SCPI LOG IN : un trimestre dopé par une acquisition d’envergure

Au 2^e trimestre 2026, la SCPI LOG IN accélère la construction de son patrimoine paneuropéen grâce à une acquisition logistique significative en Espagne. Réalisée à Grenade pour plus de 21 M€, cette opération intervient dans un contexte de tensions géopolitiques persistantes et d’inflation encore présente en zone euro, tandis que les segments logistique et industriel demeurent portés par l’indexation des loyers, l’essor du e-commerce, la réindustrialisation et la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement.

Dans cet environnement, LOG IN enregistre une occupation totale de ses actifs, une collecte de 17,5 M€ sur le trimestre et la poursuite de la hausse de sa capitalisation, tout en reconduisant une thématique d’investissement focalisée sur l’immobilier industriel et logistique en Europe.

Au 30 juin 2026, la SCPI détient 21 immeubles dans six pays, avec 100 % de taux d’occupation financier et physique. Le trimestre se démarque par le renforcement du patrimoine espagnol, la poursuite de la diversification géographique et sectorielle, un profil locatif robuste et une distribution brute de 3,72 € par part en jouissance. L’ensemble ancre LOG IN parmi les SCPI de rendement spécialisées dans les actifs d’activités, de production et de logistique à l’échelle européenne, tout en rappelant les risques spécifiques à ce type de placement.

Les chiffres clés de la SCPI LOG IN au 2e trimestre 2026

Au 30 juin 2026, la SCPI LOG IN affiche une capitalisation de 247 666 200 €. Elle recense 6 315 associés et 971 240 parts, pour un patrimoine constitué de 21 immeubles loués à 23 locataires. La valeur vénale des immeubles s’élève à 228 165 571 €, pour une surface globale de 259 225 m². Le taux d’occupation financier est de 100 %, tout comme le taux d’occupation physique. La durée ferme résiduelle moyenne des baux est de 9,1 ans et la durée moyenne au terme de 10,7 ans.

Sur le plan bilanciel, le ratio de dettes et autres engagements ressort à 5,3 %. Le prix de souscription est de 255 € par part, la valeur de retrait de 229,50 €, la valeur de réalisation de 226,19 € par part et la valeur de reconstitution de 268,05 € par part. La distribution brute au 2^e trimestre 2026 atteint 3,72 € par part, pour un montant net de 2,97 € après fiscalité étrangère. Le taux de rendement acte en main moyen du portefeuille se situe à 7,07 %, et l’indicateur synthétique de risque demeure à 3 sur 7.

Tableau récapitulatif des principaux indicateurs au 30 juin 2026

La valeur de reconstitution de 268,05 € par part progresse par rapport au 31 décembre 2025 et se situe 5,1 % au-dessus du prix de souscription de 255 €. La borne basse à -10 % est de 241,24 €, tandis que la borne haute à +10 % atteint 294,85 €.

La valeur de réalisation, fixée à 226,19 € par part, correspond à la valeur vénale du portefeuille augmentée de la valeur nette des autres actifs et diminuée des dettes. La valeur de reconstitution y ajoute les frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine.

Une acquisition logistique majeure à Grenade

Le 18 juin 2026, la SCPI LOG IN finalise l’achat d’un entrepôt dédié à la logistique du dernier kilomètre à Grenade, en Espagne. Le prix, hors droits et charges, dépasse 21 M€ pour une surface supérieure à 10 000 m². Il s’agit de l’investissement le plus important du fonds depuis sa création, qui renforce nettement son exposition à la logistique urbaine.

L’actif est intégralement loué au leader mondial du commerce en ligne et des services logistiques. Unique site de distribution du dernier kilomètre de ce groupe dans la région de Grenade, il constitue un point névralgique pour la desserte locale. Le bâtiment a été réalisé clé en main par un développeur espagnol spécialisé dans les plateformes logistiques pour cet utilisateur.

Le bail ferme initial est de 12 ans en triple net, avec une durée résiduelle de 8,4 ans à l’acquisition. Ce profil locatif assure une bonne visibilité des loyers et s’inscrit dans une logique de conservation longue.

Caractéristiques environnementales de l'actif

Sur le plan extra-financier, l’entrepôt présente deux atouts majeurs :

• une certification BREEAM Very Good ;
• un diagnostic de performance énergétique classé A.

La certification BREEAM Very Good s’aligne sur les standards européens de construction durable, et le classement A illustre une forte efficacité énergétique. L’actif répond en outre aux exigences spécifiques de la logistique du dernier kilomètre, en phase avec l’essor du e-commerce et la densification des réseaux de distribution.

Un patrimoine européen réparti dans six pays

Après l’intégration de l’actif de Grenade, LOG IN détient 21 immeubles répartis dans six pays européens : Espagne, Italie, Royaume-Uni, Allemagne, Pologne et Irlande. La répartition géographique (en % de la valeur vénale hors droits) place l’Espagne en tête.

La ventilation est la suivante :

• 32 % en Espagne ;
• 26 % en Italie ;
• 20 % au Royaume-Uni ;
• 11 % en Allemagne ;
• 8 % en Pologne ;
• 3 % en Irlande.

Les implantations espagnoles couvrent Pampelune, Arazuri-Orcoyen, Pampelune Nuadi, Pampelune Vicarli, Séville, Alicante et Grenade. En Italie : Côme, San Donato, Collesalvetti, Bovolone et Fossò. Au Royaume-Uni : Cumbernauld, Livingston, Alnwick, Sheffield et Nottingham. En Allemagne : Espelkamp et Hörstmar. En Pologne : Cracovie et Tychy. En Irlande : Galway.

Une majorité de locaux d'activités et de production

La répartition sectorielle s’appuie sur les catégories figurant aux actes de propriété (qui peuvent différer des usages réels). Les locaux d’activités et sites de production pèsent 65 % de la valeur vénale hors droits, la logistique 30 % et les actifs Life Science 5 %.

Ce mix positionne LOG IN parmi les SCPI thématiques dédiées à l’immobilier industriel et logistique européen, en s’appuyant sur :

• la croissance du commerce en ligne ;
• les dynamiques de réindustrialisation ;
• la réorganisation des chaînes d’approvisionnement.

L’objectif est de capter des tendances structurelles durables liées aux flux de marchandises, à l’urbanisation et à la modernisation des outils productifs.

Une occupation intégrale du portefeuille immobilier

Au 30 juin 2026, le taux d’occupation financier (TOF) atteint 100 %. Le TOF rapporte le total des loyers et indemnités facturés, ainsi que les valeurs locatives de marché des locaux temporairement indisponibles, au montant de loyers théoriques si tout le parc était loué.

Le taux d’occupation physique est également de 100 %. Il met en regard la surface occupée et la surface totale du patrimoine. Cet indicateur n’est pas directement comparable entre SCPI, compte tenu des typologies d’actifs et des structures de portefeuille.

La base locative rassemble 23 locataires. La durée moyenne ferme s’élève à 9,1 ans, et la durée moyenne au terme à 10,7 ans. La valeur vénale des 21 immeubles atteint 228 165 571 € pour 259 225 m². Les dettes et autres engagements représentent 5,3 % (emprunts, acquisitions à terme, crédits-baux immobiliers et autres dettes, rapportés au total de l’actif net augmenté de ces engagements).

Une collecte de 17,5 M€ et aucun retrait en attente

La collecte du 2^e trimestre 2026 s’établit à 17,5 M€. Elle soutient la mise en œuvre du plan d’investissement et accompagne la sortie progressive de l’un des fondateurs, unique investisseur institutionnel significatif pour compte propre.

Sur la période, 68 643 parts ont été souscrites et 41 765 parts ont été rachetées. Aucune part n’était en attente de retrait en fin de trimestre.

