Cœur d'Europe dépasse 256 M€ de capitalisation au 1er trimestre 2026

La SCPI Cœur d'Europe franchit une étape marquante de son développement. Au 1er trimestre 2026, cette SCPI européenne pilotée par Sogenial Immobilier atteint une capitalisation de 256 202 172 €. Dans un contexte immobilier encore chahuté, Cœur d'Europe continue d’élargir son périmètre tout en conservant des fondamentaux locatifs robustes et un endettement très limité.

Lancée en 2021, cette SCPI à capital variable s’affirme comme un véhicule paneuropéen offensif, présent dans plusieurs pays de la zone euro (Espagne, Portugal, Belgique, Allemagne), avec une approche multisectorielle couvrant commerces, logistique, bureaux et actifs de santé/éducation. Au 31 mars 2026, le portefeuille recense 41 actifs et 7 575 associés, avec des niveaux de distribution et de performance globale qui la placent parmi les SCPI de rendement les plus suivies.

Ci‑après, un tour d’horizon des chiffres clés du 1T 2026, de la collecte, des acquisitions récentes, de la structure patrimoniale et financière, ainsi que des points d’attention pour l’investisseur.

Capitalisation portée à 256 202 172 € au 1T 2026

Au 31 mars 2026, la SCPI Cœur d'Europe présente les indicateurs suivants :

• Capitalisation : 256 202 172 €
• Nombre de parts : 1 255 893
• Nombre d'associés : 7 575

Le nombre d’associés progresse de 495 sur le trimestre, soit une hausse de 6,99 % depuis le début de 2026.

La dynamique est notable au regard de 2024‑2025 : le seuil des 200 M€ de capitalisation avait été dépassé au 2e trimestre 2025 et la SCPI terminait 2025 à un peu plus de 236 M€. Le cap des 256 M€ valide donc une collecte soutenue, alors que nombre de SCPI font face à des sorties nettes.

Un marché des parts fluide et équilibré

La tendance récente des souscriptions et des retraits confirme un marché des parts fluide, sans tension de liquidité :

Au 31 mars 2026 :

• aucune part n’est en attente de retrait ;
• aucune part n’a été cédée de gré à gré.

Pour l’épargnant, cela se traduit par une excellente liquidité, soutenue par une collecte nette positive et une rotation limitée des associés.

Un prix de part à 204 € et une valorisation toujours supérieure

Le prix de souscription de Cœur d'Europe a connu deux revalorisations consécutives en 2025, à rebours d’une partie du marché :

• 6 janvier 2025 : 200 € → 202 €
• 1er juillet 2025 : 202 € → 204 €

Au 31 mars 2026, les repères sont les suivants :

Le prix de souscription reste inférieur à la valeur de reconstitution (219,47 €), ce qui implique :

• une absence de surcote par rapport à la valeur économique du patrimoine ;
• une marge de sécurité pour l’investisseur ;
• un potentiel de revalorisation, sous réserve des conditions de marché.

Performances 2025 : 6,25 % de distribution et 8,25 % de performance globale

L’exercice 2025 a été particulièrement porteur pour Cœur d’Europe, avec des indicateurs confirmant son positionnement parmi les SCPI de rendement les plus régulières :

Le taux de distribution brut de 6,25 % intègre 0,43 % de revenus non récurrents. Il convient donc de distinguer :

• la performance récurrente issue des loyers ;
• la part exceptionnelle (provisions, éléments non récurrents, etc.).

La performance globale annuelle de 8,25 % résulte :

• de la distribution 2025 ;
• de la revalorisation du prix de part au cours de l’année.

Pour mémoire, Cœur d’Europe servait déjà 6,02 % en 2024. La SCPI confirme sa capacité à délivrer un rendement au‑dessus de la moyenne malgré un environnement de taux exigeant.

Un dividende brut de 3,04 € au 1T 2026

Sur le premier trimestre 2026, la SCPI a distribué :

• Dividende brut : 3,04 € par part
• Dividende net : 2,57 € par part
• Fiscalité étrangère supportée par la SCPI : 0,47 € par part

Origine des revenus versés :

• 2,51 € de revenus fonciers ;
• 0,05 € de revenus financiers.

Rapporté au prix de part de 204 €, ce dividende brut trimestriel est cohérent avec une distribution annualisée proche de 2025, sous réserve de stabilité sur les prochains trimestres.

Trois acquisitions pour 15 M€ : focus Allemagne et Espagne

Le 1er trimestre 2026 s’est distingué par l’achat de trois actifs pour un volume total de 15 M€, en ligne avec la stratégie d’investissement immobilier européen et l’accent mis sur certains marchés.

Halberstadt : un commerce en Allemagne

Loué à un opérateur spécialisé, l’actif affiche un rendement à l’acquisition de 8,15 %, renforçant l’exposition commerces du portefeuille.

Madrid : logistique et locaux d’activités exploités par BYmyCAR

Sis à Madrid, cet ensemble de logistique urbaine et d’activités opéré par BYmyCAR illustre l’orientation croissante vers des segments tirés par le e‑commerce et l’optimisation des chaînes d’approvisionnement.

Martos : un actif logistique en Espagne

Avec un rendement AEM de 8,41 %, cet actif logistique espagnol consolide le positionnement de Cœur d’Europe sur un secteur « gagnant » de la transformation immobilière.

Ces trois opérations, en Allemagne et en Espagne, améliorent la diversification géographique et sectorielle de la SCPI et confirment la volonté de cibler des tickets de 1 à 7 M€ dans des villes dynamiques, conformément à la stratégie de Sogenial Immobilier.

Un patrimoine de 41 actifs, au cœur de l'immobilier d'entreprise européen

Au 31 mars 2026, le patrimoine de Cœur d'Europe comprend :

• 41 biens immobiliers ;
• 214 658 m² de surface totale ;
• 132 entreprises locataires ;
• 7,13 ans de WALB (durée moyenne ferme).

Cette durée moyenne supérieure à 7 ans renforce la visibilité des flux et la stabilité du rendement SCPI.

Diversification géographique paneuropéenne

Répartition par pays :

On observe que :

• l’Espagne devient le premier marché de la SCPI ;
• le Portugal pèse plus d’un tiers ;
• la Belgique et l’Allemagne complètent ce maillage.

Jean‑Marie Souclier, Président de Sogenial Immobilier, résume l’approche :

Nous privilégions une diversification géographique maîtrisée au sein de la zone euro, avec un nombre ciblé de pays pour préserver la qualité et la cohérence du portefeuille dans la durée.

Diversification sectorielle affirmée

Cœur d’Europe se positionne comme une SCPI diversifiée sur l’immobilier d’entreprise :

Ce mix se distingue par :

• la prédominance des commerces, souvent de proximité et résilients ;
• la montée en puissance de la logistique et des locaux d’activités ;
• une exposition complémentaire aux bureaux et à la santé/éducation, fréquemment adossés à des baux fermes.

Ce positionnement multisectoriel permet de mutualiser les risques et de capter différents cycles en Europe.

Des indicateurs locatifs élevés : TOF 95,02 % et TOP 97,76 %

Au 1T 2026, les indicateurs locatifs demeurent bien orientés :

Le TOF de 95,02 % se décompose ainsi :

• 1,82 % d’actifs en recherche de preneurs ;
• 3,16 % sous franchise et palier.

Le TOP à 97,76 % atteste que la quasi‑totalité des surfaces est occupée, signe :

• d’une profondeur de marché satisfaisante sur les zones ciblées ;
• d’une sélection d’actifs en phase avec la demande locative.

Une concentration locative maîtrisée

La SCPI limite le risque de dépendance :

• Premier locataire : 11 % des loyers ;
• Top 3 : 22 % ;
• Top 5 : 31 %.

