SCPI Eurovalys : cession d'un immeuble à Norderstedt pour 28,9 M€

La SCPI Eurovalys poursuit sa stratégie de gestion active de ses actifs en Allemagne. Après avoir cédé début septembre 2026 un immeuble de bureaux à Brême pour 33,6 M€, Advenis REIM annonce une nouvelle étape à Norderstedt, dans l’aire de Hambourg. La municipalité a acquis la seconde partie d’un ensemble immobilier pour 28,9 M€, avec le projet d’y installer sa future mairie.

Cette opération illustre la démarche d’asset management portée par la société de gestion : reconfiguration des actifs, échanges avec les parties prenantes locales et arbitrages ciblés lorsque le contexte de marché et les perspectives patrimoniales le justifient.

Eurovalys cède un ensemble de bureaux à Norderstedt

Acheté en avril 2021, l’ensemble de Norderstedt totalisait à l’origine 20 876 m² de bureaux répartis sur deux bâtiments. Plusieurs entités du groupe Lufthansa figuraient parmi les locataires.

Un important travail d’asset management a ensuite été conduit par Advenis REIM, avec l’appui de ses équipes allemandes, afin de dissocier juridiquement et opérationnellement les deux bâtiments pour permettre des cessions distinctes.

La ville de Norderstedt a choisi d’acquérir l’ensemble, en deux temps, pour y regrouper ses services municipaux. La seconde transaction, portant sur 16 364 m², a été finalisée en 2026 pour un montant de 28,9 M€.

Les étapes marquantes de l'opération

La feuille de route a suivi plusieurs séquences :

• séparation juridique et opérationnelle des deux bâtiments composant l’actif ;
• traitement spécifique de la partie la plus ancienne, alors vacante ;
• première cession réalisée en 2024, déjà assortie d’une plus-value ;
• vente en 2026 de la seconde entité, 16 364 m² ;
• organisation de la sortie du locataire de la partie récente pour permettre l’installation des services municipaux.

La dernière transaction a dégagé une plus-value brute supérieure à 485 000 €. L’ensemble des cessions a été conclu à un prix globalement supérieur au coût d’acquisition initial.

Les indicateurs clés

Le prix de 28,9 M€ rapporté à 16 364 m² fait ressortir un ratio indicatif proche de 1 766 € par mètre carré. Ce simple rapport ne permet pas d’apprécier la rentabilité réelle de l’opération, car il n’intègre ni les loyers, ni les travaux, ni les frais, ni la durée de détention, ni le financement, ni la fiscalité.

Une opération d'asset management plutôt qu'une simple vente

L’intérêt principal réside moins dans la cession elle-même que dans le travail préparatoire. Par asset management, on entend l’ensemble des actions visant à optimiser la valeur, l’usage ou la liquidité d’un actif immobilier.

À Norderstedt, plusieurs leviers ont été activés :

• scission des deux bâtiments ;
• analyse fine des situations locatives respectives ;
• concertation avec la collectivité ;
• accompagnement technique de la séparation ;
• pilotage de la libération des locaux ;
• cession séquencée des deux composantes.

Cette stratégie a permis d’identifier un acquéreur public dont les besoins différaient de ceux d’investisseurs classiques. La municipalité recherchait un site adapté à une nouvelle mairie, tandis qu’Eurovalys pouvait valoriser l’actif selon un nouveau scénario d’occupation.

Au final, la municipalité se porte acquéreur des deux immeubles, via deux transactions distinctes. Le montant de 28,9 M€ concerne la seconde cession, réalisée en 2026, la première ayant été conclue antérieurement.

Advenis Germany, un relais local pour la gestion en Allemagne

L’opération s’appuie sur l’implantation du groupe Advenis en Allemagne depuis plus de vingt ans, via sa filiale Advenis Germany.

Basée à Francfort, l’entité rassemble 20 collaborateurs, dont 2 techniciens/architectes et 5 property managers. Les équipes locales épaulent la société de gestion sur :

• le suivi technique des actifs ;
• les opérations de séparation et de restructuration ;
• les relations locataires ;
• la coordination avec les prestataires ;
• la connaissance de l’écosystème économique local ;
• le dialogue avec les autorités ;
• la commercialisation et la recherche d’occupants.

Dans le dossier de Norderstedt, cette présence a fluidifié les échanges avec la municipalité et l’exécution des aspects techniques liés à la scission des bâtiments.

