilisateurs, cette accessibilité renforce l'attractivité du secteur, un critère décisif dans une stratégie d'investissement immobilier Belgique axée sur les bureaux.

Le Waterloo Office Park se distingue par :

• Un cadre paysager de qualité ;
• Un environnement de travail apprécié des collaborateurs ;
• Une offre de services dédiée (restauration, services de proximité, etc.) ;
• Une forte visibilité sur le marché des bureaux en Belgique.

Ce type de parc tertiaire, identifié et reconnu par les utilisateurs comme par les investisseurs, contribue à la résilience locative des immeubles qui y sont situés.

Un parc tertiaire plébiscité par les utilisateurs

Le Waterloo Office Park fait partie de ces ensembles périphériques qui ont conservé une forte attractivité grâce à plusieurs atouts :

• Accessibilité routière de premier plan ;
• Proximité de Bruxelles, avec des conditions d'occupation souvent plus compétitives que l'hyper-centre ;
• Environnement paysager soigné, propice au bien-être au travail ;
• Services adaptés aux entreprises et à leurs équipes ;
• Capacité de stationnement importante, très recherchée dans ces localisations ;
• Notoriété du site sur le marché tertiaire belge, avec une base d'occupants composée de grands utilisateurs.

Pour une SCPI comme Cœur d'Europe, qui arbitre entre rendement, liquidité future et risque locatif, cet environnement envoie un signal fort quant à la pérennité de la demande locative.

Un immeuble de bureaux entièrement loué à BNP Paribas Fortis

Un ensemble de 2 005 m² sur deux niveaux

L'actif acquis par la SCPI Cœur d'Europe au sein du Waterloo Office Park est un immeuble de bureaux d'environ 2 005 m². Mis en service en 1995, il se développe sur deux étages, avec des caractéristiques techniques standards pour ce type d'ensemble tertiaire.

L'immeuble dispose de 43 places de stationnement, en intérieur et en extérieur, un critère notable dans un secteur où la voiture reste le principal mode d'accès des salariés.

Ce positionnement correspond à la cible habituelle de la SCPI :

• Actif tertiaire de taille intermédiaire ;
• Implanté sur un marché établi ;
• Potentiel de création de valeur via des améliorations techniques et environnementales.

Un locataire historique depuis plus de deux décennies

Le principal atout de ce patrimoine immobilier tient au profil de son occupant : l'immeuble est occupé à 100 % par BNP Paribas Fortis, acteur bancaire de référence en Belgique.

À noter :

• BNP Paribas Fortis est en place depuis plus de 20 ans ;
• La banque s'inscrit dans une logique d'implantation durable au Waterloo Office Park ;
• Le risque de vacance locative est structurellement limité avec un locataire solide aux besoins immobiliers stables.

Pour une SCPI de rendement, la présence d'un locataire historique de cette qualité constitue un facteur majeur de sécurisation des loyers.

Une visibilité locative étendue

Le bail en cours affiche une durée résiduelle de 9 ans, dont 6 ans fermes. Un engagement particulièrement recherché par les SCPI dans un contexte où la visibilité des revenus est déterminante pour les épargnants.

Conséquences pour les associés :

• Visibilité locative pluriannuelle, réduisant le risque de baisse de loyers à court terme ;
• Potentiel de stabilité du taux de distribution, l'actif alimentant un socle de revenus récurrents ;
• Meilleure prévisibilité des cash-flows, facilitant la gestion d'ensemble de la SCPI.

Dans un portefeuille d'immobilier tertiaire européen, ce type de bail long terme constitue un pilier de la stratégie de rendement.

Tableau récapitulatif de l'acquisition

Une acquisition en phase avec la stratégie européenne de la SCPI

Une diversification géographique pleinement assumée

La SCPI Cœur d'Europe a été pensée pour investir dans différents marchés de la zone euro, hors France, en privilégiant des actifs à rendement stabilisé. Elle a déjà procédé à des acquisitions en Espagne (industriel/logistique, commerce) et au Portugal. L'opération de Waterloo s'inscrit dans cette diversification européenne :

• Répartition des capitaux entre plusieurs pays (Espagne, Portugal, Belgique, etc.) ;
• Exposition à des cycles économiques et immobiliers diversifiés ;
• Atténuation du risque propre à un seul marché national.

Dans un contexte où certaines SCPI historiquement concentrées sur la France cherchent à rééquilibrer leurs portefeuilles, Cœur d'Europe confirme son ADN de SCPI européenne.

Une sélection d'actifs tertiaires exigeante

L'acquisition de Waterloo illustre la politique d'investissement de la SCPI :

• Localisation dans un pôle tertiaire établi, reconnu des utilisateurs ;
• Occupation totale de l'actif ;
• Locataire de premier plan (BNP Paribas Fortis) ;
• Durée résiduelle de bail significative (9 ans, dont 6 fermes) ;
• Marges d'amélioration de l'immeuble, notamment sur l'environnemental.

