SCPI NEWGEN : Un parc immobilier intégralement loué au 2e trimestre 2026

Au 2e trimestre 2026, la SCPI NEWGEN affiche un patrimoine entièrement loué, constitué de trois actifs implantés aux Pays-Bas et occupés par des locataires de rang international. Cette pleine occupation s’accompagne d’une distribution trimestrielle de 2,25 € brut par part, d’une capitalisation de 7,3 M€ et d’un endettement nul. La société poursuit une croissance progressive du portefeuille au sein d’une SCPI européenne diversifiée, avec une vigilance accrue sur les risques propres à l’immobilier.

SCPI NEWGEN : un portefeuille 100 % occupé au 30 juin 2026

Au 30 juin 2026, le patrimoine de NEWGEN est intégralement loué, avec un taux d’occupation financier (TOF) de 100 % et un taux d’occupation physique (TOP) de 100 %. Il s’appuie sur trois immeubles totalisant 5 879 m², tous situés aux Pays-Bas et tenus par des enseignes internationales.

Le portefeuille combine deux grandes familles d’actifs :

• Commerces : 50,7 % du patrimoine ;
• Logistique : 49,3 %.

La répartition géographique est intégralement néerlandaise à date, avec :

• un commerce à Breda ;
• un commerce à Hoofddorp ;
• un actif logistique à Hoorn.

La valeur totale des immeubles ressort à 6,3 M€, pour trois locataires et trois baux en cours. Le taux d’encaissement des loyers atteint 100 %. Aucun mouvement locatif n’a été enregistré au trimestre : 0 € pour 0 m² en relocations et 0 € pour 0 m² en libérations.

Tableau récapitulatif des indicateurs clés au 30 juin 2026

La durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à échéance (WALT) s’établit à 3,86 ans, identique à la durée ferme jusqu’au prochain break (WALB). Le ratio d’endettement demeure à 0 %, témoignant de l’absence de recours au crédit au 30 juin 2026.

TOF et TOP à 100 % : une occupation complète des surfaces

Le taux d’occupation financier (TOF) rapporte les loyers facturés au niveau théorique en considérant les surfaces potentiellement vacantes, conformément au cadre des SCPI. Le taux d’occupation physique (TOP) mesure la part des mètres carrés réellement occupés sur l’ensemble détenu.

Pour NEWGEN, les deux indicateurs atteignent 100 % à fin 2e trimestre 2026. Cette situation s’appuie sur trois baux signés avec trois locataires distincts :

• Albert Heijn pour la plate-forme logistique de Hoorn ;
• Eyes + More pour la boutique de Breda ;
• JD Sports pour le commerce de Hoofddorp.

La répartition sectorielle des revenus illustre la diversification du portefeuille :

• 49,3 % issus de la grande distribution ;
• 39,1 % du secteur mode et sport ;
• 11,6 % de la santé.

Le risque de contrepartie demeure inhérent à tout investissement immobilier : la défaillance d’un locataire, promoteur, administrateur de biens ou garant peut générer des impayés et impacter le rendement et la valeur de réalisation.

Hoorn : un actif logistique majeur loué à Albert Heijn

L’ensemble de Hoorn est le plus vaste actif du portefeuille, avec 5 400 m². Situé dans une ville d’environ 74 000 habitants, à 30 minutes au nord d’Amsterdam, il prend place dans une zone d’activités mature reliée aux axes A7 et N23, au cœur d’un tissu industriel, logistique et de services.

L’immeuble est loué en intégralité à Albert Heijn, chaîne alimentaire exploitant plus de 1 200 magasins aux Pays-Bas. Le volume d’investissement s’élève à 2 785 000 €. Le rendement annuel à l’acquisition ressort à 8,30 % (base acte en main), sans préjuger de la performance future.

Breda : un commerce de centre-ville occupé par Eyes + More

Première acquisition de NEWGEN, un local commercial de 189 m² à Breda, sur l’artère commerçante principale d’une agglomération d’environ 185 000 habitants, classée parmi les dix plus grandes des Pays-Bas.

Le locataire est Eyes + More, enseigne d’optique forte de plus de 283 magasins dans cinq pays. Propriété du groupe Nexeye, la marque vise environ 150 ouvertures additionnelles d’ici 2029. Le montant investi est de 789 360 €, pour un rendement annuel à l’achat de 8,20 %. L’actif conjugue emplacement prime, activité liée à la santé visuelle et bail signé avec une enseigne paneuropéenne.

Hoofddorp : JD Sports dans la principale rue commerçante

Troisième actif du portefeuille, un local de 291 m² à Hoofddorp, ville d’environ 80 000 habitants, aux portes d’Amsterdam et de l’aéroport d’Amsterdam-Schiphol. Le bien se situe sur l’artère commerciale principale, aux côtés d’enseignes internationales telles que Zara, Bershka ou Primark.

Le locataire, JD Sports, groupe coté opérant plus de 3 300 magasins dans le monde pour près de 10 Md€ de chiffre d’affaires, occupe les lieux. L’investissement atteint 2 670 460 € pour un rendement annuel à l’acquisition de 8,0 %. Sur l’ensemble des trois acquisitions, le rendement acte en main moyen ressort à 8,2 %. Les rendements, exprimés à la date d’achat, sont susceptibles d’évoluer au fil de la détention.

Une distribution brute de 2,25 € par part au 2T 2026

Au titre du 2e trimestre 2026, NEWGEN a versé un acompte sur dividende de 2,25 € brut par part. Après fiscalité étrangère de 0,33 € par part, le net perçu s’élève à 1,92 €. Le paiement est intervenu le 22 juillet 2026 pour les parts en pleine jouissance.

Au 1er trimestre 2026, un acompte brut de 2,25 € par part avait été réglé le 23 avril. Le cumul distribué sur les deux premiers trimestres de l’exercice atteint donc 4,50 € brut par part. L’historique montre également un dividende de 2,75 € par part au titre du 4e trimestre 2025, versé le 26 janvier 2026 et proratisé selon la date d’entrée en jouissance (versement effectivement reçu : 1,83 € par part).

Les dividendes bruts perçus sur l’année civile 2026 totalisent 7,25 € par part en jouissance, incluant le versement relatif au 4e trimestre 2025 payé en janvier. La fiscalité étrangère est acquittée directement par NEWGEN sur les revenus néerlandais ; son impact dépend de la situation fiscale de chaque associé et peut évoluer.

Un objectif de taux de distribution annuel cible de 7 %

NEWGEN vise un taux de distribution annuel cible de 7 % (non garanti). Cette cible repose sur les anticipations de la société de gestion, le calendrier d’acquisitions, le délai de jouissance et, le cas échéant, l’usage de l’endettement. À titre d’illustration, un taux annuel de 7 % représenterait environ 1,75 € par part sur une base trimestrielle.

Les acomptes prévisionnels pour les 3e et 4e trimestres 2026 sont les suivants :

• 2,25 € brut par part au 3T 2026, soit 1,90 € net après fiscalité étrangère ;
• 2,25 € brut par part au 4T 2026, soit 1,90 € net après fiscalité étrangère.

Sur ces bases, le taux de distribution prévisionnel 2026 ressortirait à 9 %. Les prochains paiements potentiels sont attendus les 26 octobre, 25 janvier et 26 avril. Ces objectifs sont susceptibles de varier selon les conditions de marché et ne constituent pas une garantie. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.

Capitalisation, collecte et évolution du nombre de parts

Au 30 juin 2026, la capitalisation atteint 7,3 M€. La SCPI regroupe 518 associés pour 76 668 parts en circulation. La collecte nette du 2e trimestre 2026 s’élève à 0,2 M€, avec 1 773 parts souscrites sur la période. Le nombre de parts progresse de 74 895 à 76 668, sans retrait enregistré.

Historique d’évolution du nombre de parts

Aucun retrait n’a eu lieu depuis l’ouverture, et aucune demande n’est en attente à la clôture du trimestre. Les demandes de retrait sont exécutées par compensation avec les nouvelles souscriptions. En l’absence de contrepartie suffisante, elles peuvent demeurer en file d’attente, et un marché secondaire peut être organisé en cas de dysfonctionnement durable.

Valeur de reconstitution et prix de souscription

La valeur de reconstitution s’établit à 105,6 € par part au 30 juin 2026. Elle représente le coût théorique pour reconstituer à l’identique le patrimoine, frais et droits inclus. Le prix de souscription est maintenu à 100 €, à l’intérieur du tunnel réglementaire (de 95,1 € à 116,2 €).

La valeur de retrait est de 90,0 € et la valeur de réalisation de 80,2 €. La valeur IFI au 1er janvier 2026 ressort à 49,0 €. La valeur de réalisation correspond à la valeur nette du patrimoine expertisé, augmenté des actifs financiers et diminué des dettes. Le prix de retrait reflète le montant potentiel perçu lors de la cession des parts après frais d’entrée. Le ratio d’endettement est nul au 30 juin 2026.

Une stratégie européenne diversifiée et progressive

Le 2e trimestre 2026 a principalement été dédié à la gestion et au suivi des trois actifs néerlandais, après une phase d’acquisitions. La stratégie consiste à bâtir pas à pas une SCPI européenne diversifiée, en sélectionnant les opportunités selon plusieurs critères :

• qualité des emplacements ;
• solidité des locataires ;
• visibilité des revenus ;
• conditions d’acquisition ;
• adéquation avec le rythme de la collecte.

Chaque dossier est analysé au prisme de la lisibilité de l’actif et de sa capacité à générer des revenus durables. La croissance patrimoniale s’inscrit dans une logique progressive.

NEWGEN est une SCPI diversifiée à capital variable, créée le 13 mai 2025 et commercialisée depuis le 20 juin 2025. Elle est classée Article 8 au sens du règlement européen SFDR. Société Générale est dépositaire et Emperia Audit Partners commissaire aux comptes.

Conditions de souscription et principaux risques

Le prix de souscription est de 100 €, avec un minimum d’une part. L’entrée en jouissance intervient le premier jour du sixième mois suivant la souscription. La distribution potentielle est trimestrielle. La durée de placement recommandée est de huit ans.

L’investissement en parts de SCPI comporte notamment :

• un risque de perte en capital ;
• un risque de liquidité ;
• des risques de marché immobilier ;
• un risque de contrepartie ;
• un risque fiscal ;
• des revenus et valeurs susceptibles de varier.

Les parts de NEWGEN ne sont pas cotées. Leur retrait ou revente dépend de la présence d’une contrepartie et peut être différé ou réalisé à prix décoté en marché dégradé. La rentabilité dépend des loyers, de l’occupation, de l’évolution de la valeur des immeubles et du capital récupéré lors d’une cession ou liquidation. L’indicateur synthétique de risque se situe au niveau 3 sur 7.

Conclusion : NEWGEN, un patrimoine pleinement occupé en phase de consolidation

Au 2e trimestre 2026, SCPI NEWGEN consolide son portefeuille avec un patrimoine 100 % loué, un taux d’encaissement des loyers de 100 % et trois actifs néerlandais occupés par des enseignes internationales. La distribution trimestrielle de 2,25 € brut par part, la capitalisation de 7,3 M€ et l’absence d’endettement traduisent une phase de stabilisation après la constitution du parc.

La prochaine étape s’appuie sur la poursuite progressive des investissements, en phase avec la collecte et les critères de sélection, au sein d’une stratégie de SCPI européenne diversifiée. D’ici là, NEWGEN maintient une occupation intégrale de ses surfaces et une cadence de distribution trimestrielle, tout en gardant à l’esprit les risques associés aux placements immobiliers et à la détention de parts de SCPI.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.