Pour une SCPI internationale, une équipe in situ constitue souvent un atout opérationnel pour le suivi des immeubles, des locataires et des travaux. Cela ne supprime toutefois pas les aléas du marché immobilier allemand, la vacance, les coûts de rénovation ni les variations de valeur.

Un lien avec la politique ESG et le label ISR

Les équipes d’Advenis en Allemagne interviennent également sur le plan d’actions ESG associé au label ISR d’Eurovalys, reconduit en 2025 pour une quatrième année.

Dans l’immobilier tertiaire, les enjeux ESG portent notamment sur :

• la performance énergétique ;
• la maîtrise des consommations ;
• le confort d’usage ;
• l’accessibilité ;
• la gestion des déchets ;
• la mobilité ;
• la résilience face aux évolutions réglementaires et climatiques.

La prise en compte de ces critères peut renforcer l’attractivité des actifs auprès des utilisateurs et des acquéreurs, tout en nécessitant des investissements. Le label ISR n’est ni une garantie de performance, ni une protection contre la baisse de valeur des parts.

Eurovalys, une SCPI spécialisée sur l'immobilier allemand

Lancée en juillet 2015, Eurovalys focalise sa stratégie sur l’immobilier tertiaire allemand, avec une préférence pour les grandes métropoles souvent désignées comme les « Big 7 ».

Les typologies visées incluent :

• des bureaux ;
• des locaux d’activités ;
• des commerces ;
• des actifs liés à l’éducation ;
• plus largement, des immeubles tertiaires diversifiés.

La SCPI cible des locataires sélectionnés pour leur solidité financière et privilégie des baux longs. Cette orientation vise la stabilité des revenus, sans exclure le risque d’impayés, de renégociations ou de vacance.

Au 30 juin 2026, la capitalisation d’Eurovalys s’établissait autour de 951 M€, pour environ 990 600 parts et plus de 16 300 associés. Les actifs sont présentés comme intégralement situés en Allemagne, majoritairement des bureaux.

La SCPI a distribué des revenus depuis sa création. Comme tout placement immobilier, les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le prix de la part peut monter comme baisser.

Une SCPI classée article 8

Eurovalys est une SCPI d’entreprise à capital variable classée article 8 au sens du règlement Disclosure.

Cette classification signifie que le fonds promeut des caractéristiques environnementales et sociales, sans viser l’objectif d’« investissement durable » au sens le plus strict du cadre européen. Elle ne vaut ni garantie de rendement, ni garantie de valeur.

La SCPI est :

• gérée par Advenis REIM ;
• déposée auprès de CACEIS Bank ;
• identifiée sous le code ISIN SCPI00004069 ;
• immatriculée au RCS de Paris sous le n° 810 135 632 ;
• couvert par le visa SCPI n° 18-24 du 24 juillet 2018.

La documentation réglementaire (note d’information, statuts…) doit être consultée avant toute décision d’investissement.

Advenis REIM poursuit son développement européen

Advenis REIM, société de gestion de portefeuille du groupe Inovalis Advenis, conçoit et gère des fonds d’investissement alternatifs immobiliers, notamment des SCPI.

Créée en 2017, elle a reçu l’agrément de l’AMF le 29 juin 2018 (n° GP 18000011).

Sa gamme s’organise autour de deux axes :

• l’immobilier tertiaire européen (clientèle privée et institutionnelle) ;
• l’immobilier résidentiel ancien, potentiellement éligible à certains dispositifs fiscaux selon conditions.

On y retrouve notamment :

• Eurovalys, en Allemagne (2015) ;
• Elialys, en Europe du Sud (2019) ;
• Advenis Immo Capital, depuis 2021, accessible uniquement en unité de compte d’assurance-vie ;
• Eden, lancée en 2024, présentée comme une SCPI européenne diversifiée.

Pour les véhicules à dimension fiscale, l’intérêt dépend de la situation propre à chaque épargnant (TMI, revenus, horizon d’investissement…).

Plus de 1,3 Md€ de capitalisation pour les fonds gérés

Au 30 juin 2026, la capitalisation cumulée d’Advenis REIM atteignait 1,316 Md€ sur l’ensemble des fonds.

Cette mesure agrège la capitalisation de chaque véhicule (nombre de parts x prix de souscription).