Cette combinaison répond aux critères d'une gestion orientée vers la qualité du patrimoine et la résilience du rendement. Les plateformes spécialisées rappellent que Cœur d'Europe vise un rendement compétitif, avec des objectifs de distribution supérieurs à 5 % bruts ces dernières années, tout en conservant un risque modéré (profil 3/7).

Jean-Marie SOUCLIER, Président de Sogenial Immobilier :

Cette opération concrétise notre approche sélective en Europe : privilégier des actifs tertiaires bien situés et sécurisés par des locataires de référence. Elle renforce la qualité et la résilience du portefeuille de la SCPI Cœur d'Europe.

Des perspectives d'amélioration sur le plan ESG

Des optimisations énergétiques identifiées

Au-delà du rendement immédiat, l'immeuble de Waterloo présente de réelles opportunités d'amélioration environnementale. Plusieurs leviers sont envisagés :

• Installation de bornes de recharge pour véhicules électriques, en phase avec la transition de la mobilité ;
• Mise en place de panneaux solaires pour produire une partie de l'énergie sur site.

Ces actions s'inscrivent dans la progression des critères ESG au sein de l'immobilier tertiaire européen. Pour la SCPI, elles peuvent permettre :

• Une amélioration de la performance énergétique de l'actif ;
• Une attractivité accrue auprès des grands utilisateurs, sensibles à la sobriété environnementale de leurs bureaux ;
• Une meilleure résilience à moyen terme face aux évolutions réglementaires européennes.

Un engagement ESG porté par Sogenial Immobilier

La démarche ESG autour de cet actif s'intègre dans la stratégie globale de Sogenial Immobilier, qui renforce ses engagements en responsabilité environnementale. La société de gestion engage ses SCPI, dont Cœur d'Europe, dans une trajectoire de labellisation et d'intégration de critères ESG à l'acquisition comme en gestion.

L'adhésion au Pacte Mondial des Nations Unies illustre cette volonté de structurer la politique RSE autour de principes reconnus (droits humains, environnement, lutte contre la corruption, etc.).

Dans ce cadre, l'immeuble de Waterloo apparaît comme :

• Un actif en transition, offrant des marges de progression énergétiques ;
• Un terrain d'application concret de la stratégie ESG de la société de gestion.

Sogenial Immobilier, gestionnaire de la SCPI Cœur d'Europe

Sogenial Immobilier est agréée par l'AMF depuis 2012. Elle gère aujourd'hui plusieurs véhicules immobiliers grand public et professionnels, avec une gamme de SCPI désormais bien identifiée :

• Cœur de Ville (commerces de proximité) ;
• Cœur de Régions (tertiaire en régions françaises) ;
• Cœur d'Europe (immobilier en zone euro, hors France) ;
• Cœur d'Avenir (thématique / développement).

En parallèle, la société intervient sur :

• Des Clubs Deals ;
• Des OPPCI ;
• Des SLP ;
• Un FCPR ;
• Un SICAV-SIF et un RAIF luxembourgeois ;
• Deux GFI.

Cette diversité de véhicules témoigne d'une solide expérience en asset management immobilier, au service d'investisseurs particuliers, institutionnels et professionnels.

Pour la SCPI Cœur d'Europe, cette expertise se traduit par :

• Une capacité à sourcer des opportunités dans plusieurs pays européens ;
• Une gestion active des immeubles, incluant les volets techniques, locatifs et ESG ;
• Une stratégie d'investissement immobilier Belgique et paneuropéen inscrite dans la durée.

Conclusion – Ce qu'il faut retenir

Avec l'acquisition d'un immeuble de bureaux de 2 005 m² à Waterloo, entièrement occupé par BNP Paribas Fortis depuis plus de deux décennies, la SCPI Cœur d'Europe confirme son positionnement de SCPI européenne ciblant des actifs tertiaires dans des pôles économiques établis.

Points saillants de l'opération :

• Implantation au sein du Waterloo Office Park, parc tertiaire de référence au sud de Bruxelles ;
• Locataire de premier plan, présent de longue date ;
• Bail offrant une visibilité de 9 ans, dont 6 ans fermes ;
• Perspectives ESG via des investissements ciblés (bornes de recharge, panneaux solaires) ;
• Opération en phase avec la diversification européenne et la sécurisation des revenus de la SCPI.

Pour les investisseurs, cette acquisition illustre la capacité de Cœur d'Europe et de Sogenial Immobilier à déployer du capital sur des actifs tertiaires européens combinant localisation recherchée, signature locative de qualité et potentiel de création de valeur durable, dans un contexte où la sélection des bureaux en Belgique et en Europe devient plus exigeante.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.