Évolution des souscriptions, rachats et retraits

Le nombre d’associés progresse nettement : 376 en 2022, 1 081 en 2023, 2 833 en 2024 et 5 138 en 2025. Il s’élève à 5 731 au 1^er trimestre 2026 puis 6 315 au 2^e trimestre 2026.

De même, le nombre de parts passe de 200 488 en 2022 à 431 526 en 2023, 652 894 en 2024, 918 344 en 2025, puis 944 362 au 1^er trimestre 2026 et 971 240 au 2^e trimestre.

La capitalisation suit cette dynamique :

• 50 122 000 € en 2022 ;
• 107 881 500 € en 2023 ;
• 163 223 500 € en 2024 ;
• 234 177 720 € en 2025 ;
• 240 812 310 € au 1T 2026 ;
• 247 666 200 € au 2T 2026.

Une distribution brute de 3,72 € par part et des performances en 2025

Au 2^e trimestre 2026, la distribution s’établit à 3,72 € brut par part en jouissance. Après fiscalité étrangère, le revenu net distribué ressort à 2,97 € par part. Le versement a eu lieu le 28 juillet 2026. Au 1^er trimestre 2026, les revenus bruts avant fiscalité étrangère étaient de 3,79 € par part, pour 3,06 € nets distribués.

Sur l’exercice 2025, les revenus bruts avant fiscalité étrangère atteignaient 15,52 € par part (contre 12,27 € nets), dont 0,97 € prélevé sur le report à nouveau. En 2024, ces montants étaient de 15,75 € et 12,99 €, dont 2,13 € issus du report à nouveau.

La fiscalité mentionnée exclut la déduction du prélèvement libératoire sur les produits financiers de trésorerie. Pour les revenus étrangers, l’impôt payé hors de France peut être neutralisé via les conventions fiscales afin d’éviter la double imposition. Le traitement dépend de la situation de chaque associé et peut évoluer avec la réglementation.

Pour 2025, le taux de distribution brut est de 6,21 % et le taux net de fiscalité étrangère de 4,91 %, après frais de gestion. La performance globale annuelle ressort à 8,21 % (somme du taux de distribution et de la variation du prix de souscription entre le 1^er janvier de l’année N et le 1^er janvier de l’année N+1).

Le taux de rendement acte en main moyen du portefeuille est de 7,07 % (loyer net/valeur d’acquisition hors droits + droits de mutation + frais de notaire + intermédiation). Il ne préjuge pas du taux de distribution aux associés. L’objectif de taux de distribution brut 2026 est compris entre 6,00 % et 6,50 %. La SCPI ayant moins de cinq ans, un TRI cible à 10 ans de 5 % est avancé, sous réserve des marchés et de la durée de détention.

Les conditions de souscription de la SCPI LOG IN

Le prix de souscription d’une part LOG IN est de 255 €, réparti entre un nominal de 150 € et une prime d’émission de 105 €. La commission de souscription s’élève à 12 % TTC. Une partie de la commission de gestion peut être rétrocédée aux distributeurs et prestataires immobiliers.

La première souscription requiert un minimum de quatre parts, soit 1 020 € prime d’émission incluse. Des versements programmés sont possibles dès 255 € (part entière), avec une périodicité mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle.

L’entrée en jouissance intervient le premier jour du sixième mois suivant la souscription. La valeur IFI 2025 par part est de 211,27 € pour un résident ; aucune valeur n’est indiquée pour un non-résident.

Les demandes de retrait sont compensées par de nouvelles souscriptions. À défaut de contrepartie, elles sont mises en attente. En l’absence de fonds de remboursement, la valeur de retrait est de 229,50 € par part. Toute demande se fait par lettre recommandée AR via le formulaire dédié.

Les règles applicables aux cessions de gré à gré

La cession de parts de gré à gré entre un associé et un acquéreur se réalise sans l’intermédiation de la société de gestion. Le prix est libre entre les parties.

Si l’acquéreur est déjà associé, la cession est libre et doit être notifiée par lettre recommandée AR. S’il ne l’est pas, l’opération reste soumise à l’agrément de la société de gestion.