À la même date, les fonds géraient :

• 108 immeubles ;
• environ 247 locataires ;
• 100 % des encours des SCPI ouvertes investis en Europe hors France.

Ces éléments donnent un ordre de grandeur, sans préjuger de la performance ni du risque propres à chaque SCPI.

Le groupe Advenis, un acteur présent dans plusieurs villes européennes

Fondé en 1995, le groupe Advenis intervient dans la conception de produits d’investissement, le conseil en gestion de patrimoine et la gestion d’actifs immobiliers.

Ses filiales opèrent en France, en Allemagne et en Espagne, dans plus de 30 villes, avec plus de 300 collaborateurs.

Cette implantation soutient une stratégie de diversification géographique. Pour les SCPI, l’externalisation hors de France permet d’accéder à d’autres marchés et cycles, au prix d’expositions spécifiques (économiques, juridiques, fiscales, réglementaires).

Quels risques pour un investissement dans Eurovalys ?

L’acquisition de parts d’Eurovalys doit s’envisager sur un horizon long et comporte plusieurs risques.

Risque de perte en capital

La valeur des actifs peut reculer en fonction :

• des taux d’intérêt ;
• du contexte macroéconomique ;
• de la demande locative ;
• de l’état technique des immeubles ;
• des coûts de travaux ;
• de la dynamique des marchés immobiliers allemands.

La valeur des parts peut baisser : le capital n’est pas garanti.

Risque de liquidité

Les parts de SCPI sont moins liquides qu’un placement bancaire ou coté. En cas de retraits, la société de gestion doit trouver une contrepartie ou s’appuyer sur un marché secondaire suffisant.

En phase de tension, les délais de cession peuvent s’allonger et le prix de vente être inférieur au prix de souscription.

Risque locatif

Les revenus distribués reflètent les loyers effectivement perçus. Ils peuvent être affectés par :

• la vacance ;
• les impayés ;
• les renégociations ;
• la défaillance d’un locataire ;
• la concentration sectorielle ou par signature.

La robustesse passée d’un locataire ne préjuge pas de l’avenir.

Risque lié aux cessions

La plus-value constatée à Norderstedt est un résultat favorable pour cette opération, sans préjuger des arbitrages futurs.

La performance d’une cession dépend du prix d’achat et de vente, des travaux, des frais, de la fiscalité et de la durée de détention. Les plus-values sont par nature irrégulières et non récurrentes.

Risques propres à l'Allemagne et à la fiscalité

Une exposition centrée sur l’Allemagne suppose un suivi de :

• la conjoncture allemande ;
• la santé du marché des bureaux ;
• les règles d’urbanisme ;
• la fiscalité immobilière ;
• le droit locatif ;
• les coûts de l’énergie ;
• les réglementations environnementales.

La fiscalité des revenus et plus-values dépend de chaque associé et peut évoluer.

Une cession qui illustre la gestion active du patrimoine

La vente de Norderstedt fait suite à la cession d’un actif de bureaux à Brême pour 33,6 M€ en septembre 2026. La proximité des deux opérations traduit une politique d’arbitrage du patrimoine allemand d’Eurovalys.

Ici, la création de valeur ne résulte pas uniquement de la conjoncture immobilière, mais d’un véritable travail de transformation : séparation des bâtiments, ciblage d’un acquéreur public, organisation des départs locatifs et cessions échelonnées.

La transaction de 28,9 M€ sur 16 364 m² a généré une plus-value brute supérieure à 485 000 €. Elle doit être lue à l’échelle de l’ensemble acquis en 2021 et des deux ventes successives, plutôt qu’isolément.

Conclusion

Avec la cession de la seconde tranche de Norderstedt pour 28,9 M€, Eurovalys et Advenis REIM signent une nouvelle opération significative. L’ensemble de 20 876 m², acquis en 2021, a été scindé puis cédé en deux temps, la partie de 16 364 m² ayant été vendue en 2026 à la municipalité pour accueillir la nouvelle mairie.

La plus-value brute supérieure à 485 000 € sur cette seconde cession illustre la pertinence d’une gestion locale et active. Elle ne constitue cependant pas une garantie de rendement futur : Eurovalys demeure exposée aux risques de marché, de liquidité, de perte en capital et d’évolution des loyers.

Article rédigé à partir des informations communiquées par Advenis REIM et des données relatives à l’opération de Norderstedt. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse.