Amundi Immobilier abaisse les prix de part de trois SCPI

Amundi Immobilier ajuste le prix de souscription ainsi que le prix de retrait de trois grandes SCPI de bureaux : Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre. Ces nouveaux tarifs s’appliquent à compter du 28 août 2026, à la suite de l’actualisation des expertises immobilières arrêtées au 30 juin 2026.

Cette révision intervient dans un environnement où le marché immobilier subit de nouveau des tensions : remontée des taux longs, conjoncture macroéconomique plus fragile et difficultés persistantes sur le segment des bureaux.

Les trois véhicules conservent un capital variable. Les démarches de diversification, d’arbitrage, de gestion de l’endettement et d’amélioration du parc se poursuivent. Les dispositifs de traitement des demandes de retrait restent activés, dont les fonds de remboursement déployés depuis 2023.

Les nouveaux prix de part des trois SCPI Amundi

Les expertises au 30 juin 2026 font ressortir un recul des valeurs immobilières compris entre -3,6 % et -4,8 % sur le premier semestre 2026. Les valeurs de reconstitution fléchissent entre -5,88 % et -8,06 % sur la même période. Les prix de souscription sont ainsi repositionnés au plus près des valeurs de reconstitution pour chacune des trois SCPI.

La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation de la SCPI, à laquelle s’ajoutent les frais et droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine à l’identique. La valeur de réalisation agrège la valeur vénale des immeubles et celle des autres actifs (dont la trésorerie), après déduction des passifs, des dettes et des plus ou moins-values latentes sur les actifs financiers.

Tableau récapitulatif des principales données

Ces mouvements visent à aligner davantage les prix de souscription sur les valeurs de reconstitution, dans un contexte de valorisations mises sous pression au premier semestre 2026.

Un marché immobilier de nouveau sous pression en 2026

Après une année 2025 de stabilisation graduelle du marché immobilier européen (rebond des transactions et atténuation du repli des valeurs), l’exercice 2026 s’avère plus tendu.

Le conflit en Iran et la paralysie du détroit d’Ormuz ont généré un nouveau choc énergétique et ravivé les incertitudes économiques.

À fin juin 2026, moins de 120 Mds € de transactions sont recensés en Europe, sur fond de remontée des taux à long terme. Depuis le déclenchement de la guerre en Iran, les rendements des emprunts d’État à 10 ans en zone euro se sont accrus d’environ 40 pdb.

Le cycle conjoncturel est passé :

• d’une phase de croissance en accélération avec inflation contenue ;
• à un régime combinant ralentissement et inflation plus élevée.

Après +1,2 % de PIB en glissement annuel au T4 2025, l’activité de la zone euro s’est contractée de -0,2 % au T1 2026, une première depuis le T4 2022.

Portée par la hausse du pétrole, l’inflation a culminé à 3,2 % en mai 2026, avant de refluer à 2,8 % en juin. La BCE a relevé en juin son taux de dépôt de 25 pdb, à 2,25 %, une première depuis près de trois ans.

En France, l’apparente progression des volumes investis au S1 2026 masque un attentisme marqué : hors une opération exceptionnelle représentant plus d’un quart du total, les investissements reculeraient d’environ 20 %.

Des écarts de valorisation perdurent entre acquéreurs et vendeurs, ce qui pèse sur la liquidité du marché. Le 10 ans français est passé de 3,56 % en moyenne (déc. 2025) à 3,68 % (juin 2026), avec un pic proche de 4 % à la mi-mai.

Cette remontée amène les investisseurs à reconsidérer les rendements attendus des actifs et à renforcer leur sélectivité.

Les bureaux davantage affectés par la baisse des valeurs

Plusieurs classes d’actifs immobiliers ont été touchées au premier semestre 2026 (hors santé), les bureaux étant les plus affectés. Le manque de visibilité sur les valeurs et les états locatifs conduit certains investisseurs à reporter leurs acquisitions.

Les marchés locatifs européens sont restés peu dynamiques :

• la conjoncture freine les décisions des entreprises ;
• la suroffre se concentre davantage hors actifs prime ;
• la concurrence entre bailleurs s’intensifie, pesant sur les loyers ;
• la hausse des taux de rendement exigés touche en premier lieu les bureaux.

À La Défense, la demande placée a toutefois bien résisté au S1 2026, malgré une vacance significative et des loyers très contraints.

La demande placée correspond aux surfaces prises à bail ou acquises pour usage propre (hors renouvellements). L’inflation peut soutenir l’indexation, mais les dynamiques locatives restent segmentées et bridées par l’offre disponible et la vigilance sur le coût immobilier.

Des opportunités existent ponctuellement en périphérie lorsque les fondamentaux sont réunis. Les actifs corrélés à des tendances démographiques (santé, résidentiel) peuvent également capter l’intérêt dans une optique de diversification.

Edissimmo ramène son prix de souscription à 150 €

Une baisse de 12,8 % depuis le 31 mars 2025

Les valeurs d’expertise d’Edissimmo reculent de -4,4 % au S1 2026. La poche bureaux se contracte davantage (-5,6 %), sous l’effet du télétravail et d’un intérêt moindre des investisseurs pour ce segment au profit des commerces, de la logistique et de la santé.

Après prise en compte de l’effet de levier, la valeur de reconstitution diminue de -6,64 %. À compter du 28 août 2026, le prix de souscription passe de 172 € à 150 € par part, et le prix de retrait de 158,25 € à 138,01 €. La baisse du prix de souscription atteint -12,8 % depuis le 31 mars 2025.

Une distribution brute de 6,94 € par part en 2025

Le taux d’occupation financier d’Edissimmo s’établit à 83,84 % au S1 2026. Depuis le début d’année, 103 baux ont été signés, couvrant 12 996 m² pour un loyer HT annuel de 4 M€ en année pleine.

Les locaux sous franchise représentent 8,27 % en année glissante, reflet d’une concurrence locative qui comprime les loyers quittancés. Aucune cession n’a été réalisée au S1 2026.

Le levier d’endettement ressort à 29,1 % au 30 juin 2026. La stratégie privilégie le remboursement des dettes liées aux actifs en travaux ou destinés à être cédés, et le refinancement pour les immeubles à situation locative stabilisée.

La distribution 2025 s’élève à 6,94 € brute par part. Le même objectif est visé en 2026, avec une trajectoire inchangée pour 2027. Rapporté au nouveau prix de souscription, le taux de distribution ressort à 4,63 %.

Un fonds de remboursement de 11,1 M€

Le ralentissement de la collecte nette depuis juillet 2023 se traduit par 861 584 parts en attente de rachat au 30 juin 2026 (4,9 %). Le fonds de remboursement, doté de 30 M€ en juillet 2023, a été activé une première fois au T4 2024 puis à nouveau au T2 2025 ; il s’établit à 11,1 M€ au 28 août 2026.

L’assemblée générale du 29 juin 2026 a fait évoluer les critères d’éligibilité :

• parts en attente depuis plus de six mois ;
• ordre horodaté au plus tard le 28 février 2026 ;
• plafond de 100 parts remboursées par porteur.

Une troisième activation est prévue au T4 2026, à un prix proposé de 130,97 €, soit -5,10 % sous le prix de retrait du 28 août 2026. Les associés concernés ont jusqu’au 28 octobre 2026 pour se prononcer.

Rivoli Avenir Patrimoine fixe son prix à 203 €

Un ajustement de 11 % depuis le 31 mars 2025

Les valeurs d’expertise de Rivoli Avenir Patrimoine reculent de -3,6 % au S1 2026, et de -6,1 % pour les bureaux, encore pénalisés par le télétravail et une réallocation des investisseurs vers les commerces, la logistique et la santé.

La valeur de reconstitution baisse de -5,88 %, intégrant la révision des expertises, l’effet de levier et l’utilisation des réserves au titre de la distribution.

Le prix de souscription est fixé à 203 € (contre 228 € précédemment) au 28 août 2026. Le prix de retrait passe de 209,78 € à 186,77 €. La diminution du prix de souscription s’élève à -11 % depuis le 31 mars 2025.

Une cession de bureaux réalisée à Paris pour 54 M€

Le taux d’occupation financier atteint 85,01 % au S1 2026. Les mises en location ayant un effet sur le semestre totalisent 3,9 M€, montant légèrement supérieur aux loyers liés aux congés enregistrés.

Les locaux occupés sous franchise représentent 8,26 %, signe d’une concurrence soutenue pesant sur les loyers quittancés.

Depuis le début de 2026, Rivoli Avenir Patrimoine a cédé un actif de bureaux à Paris pour 54 M€, générant une plus-value significative.

L’endettement ressort à 28,1 % au T2 2026. Les dettes rattachées aux actifs en travaux ou en phase de cession sont destinées à être remboursées ; le refinancement est privilégié pour les immeubles à occupation stabilisée.

La distribution annuelle brute 2025 s’établit à 8,65 € par part, niveau envisagé à l’identique en 2026 puis en 2027. Calculé sur le nouveau prix de souscription, le taux de distribution ressort à 4,26 %.

Une troisième activation du fonds de remboursement

Rivoli Avenir Patrimoine comptabilise 819 629 parts en attente au 30 juin 2026 (6,4 %), dans un contexte de collecte nette en retrait depuis mi-2023.

Le fonds de remboursement, doté de 30 M€ en juillet 2023, a déjà été activé au T4 2024 puis au T2 2025 ; son solde atteint 10,9 M€ au 28 août 2026.

L’assemblée générale du 30 juin 2026 a ajusté les règles d’éligibilité :

• ordres de retrait datés au plus tard du 28 février 2026 ;
• parts en attente depuis plus de six mois ;
• limite de 100 parts par porteur.

Une nouvelle fenêtre d’activation est proposée au T4 2026 à 176,62 €, soit -5,43 % sous le prix de retrait applicable au 28 août 2026. La date limite de réponse est fixée au 28 octobre 2026.

Génépierre abaisse son prix de souscription à 153 €

Une diminution de 15 % depuis le 31 mars 2025

Les valeurs d’expertise de Génépierre reculent de -4,8 % au S1 2026, et de -5,8 % pour les bureaux (impact du télétravail et rotation vers commerces, logistique et santé).

La valeur de reconstitution baisse de -8,06 % au premier semestre, après prise en compte des expertises, de l’effet de levier et de l’usage des réserves pour la distribution.

Au 28 août 2026, le prix de souscription passe de 180 € à 153 € par part ; le prix de retrait de 165,60 € à 140,76 €. Le repli du prix de souscription s’établit à -15 % depuis le 31 mars 2025.

Un taux d’occupation financier de 80,92 %

Le taux d’occupation financier de Génépierre ressort à 80,92 % au S1 2026. Durant cette période, 95 baux ont été conclus, pour 4 276 m² et 1 M€ de loyer HT annuel en année pleine.

Les locaux occupés sous franchise pèsent 9,72 %, illustrant une concurrence élevée sur les loyers quittancés. Aucune cession n’a été réalisée durant le semestre.

La part d’endettement atteint 36,2 % au 30 juin 2026. Les dettes liées aux actifs en travaux ou à céder sont prioritairement remboursées ; les actifs à état locatif stabilisé peuvent être refinancés.

La distribution 2025 s’élève à 8,36 € par part (avant prélèvement forfaitaire). En 2026, elle sera alignée sur le résultat comptable prévisionnel. Au regard du nouveau prix, le taux de distribution brut s’établit à 5,46 %.

Un fonds de remboursement mobilisé depuis 2023

Les demandes de retrait en attente totalisent 232 334 parts au 30 juin 2026 (6,6 %). Ce niveau s’explique par la collecte nette atone depuis juillet 2023, sans hausse du nombre de demandes.

Mis en place fin 2023 et alimenté par des cessions, le fonds de remboursement a permis de traiter 24 M€ de parts entre le T3 2023 et le T4 2025.

Diversification, occupation et endettement au centre des priorités

Les axes stratégiques pour Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre s’articulent autour de :

• poursuivre la diversification sectorielle via de nouvelles acquisitions ;
• consolider les revenus des actifs en portefeuille et à venir pour Edissimmo et Génépierre ;
• préserver une exposition parisienne significative pour Rivoli Avenir Patrimoine ;
• renforcer les taux d’occupation financier au moyen d’états locatifs diversifiés et solides ;
• anticiper renouvellements et départs de locataires ;
• réduire les délais de relocation, avec une vigilance accrue sur la qualité crédit des locataires et la durée d’engagement ;
• maintenir une structure d’endettement mesurée et flexible en cas de repli des coûts de financement ;
• poursuivre les travaux visant à préserver la qualité des actifs, optimiser les loyers et soutenir leur valorisation.

Le programme d’arbitrage cible en priorité les immeubles peu contributifs au rendement ou exposés à un risque locatif durable (travaux importants, perspectives de relocation limitées).

Le produit des cessions pourra financer de nouvelles acquisitions ou le remboursement partiel/total des financements arrivant à échéance. Dans un contexte de taux élevés, l’écart entre rendement immobilier et coût de la dette ne justifie pas systématiquement le maintien des financements, sauf amélioration locative attendue à court/moyen terme.

Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre sont labellisées ISR immobilier. Pour Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine, l’atteinte des objectifs du premier cycle et de nouveaux engagements a permis un renouvellement jusqu’à fin 2027. Génépierre a obtenu son premier cycle en 2022, renouvelé en décembre 2025.

Les travaux s’inscrivent dans la démarche ESG d’Amundi Immobilier et dans les objectifs du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif à la réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments tertiaires.

Des SCPI maintenues à capital variable

Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre conservent leur statut à capital variable. Dans ce cadre, la contrepartie des rachats se fait à un prix encadré par la réglementation.

Certaines SCPI de bureaux confrontées à des tensions de liquidité ont suspendu temporairement la variabilité du capital et opté pour un marché secondaire. Dans ce schéma, la cession dépend de la présence d’un acquéreur au prix librement négocié sur une plateforme organisée par la société de gestion, avec un écart possible par rapport aux valeurs immobilières.

Les fonds de remboursement d’Edissimmo et de Rivoli Avenir Patrimoine offrent une voie additionnelle aux porteurs éligibles souhaitant céder leurs parts en période de faible collecte. Génépierre a également mobilisé ce mécanisme pour résorber une partie de l’attente.

Conclusion

L’ajustement des prix de part d’Edissimmo, de Rivoli Avenir Patrimoine et de Génépierre reflète le recul des valeurs immobilières au S1 2026, sur fond de remontée des taux, de choc énergétique et d’une activité transactionnelle amoindrie.

Face au repli plus marqué des bureaux et aux incertitudes géopolitiques, Amundi Immobilier rapproche les prix de souscription des valeurs de reconstitution.

Ces trois SCPI demeurent gérées avec une vision de long terme, axée sur la diversification, l’amélioration des situations locatives, les arbitrages et la maîtrise de l’endettement, tout en poursuivant les programmes de travaux et les engagements environnementaux.

La question de la liquidité SCPI reste centrale au vu des parts en attente et des dispositifs de remboursement activés. Les SCPI comportent des risques de perte en capital, de liquidité et de crédit ; les rachats dépendent des souscriptions. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.