SCPI Eurovalys : Arbitrage d’un immeuble de bureaux à Brême

La SCPI Eurovalys a finalisé la vente d’un immeuble situé à Brême, en Allemagne. Ancien site de bureaux de Siemens, l’actif a fait l’objet d’un repositionnement et d’une reconversion partielle avant d’être cédé à un fonds suédois spécialisé dans l’immobilier de santé et d’éducation.

L’opération illustre une démarche d’asset management dynamique : après le départ du locataire historique, les usages du bâtiment ont été réinventés, avec l’installation d’une école sur une partie des surfaces. La transaction, conclue à 33,6 M€, dégage une plus-value brute proche de 8 M€, dont une part sera distribuée aux associés en fin d’exercice.

Un immeuble à Brême transformé puis cédé

Situé au Universitätsallee 16 à Brême, l’actif développe 10 550 m² et adopte désormais une configuration mixte, combinant bureaux et espaces d’enseignement.

Acquis en novembre 2016 et occupé par Siemens jusqu’en décembre 2023, l’immeuble a été repositionné avec l’appui des équipes techniques d’Advenis Germany afin d’aligner son usage sur les besoins locaux et d’optimiser sa valorisation patrimoniale.

Cette stratégie a permis de convertir une part importante du site en locaux éducatifs. Ainsi, 7 000 m² accueillent désormais une école dans le cadre d’un bail signé avec la Ville de Brême.

Une stratégie menée en deux phases

Le processus s’est déroulé en deux temps : d’abord le repositionnement post-départ de Siemens, puis la vente une fois le nouvel usage sécurisé.

Plutôt que de conserver l’immeuble dans sa configuration d’origine, la SCPI a exploité le potentiel d’un actif tertiaire devenu disponible, pour le faire évoluer vers un usage mixte conciliant bureaux et enseignement.

Une reconversion alignée sur les besoins locaux

À la suite d’échanges avec la Ville de Brême, les anciens plateaux de Siemens ont été réaménagés pour créer des espaces polyvalents. Au total, 7 000 m² ont été alloués à une école.

La livraison de l’ensemble transformé est intervenue en septembre 2024. Sur ce périmètre, la Ville de Brême s’est engagée dans le cadre d’un bail de 20 ans, offrant une visibilité locative de long terme.

Cette adaptation d’usage illustre une approche orientée vers l’adéquation du patrimoine aux besoins du territoire : l’immeuble ne change pas seulement de locataire, il adopte aussi une vocation partiellement nouvelle.

Une cession à un investisseur en phase avec le nouvel usage

À l’issue de la reconversion, l’actif a été acquis par un fonds d’investissement suédois spécialisé en immobilier de santé et d’éducation, un profil cohérent avec la part désormais dédiée à l’enseignement.

La transaction s’est signée à 33,6 M€, pour un montant supérieur au prix d’acquisition initial et à la valeur d’expertise arrêtée au 31 décembre 2025. Après prise en compte des frais et des travaux, la vente fait ressortir une plus-value brute avoisinant 8 M€.

Une fraction de cette plus-value sera redistribuée aux associés de la SCPI en fin d’année. L’arbitrage conjugue ainsi création de valeur, reconversion fonctionnelle et gestion active.

Le rôle clé d’Advenis Germany dans la réussite

La gestion opérationnelle s’est appuyée sur la présence locale d’Advenis en Allemagne, via sa filiale Advenis Germany à Francfort, implantée depuis plus de 20 ans.

Cette entité réunit 20 collaborateurs, dont 2 techniciens/architectes et 5 property managers. Leurs expertises ont permis d’orchestrer les travaux, de dialoguer avec les acteurs locaux et d’accompagner le projet jusqu’à son aboutissement.

Des expertises locales mobilisées sur plusieurs volets

Les équipes allemandes sont intervenues sur plusieurs axes :

• pilotage des travaux de restructuration ;
• coordination avec les parties prenantes locales ;
• prise en compte du tissu économique brêmois et des spécificités de l’administration ;
• relation de proximité avec les locataires ;
• suivi des immeubles détenus par les fonds ;
• déploiement du plan de travaux ESG lié au label ISR d’Eurovalys.

Cette implantation permet un accompagnement de proximité des actifs allemands, particulièrement utile pour les immeubles nécessitant travaux, arbitrages techniques ou changements d’usage.

Le label ISR d’Eurovalys renouvelé en 2025

Le label ISR de la SCPI a été reconduit en 2025, pour une quatrième année consécutive. Le suivi technique et les actions d’amélioration s’inscrivent ainsi dans une gestion intégrant des objectifs ESG.

À ce titre, l’opération de Brême mobilise plusieurs leviers d’asset management :

• accompagnement des locataires ;
• réalisation de travaux ;
• ajout de services ;
• transformation d’usage.

L’ensemble contribue à aligner le patrimoine sur les contraintes locatives et les mouvements du marché.

Un marché allemand en reprise sélective

La cession intervient alors que l’économie allemande amorce un redressement après une période atone, soutenue par un programme d’investissements publics d’environ 500 Mds€ sur 10 à 12 ans.

