SCPI Cœur de Régions : achat d'un ensemble immobilier en Vendée

La SCPI Cœur de Régions étoffe son patrimoine avec l'achat d'un ensemble immobilier de 9 050 m² implanté à La Roche-sur-Yon - Aizenay, en Vendée. Entièrement occupé par Enedis, ce site mêlant bureaux et locaux d'activités se situe au cœur des Pays de la Loire, dans un environnement économique réputé dynamique. L'opération conjugue ancrage régional, occupation totale, bail ferme résiduel de 9 ans et programme de modernisation des immeubles.

Cette acquisition s'inscrit dans la stratégie régionale de Cœur de Régions, tournée vers les métropoles et agglomérations attractives. Elle prolonge les interventions menées entre 2017 et 2019 et lance une nouvelle phase de rénovation technique et énergétique, en adéquation avec la modernisation en cours du tissu local.

Un ensemble de 9 050 m² en Pays de la Loire

L'actif détenu par la SCPI Cœur de Régions est localisé à La Roche-sur-Yon - Aizenay, en Vendée, au sein des Pays de la Loire. Il se développe sur une parcelle de 36 465 m² pour une surface bâtie globale de 9 050 m². Les bâtiments accueillent à la fois des espaces de bureaux et des locaux d'activités, réunissant plusieurs usages professionnels au sein d'un même site.

Le complexe dispose de 317 emplacements de stationnement extérieurs, intégrés à l'ensemble. Cette capacité accompagne les besoins quotidiens des bureaux et des activités, avec un volume de places cohérent avec la surface et les usages du site.

L'opération porte sur la totalité de l'actif vendéen et renforce l'exposition de Cœur de Régions aux territoires régionaux ciblés par sa stratégie, au cœur du secteur de La Roche-sur-Yon - Aizenay. Cette implantation en Pays de la Loire s'inscrit dans une logique de diversification géographique axée sur les pôles reconnus pour leur attractivité.

Caractéristiques clés de l'acquisition

Les informations essentielles de l'opération sont présentées ci-dessous :

Cette configuration associe une surface bâtie substantielle, une adresse située sur un axe structurant de La Roche-sur-Yon et une occupation complète par un locataire unique. Les données de parcelle, de stationnement et de durée de bail décrivent un actif adapté à des usages pérennes de bureaux et d'activités, au sein d'un contexte régional porteur.

Enedis, locataire historique du site depuis 1982

L'ensemble est intégralement occupé par Enedis, gestionnaire du réseau public de distribution d'électricité sur une large part du territoire français. Présente sur le site depuis 1982, l'entreprise entretient une relation de plus de quatre décennies avec l'actif.

Le bail en vigueur présente une durée résiduelle ferme de 9 ans. Ainsi, la situation locative repose sur un occupant unique, sans vacance ni multi-occupation. Les espaces de bureaux et d'activités répondent aux besoins opérationnels d'Enedis, dont l'ancienneté sur place assure une continuité d'usage.

Sami Fajri, Directeur des Investissements, résume l'approche :

Cette acquisition illustre la volonté de Cœur de Régions de se positionner sur des actifs aux fondamentaux robustes générant des revenus sécurisés. Le site bénéficie de l'ancrage d'ENEDIS depuis plus de 40 ans et s'inscrit dans un bassin économique dynamique porté par l'attractivité de la Vendée et des Pays de la Loire.

Le propos souligne la qualité des fondamentaux immobiliers, la stabilité de l'occupation et le contexte économique local.

Un site connecté aux grands axes du Grand Ouest

Situé au 1 rond-point de l'Atlantique, l'actif bénéficie d'une excellente accessibilité et d'une visibilité stratégique. La proximité immédiate des autoroutes A87 et A83 constitue un atout majeur : l'A87 relie Angers aux principaux pôles du Grand Ouest, tandis que l'A83 connecte le site à l'aire nantaise et à ses échanges.

