SCPI Altixia Cadence XII : Un commerce libéré à Noisy-le-Sec au 2e trimestre 2026

Au 2^e trimestre 2026, la SCPI Altixia Cadence XII enregistre une actualité locative limitée à la libération d'un local commercial à Noisy-le-Sec (Seine-Saint-Denis), consécutive à la liquidation judiciaire d'un locataire. Cet épisode s'inscrit dans un contexte de stabilité des principaux indicateurs (occupation, distribution, capitalisation). Au 30 juin 2026, le patrimoine regroupe 32 actifs pour 191,6 M€ en quote-part, soutenu par une diversification sectorielle et géographique et une distribution mensuelle.

La lecture du trimestre replace cet événement ponctuel dans la trajectoire globale d'Altixia Cadence XII, tant au regard de la composition de son portefeuille que de ses performances et modalités de fonctionnement.

Un mouvement locatif unique et sous contrôle

Le seul mouvement locatif du 2^e trimestre 2026 concerne un commerce à Noisy-le-Sec, occupé jusqu'alors par le cabinet dentaire WIZMAN au titre d'un bail commercial. La procédure de liquidation a entraîné la résiliation du bail au 31 mai 2026.

La surface libérée représente 128 m² en quote-part de la SCPI, pour un loyer annuel de 36 366 € en quote-part. Cette vacance supplémentaire s'ajoute au stock existant, sans nouvelle prise à bail recensée sur le trimestre.

En synthèse, les mouvements du 2T 2026 sont les suivants :

• aucune surface nouvellement louée ;
• une libération de 128 m² ;
• un actif commercial concerné ;
• un loyer annuel de 36 366 € en quote-part.

L'événement reste cantonné à un seul actif et s'inscrit dans une gestion locative globalement stable. Le départ du cabinet dentaire WIZMAN ne remet pas en cause l'équilibre des engagements locatifs d'Altixia Cadence XII et n'entraîne pas d'effet domino sur les autres immeubles.

Un taux d'occupation financier maintenu à 92,4 %

Une vacance entièrement orientée vers la relocation

Au 30 juin 2026, le taux d'occupation financier (TOF) d'Altixia Cadence XII s'élève à 92,4 %, combinant des locaux loués et des surfaces en franchise de loyer. Sa ventilation est la suivante :

• 92,0 % de locaux occupés ;
• 0,4 % de locaux occupés en franchise de loyer ;
• 7,6 % de locaux vacants en recherche active de preneur.

La vacance locative porte uniquement sur des surfaces disponibles à la location. Aucun bien n'est vacant sous promesse de vente ni en restructuration à fin de période. La libération à Noisy-le-Sec rejoint ainsi un stock de vacance dédié à la recommercialisation.

Le taux d'occupation physique (TOP) ressort à 91,6 %, indicateur calculé sur la base des mètres carrés effectivement occupés rapportés à la surface totale détenue par la SCPI.

Les composantes du taux d'occupation financier

Le TOF agrège plusieurs éléments liés aux flux locatifs et aux conditions de mise à disposition des actifs, notamment :

• les loyers et indemnités d'occupation facturés ;
• les indemnités compensatrices de loyers ;
• les valeurs locatives de marché des locaux non immédiatement disponibles.

Ce total est rapporté au montant des loyers théoriques si l'intégralité du parc était louée. L'indicateur mesure donc la part des revenus potentiels effectivement captés, en intégrant les spécificités comme les franchises.

La photographie locative au 30 juin 2026 se résume ainsi :

La durée moyenne résiduelle des baux (WALT) atteint 5,7 ans, calculée en pondérant chaque contrat par sa contribution aux revenus. La durée moyenne ferme (WALB) s'établit à 2,3 ans, correspondant à l'horizon moyen jusqu'à la prochaine échéance ferme.

Le portefeuille regroupe 94 locataires au 30 juin 2026 pour 3 183 244 € de loyers et rémunérations des fonds investis. Le maintien d'un TOF à 92,4 % illustre la capacité du véhicule à absorber la vacance de Noisy-le-Sec sans altérer l'indicateur à l'échelle du parc.

Un patrimoine de 32 actifs pour 191,6 M€ en quote-part

Structure du portefeuille et rendement brut moyen

Au 30 juin 2026, le patrimoine d'Altixia Cadence XII compte 32 actifs pour un volume d'investissement de 191,6 M€ en quote-part de la SCPI. Les montants d'acquisition sont présentés droits inclus et acte en main.

Le rendement brut moyen du parc ressort à 6,6 % (loyers réels ou prévisionnels HT rapportés au prix d'acquisition acte en main), offrant une lecture de la rentabilité brute indépendante des frais, charges et modalités de distribution.