La croissance du PIB allemand, estimée à 0,2 % en 2025, pourrait atteindre 0,6 % en 2026. Le contexte macroéconomique demeure donc favorable mais sans accélération franche.

Le marché de l’investissement immobilier d’entreprise en Allemagne se normalise progressivement. Au 1er semestre 2026, les volumes ont totalisé 12,3 Mds€, soit une hausse de +8 % sur un an.

Cette reprise reste sélective, avec un focus sur les actifs core et les immeubles de qualité. Les taux prime des bureaux se stabilisent, confirmant une phase d’ajustement plutôt qu’un rebond généralisé.

Les critères qui dominent le marché

Dans ce contexte, plusieurs facteurs s’imposent :

• la qualité de l’emplacement ;
• le respect des standards environnementaux ;
• la visibilité des loyers ;
• la capacité à agir directement sur le bâti ;
• l’adaptation des immeubles aux usages.

L’actif de Brême s’inscrit dans cette logique : reconversion partielle en école, engagement locatif de long terme et bon positionnement ont facilité la transaction.

Eurovalys, une SCPI focalisée sur l’Allemagne

Lancée en juillet 2015, Eurovalys déploie une stratégie centrée sur l’Allemagne, première économie et premier marché immobilier de la zone euro.

La SCPI cible des immeubles tertiaires diversifiés dans les grandes métropoles allemandes, notamment du Big 7, avec des actifs tels que :

• des bureaux ;
• des locaux d’activités ;
• des commerces ;
• des actifs dédiés à l’éducation.

La politique locative privilégie des engagements longs conclus avec des contreparties sélectionnées pour leur solidité financière. Eurovalys distribue des revenus réguliers depuis sa création. Les performances passées ne préjugent cependant pas des résultats futurs et le prix de la part peut varier à la hausse comme à la baisse.

Eurovalys est une SCPI d’entreprise à capital variable classée article 8 au sens du Règlement Disclosure. Siège : 52 rue de Bassano, 75008 Paris.

Advenis REIM et ses fonds immobiliers européens

Advenis REIM, société de gestion du groupe Inovalis Advenis, conçoit et gère des Fonds d’Investissement Alternatifs immobiliers.

Créée en 2017, elle est agréée par l’AMF depuis le 29 juin 2018 sous le n° GP 18000011, sous forme de SAS au capital de 3 561 000 €.

Sa gamme comprend notamment :

• la SCPI Eurovalys, tournée vers l’Allemagne depuis 2015 ;
• la SCPI Elialys, axée sur l’Europe du Sud depuis 2019 ;
• la SC Advenis Immo Capital, accessible en unité de compte dans des contrats d’assurance-vie depuis 2021 ;
• la SCPI Eden, européenne et diversifiée, lancée en 2024 avec une structure de frais revisitée.

La SCPI Eden peut supporter d’autres frais, tels que frais de gestion, d’acquisition ou de cession, ainsi que des frais de retrait si les parts sont détenues moins de cinq ans révolus.

Advenis REIM développe deux grands axes : l’immobilier tertiaire européen, pour une clientèle privée ou institutionnelle visant une détention indirecte assortie d’un rendement potentiel, et l’immobilier résidentiel ancien, destiné aux particuliers souhaitant investir indirectement et, sous conditions, accéder à des avantages fiscaux.

Chaque investisseur doit apprécier l’intérêt d’un projet au regard de sa situation fiscale, de son taux marginal d’imposition et de la composition de ses revenus.

Au 30 juin 2026, l’ensemble des fonds gérés par Advenis REIM affiche une capitalisation supérieure à 1,3 Md€ (somme des capitalisations des fonds, calculées sur la base du nombre de parts multiplié par leur prix de souscription). Pour les SCPI ouvertes, 100 % des encours sont investis en Europe hors France. Les fonds détiennent 108 immeubles et accompagnent au quotidien 247 locataires.

Advenis, un groupe ancré au plus près de ses investissements

Fondé en 1995, Advenis est un groupe indépendant dont les filiales opèrent en ingénierie de produits d’investissement immobilier, conseil en gestion de patrimoine et asset management immobilier.

Le groupe accompagne clients institutionnels et particuliers dans la valorisation de leurs patrimoines immobilier et financier. Advenis et ses entités sont présentes dans plus de 30 villes en France, Allemagne et Espagne, réunissant plus de 300 collaborateurs.

Cette empreinte européenne soutient la gestion d’Advenis REIM et l’action de ses équipes locales pour le pilotage opérationnel des immeubles.

Conclusion

La cession de l’actif de Brême clôt une séquence ouverte après le départ de Siemens : restructuration, transformation partielle en école et signature d’un bail long terme avec la Ville, avant une vente à un investisseur dédié à la santé et à l’éducation.

Pour Eurovalys, l’opération illustre une gestion active fondée sur l’adaptation des usages et l’arbitrage au bon moment, dans un marché allemand en reprise sélective où priment l’emplacement, la visibilité locative et la capacité de transformation.

L’investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment de liquidité et de perte en capital. Les performances et la solidité passées des locataires ne garantissent pas les résultats futurs.