Un droit d’enregistrement de 5 % du prix de cession est exigible. Le justificatif de paiement au Trésor doit être transmis à la société de gestion. La jouissance des parts est transférée à l’acquéreur le premier jour du mois de la mutation.

Les caractéristiques réglementaires et extra-financières de LOG IN

La SCPI LOG IN a été créée le 3 octobre 2022. Son visa AMF n° 22-16 a été délivré le 13 septembre 2022. Sa durée de vie est de 99 ans, avec un capital maximum statutaire de 600 000 000 €.

LOG IN présente les caractéristiques suivantes :

• SCPI thématique à capital variable ;
• classification article 8 SFDR ;
• prise en compte de caractéristiques environnementales et sociales ;
• pas d’objectif d’investissement durable ;
• label ISR ;
• CACEIS en qualité de dépositaire ;
• BNP Paribas Real Estate Valuation comme évaluateur immobilier ;
• KPMG en qualité de commissaire aux comptes.

Theoreim, société de gestion de la SCPI, est agréée par l’AMF sous le numéro GP20000030 depuis le 11 septembre 2020. Siège : 105-109, rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris. RCS Paris 882 005 622. Capital : 128 256 €.

La SCPI LOG IN a reçu plusieurs distinctions, dont la 1^re place du Grand Prix des SCPI (catégorie « Meilleure SCPI spécialisée ») et un TOP d’Or dans les catégories « Meilleure SCPI de moins de 10 ans », « SCPI thématiques » et « Meilleure communication » (son support d’information trimestriel).

Les risques liés à un investissement en parts de SCPI LOG IN

L’achat de parts LOG IN constitue un investissement immobilier de long terme. La durée de détention recommandée est de 10 ans, avec un indicateur synthétique de risque classé 3 sur 7 (risque moyen).

Les principaux risques à considérer :

• perte en capital ;
• liquidité (la sortie dépend de contreparties) ;
• change (actifs situés hors zone euro) ;
• durabilité (événements ESG) ;
• marchés immobiliers (cycle, vacance, valeurs) ;
• travaux de rénovation ;
• endettement.

La SCPI peut utiliser l’endettement dans la limite de 40 % de la valeur des immeubles détenus directement ou indirectement. Le levier accroît le potentiel de performance comme l’exposition aux pertes.

Un associé finançant ses parts par emprunt ne doit pas compter uniquement sur les distributions pour honorer ses échéances. En cas de difficulté, la vente des parts peut intervenir à un prix inférieur au prix de souscription ou d’acquisition. Si le produit de cession ne couvre pas le capital restant dû, le solde reste à la charge de l’associé.

Le capital n’est pas garanti. Les revenus dépendent des performances des actifs. La liquidité des parts est conditionnée par le marché. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Conclusion : LOG IN poursuit la constitution de son portefeuille européen

Le 2^e trimestre 2026 constitue une étape clé pour la SCPI LOG IN. L’acquisition d’un entrepôt du dernier kilomètre à Grenade, pour plus de 21 M€, porte le patrimoine à 21 immeubles dans six pays et renforce l’ancrage du fonds dans la logistique urbaine. La collecte nette de 17,5 M€ soutient cette avancée, tout en accompagnant la sortie progressive de l’investisseur institutionnel historique.

Parallèlement, LOG IN maintient un taux d’occupation physique et financier de 100 % et des durées locatives moyennes supérieures à neuf ans. Sa stratégie thématique axée sur les locaux d’activités, sites de production et actifs logistiques bénéficie des tendances structurelles du e-commerce, de la réindustrialisation et de la transformation des chaînes d’approvisionnement.

Cette trajectoire s’inscrit néanmoins dans le cadre des risques de l’immobilier non coté, de la concentration thématique, du risque de change, de l’effet de levier et de la liquidité des parts. Les perspectives dépendront des conditions du marché immobilier européen, de la solidité des locataires et du déploiement du plan d’investissement.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.