Les surfaces construites totalisent 111 238 m², dont 101 895 m² loués et 9 343 m² vacants. La répartition par typologie est diversifiée :

• 37 % de commerces ;
• 30 % de locaux d'activités ;
• 29 % de bureaux ;
• 4 % d'logistique.

Cette diversification sectorielle permet de répartir les risques locatifs entre plusieurs classes d'actifs aux cycles de marché distincts.

Répartition géographique et endettement

En termes d'implantation, la valeur vénale se concentre majoritairement en régions ( 56 % ), l'Île-de-France représentant 22 %, Paris 3 %, tandis que l'Espagne pèse 13 % et l'Irlande 6 %. L'exposition est donc d'abord française, complétée par une ouverture à quelques marchés européens.

Les emprunts bancaires représentent environ 11 % de la valeur de réalisation (méthode ASPIM). Le tableau de synthèse fait apparaître un ratio dettes et engagements de 10,9 %, incluant l'endettement direct ou indirect et, le cas échéant, les engagements de paiement en VEFA, rapportés à la valeur des actifs à la date d'arrêté.

Des marchés immobiliers européens contrastés au 2T 2026

Au 2^e trimestre 2026, le marché français de l'immobilier tertiaire poursuit sa normalisation de manière graduelle, avec des trajectoires différenciées selon les segments. Les commerces affichent une dynamique plus favorable, quand les bureaux demeurent pénalisés par une demande placée en retrait et des taux de vacance encore élevés sur certains sous-marchés.

Les marchés espagnol et irlandais apparaissent plus robustes sur la période. En Espagne, l'investissement bénéficie d'un marché du travail solide et d'une demande structurellement supérieure à l'offre. Dans les quartiers d'affaires de Madrid et Barcelone, la vacance bureaux passe sous 4 % et les loyers prime progressent.

En Irlande, un niveau d'emploi record soutient également l'activité immobilière, avec une demande soutenue pour certaines surfaces tertiaires au cours du trimestre.

Une distribution brute de 2,52 € par part au 2T 2026

Répartition mensuelle des montants bruts et nets

Pour le 2^e trimestre 2026, la distribution brute d'Altixia Cadence XII s'établit à 2,52 € par part, versée de façon régulière à raison de 0,84 € brut par part en avril, 0,84 € en mai et 0,84 € en juin.

Le montant net perçu par une personne physique atteint 2,40 € par part sur la période, soit 0,81 € net par part en avril, 0,81 € en mai et 0,81 € en juin. L'écart avec le brut correspond à 0,12 € d'impôt étranger et de prélèvement forfaitaire unique sur l'ensemble du trimestre.

La composition mensuelle des revenus bruts est la suivante :

• avril 2026 : 0,80 € de revenus fonciers et 0,04 € d'impôt étranger prélevé à la source ;
• mai 2026 : 0,77 € de revenus fonciers, 0,03 € de revenus financiers et 0,04 € d'impôt étranger prélevé à la source ;
• juin 2026 : 0,80 € de revenus fonciers et 0,04 € d'impôt étranger prélevé à la source.

Origine des revenus distribués et modalités de versement

Les revenus distribués par une SCPI peuvent provenir :

• des loyers réglés par les locataires ;
• des intérêts issus des liquidités en attente d'investissement ;
• d'une rémunération perçue durant la construction d'un actif acquis en VEFA ;
• d'un prélèvement sur le report à nouveau ;
• de dividendes versés par des sociétés immobilières détenues en portefeuille.

Des plus-values de cession peuvent aussi compléter les sommes distribuables. Avant versement, ces ressources sont diminuées des charges immobilières non récupérables, d'éventuels intérêts d'emprunt, des frais financiers, de la rémunération de la société de gestion et des honoraires des prestataires.

La distribution d'Altixia Cadence XII est mensuelle et interviendra le dernier jour ouvré du mois suivant. Les prochaines échéances sont prévues les 31 août, 30 septembre et 30 octobre.

Performance 2025 et indicateurs de rendement

Le taux de distribution 2025 d'Altixia Cadence XII ressort à 5,15 %, calculé comme le dividende brut versé au titre de l'année (avant prélèvements) rapporté au prix de souscription au 1^er janvier.

La performance globale annuelle 2025 atteint également 5,15 %, somme du taux de distribution et de la variation du prix de souscription entre le 1^er janvier de l'année considérée et le 1^er janvier suivant, rapportée au prix initial.

Sur cinq ans, le taux de rendement interne (TRI) s'élève à 3,75 %, intégrant à la fois l'évolution de la valeur de part et les revenus distribués.

Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures. Les investissements réalisés et les locataires en place ne préjugent pas des acquisitions ou occupants à venir.

Une capitalisation stable à 190 356 200 €

Évolution des parts et des associés

Au 2^e trimestre 2026, la capitalisation d'Altixia Cadence XII demeure stable à 190 356 200 €, avec un équilibre entre nouvelles parts émises et parts retirées (2 533 chacune).

Au 30 juin 2026, 4 505 parts sont en attente de retrait. La SCPI rassemble 2 453 associés pour 951 781 parts. Le capital nominal atteint 142 767 150 €, pour un capital plafond statutaire de 500 000 000 €.

Les principaux indicateurs au 31 décembre 2025 et au 30 juin 2026 sont présentés ci-dessous :

La capitalisation correspond au nombre de parts en circulation multiplié par le prix de souscription en vigueur.

Un prix de souscription fixé à 200 € par part

Valeurs de part, retrait et modalités de cession

Le prix de souscription d'Altixia Cadence XII reste fixé à 200 € par part, composé d'une valeur nominale de 150 € et d'une prime d'émission de 50 €. La première souscription requiert un minimum de 10 parts.

Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution s'élève à 200,71 € par part et la valeur de réalisation à 163,71 €. La valeur de réalisation agrège la valeur vénale du patrimoine et la valeur nette des autres actifs, déduction faite des dettes, tandis que la valeur de reconstitution y ajoute les frais nécessaires (actes, commissions).

Le prix de retrait est de 182 € par part, correspondant au prix de souscription de 200 € diminué de 18 € de commission de souscription. Les retraits sont exécutés par ordre chronologique et, en l'absence de fonds de remboursement, uniquement en contrepartie de nouvelles souscriptions. Le délai de règlement est d'environ un mois.

Une cession directe est également possible au profit d'un associé ou d'un tiers, sous réserve de l'agrément d'Altixia REIM. Le cédant identifie l'acquéreur et réalise les formalités, incluant des droits d'enregistrement de 5 %.

L'entrée en jouissance intervient le premier jour du sixième mois suivant l'enregistrement de la souscription. La durée de détention recommandée est de 9 ans.

Frais et principaux risques associés à Altixia Cadence XII

La commission de souscription s'élève à 9 % HT (soit 10,8 % TTC) et est incluse dans le prix de part. La commission de gestion correspond à 10 % HT ( 12 % TTC ) des produits financiers nets et des produits locatifs HT encaissés, nets des charges refacturées. La commission d'acquisition peut atteindre 3 % HT ( 3,6 % TTC ) du prix d'achat de l'actif.

L'investissement dans Altixia Cadence XII comporte plusieurs risques :

• perte en capital ;
• variation des revenus ;
• liquidité ;
• durabilité ;
• endettement ;
• gestion discrétionnaire.

La performance dépend du patrimoine de la SCPI et de l'évolution du marché immobilier. Altixia REIM ne garantit pas le rachat des parts.

Conclusion

Au 2^e trimestre 2026, Altixia Cadence XII enregistre la libération d'un commerce de 128 m² à Noisy-le-Sec suite à la liquidation du cabinet dentaire WIZMAN. Isolé, cet événement n'altère ni le taux d'occupation financier, maintenu à 92,4 %, ni l'équilibre locatif d'ensemble.

Le portefeuille de 32 actifs pour 191,6 M€ demeure diversifié sectoriellement et géographiquement, avec une dominante régions et des positions en Île-de-France, à Paris, en Espagne et en Irlande. La distribution trimestrielle brute de 2,52 € par part, une capitalisation stable à 190 356 200 €, un prix de souscription de 200 € et un horizon conseillé de 9 ans s'inscrivent dans une stratégie lisible, assortie de frais et de risques clairement identifiés.

En somme, malgré cet aléa ponctuel, Altixia Cadence XII conserve un équilibre locatif solide, un rythme de distribution mensuel régulier et une gestion cohérente avec des marchés tertiaires européens aux trajectoires encore contrastées.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Cet article en 30 secondes

• La libération d'un local à Noisy-le-Sec n'a pas entamé le TOF, maintenu à 92,4 %, portée par un portefeuille largement loué et diversifié.
• Distribution de 2,52 € bruts par part au 2T 2026, versée chaque mois, assurant un flux de revenus régulier aux associés.
• Un patrimoine de 32 actifs pour 191,6 M€ et un rendement brut moyen de 6,6 % soutiennent la capacité de performance d'Altixia Cadence XII.
• Un endettement maîtrisé (~11 %) limite le risque financier tout en laissant de la marge pour de nouvelles opportunités.
• Prix de souscription à 200 €, prix de retrait à 182 € et durée de détention recommandée de 9 ans impliquent un horizon d'investissement long terme.