Avec 132 entreprises locataires, Cœur d’Europe bénéficie d’une large base de preneurs, facteur de résilience face aux aléas ponctuels.

Une structure financière peu endettée : levier limité à 3,90 %

Au 31 mars 2026, la gestion financière demeure prudente :

La SCPI opère quasi uniquement en cash‑equity, avec un levier très réduit. Dans un environnement de taux encore élevés, cela apporte :

• aucune contrainte de refinancement à court terme ;
• une sensibilité limitée aux hausses de taux ;
• de la flexibilité pour mobiliser le levier ultérieurement dans de meilleures conditions.

En contrepartie, l’effet de levier positif est marginal à ce stade ; la performance repose avant tout sur la qualité des actifs et la gestion locative.

Activité locative au Portugal et pipeline d'investissements

Renforcement de l’occupation à Ovar (Portugal)

À Ovar, au Portugal, deux nouvelles signatures au 1T 2026 :

• Farmácia Hugo Mota pour une durée ferme de 10 ans ;
• Centroxogo pour une durée ferme de 4 ans.

Ces baux fermes permettent de :

• prolonger la durée résiduelle sur certains actifs portugais ;
• sécuriser des revenus de long terme sur un marché en progression.

Un pipeline d’acquisitions déjà identifié

Sogenial Immobilier indique, au 31 mars 2026 :

• une opportunité sous promesse de 3,9 M€ ;
• quatre opportunités à l’étude pour un total de 75 M€.

Ces projets restent conditionnés aux étapes habituelles (due diligence, financement, signatures, etc.), mais ils témoignent que :

• la SCPI dispose d’un pipeline consistant, aligné sur la collecte ;
• la hausse de la capitalisation SCPI devrait s’accompagner d’un enrichissement continu du patrimoine immobilier européen.

Ce qu'il faut retenir du 1er trimestre 2026 pour un investisseur

Le 1T 2026 s’inscrit dans la continuité de la trajectoire ascendante de Cœur d’Europe :

• Capitalisation à 256 202 172 € ;
• 495 nouveaux associés sur le trimestre ;
• 41 actifs au portefeuille ;
• Trois acquisitions en Allemagne et en Espagne pour 15 M€ ;
• TOF de 95,02 % et TOP de 97,76 % ;
• Dividende brut trimestriel de 3,04 € par part ;
• Présence dans quatre pays européens (Espagne, Portugal, Belgique, Allemagne) ;
• Endettement très limité à 3,90 %.

Pour un investisseur visant un investissement immobilier européen via une SCPI de rendement :

• Cœur d’Europe présente un profil de risque modéré, grâce à une diversification géographique, sectorielle et locative étendue et un faible levier ;
• la performance 2025 (6,25 % de distribution, 8,25 % de performance globale), conjuguée à un prix de part encore sous la valeur de reconstitution, renforce l’attrait du support ;
• les récentes acquisitions illustrent une stratégie ciblant des actifs de taille intermédiaire, ancrés dans la demande locative, sur des marchés européens dynamiques.

La SCPI Cœur d'Europe s’impose ainsi parmi les SCPI européennes les plus actives, avec un patrimoine paneuropéen appelé à s’étoffer au fil des trimestres, sous réserve de la poursuite de la collecte et de la concrétisation du pipeline.

Conclusion

En dépassant les 256 M€ de capitalisation au 1T 2026, Cœur d’Europe change d’échelle tout en préservant les leviers de sa réussite : diversification paneuropéenne, sélectivité des acquisitions, endettement mesuré et exposition à des secteurs porteurs (commerces, logistique, bureaux, santé/éducation). Dans un marché européen contrasté, cette SCPI combine rendement élevé, valorisation préservée et liquidité des parts, autant d’atouts pour une allocation en patrimoine immobilier européen.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l’investissement en parts de SCPI comporte des risques.