Cette desserte inscrit l'ensemble dans les flux régionaux des Pays de la Loire. La présence conjointe de bureaux et de locaux d'activités s'appuie sur un réseau d'infrastructures facilitant déplacements et échanges à l'échelle du Grand Ouest. La proximité de ces deux axes majeurs soutient les usages professionnels et relie le site aux principaux pôles économiques.

Préfecture de la Vendée, La Roche-sur-Yon s'affirme comme un pôle économique structurant, porté par une croissance démographique soutenue et un tissu d'entreprises diversifié. Trois familles d'activités marquent le territoire :

• l'industrie ;
• la logistique ;
• les services.

L'environnement immédiat de l'actif connaît une phase de modernisation avec la rénovation d'infrastructures et le développement de nouvelles zones d'activités, renforçant l'attractivité du secteur où se situe le bien acquis par la SCPI Cœur de Régions.

Un programme de travaux pour renforcer les performances du site

Le site a déjà fait l'objet d'interventions significatives entre 2017 et 2019. Cette première phase a concerné l'enveloppe et la structure des bâtiments : rénovation des bardages et des menuiseries, réfection de la couverture et renforcement de différentes structures.

Un nouveau volet vient compléter ces actions. Les travaux programmés visent à améliorer les performances techniques des immeubles, les conditions de travail et divers équipements intérieurs. Ils incluent :

• le renforcement des performances thermiques et acoustiques ;
• la modernisation des bureaux ;
• la réfection des sanitaires et vestiaires ;
• le remplacement des menuiseries extérieures.

Ce plan de modernisation prolonge les opérations déjà réalisées, en élargissant leur périmètre. Après une première étape axée sur l'enveloppe (bardages, couverture, menuiseries, structures), la nouvelle séquence s'attache aux qualités thermiques et acoustiques, à l'aménagement des bureaux et à la remise à niveau des espaces de vie professionnelle.

Les investissements prévus doivent hisser l'actif vers un niveau supérieur de performance technique et énergétique, en phase avec les attentes actuelles du marché. La démarche associe modernisation des locaux, intervention sur l'enveloppe et amélioration des conditions d'usage, dans une logique de valorisation progressive du site.

Les conseils mobilisés pour l'acquisition

L'intégration de l'actif vendéen au portefeuille de Cœur de Régions s'est appuyée sur plusieurs conseils spécialisés. Sogenial Immobilier a été entourée d'une étude notariale et d'un conseil technique.

Intervenants :

• Notaires : Maître Sandrine Karnik – DNA Haussmann ;
• Conseil technique : Ludovic Letellier et Nicolas Gouron – IREO.

Ces professionnels ont accompagné la structuration juridique et l'analyse technique de l'opération, illustrant l'importance accordée à la sécurisation des transactions et à l'expertise du bâti.

Sogenial Immobilier : une société de gestion aux 40 ans d'expérience

Sogenial Immobilier, société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des marchés financiers depuis 2012, porte cette acquisition pour la SCPI Cœur de Régions. Elle propose des services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers à une clientèle d'investisseurs et d'épargnants, s'appuyant sur plus de 40 ans d'expérience en investissement et asset management immobilier.

L'offre couvre une gamme complète de solutions immobilières accessibles et adaptées à chaque profil, depuis la définition de la stratégie immobilière jusqu'à la constitution et la gestion d'un portefeuille d'actifs. Les véhicules gérés incluent notamment des Clubs Deals, des OPPCI, des SLP, un FCPR, un SICAV-SIF, un RAIF luxembourgeois ainsi que deux GFI.

Plusieurs SCPI complètent la gamme :

• Cœur de Ville ;
• Cœur de Régions ;
• Cœur d'Europe ;
• Cœur d'Avenir.

En septembre 2025, Sogenial Immobilier a adhéré au Pacte Mondial des Nations Unies, marquant un engagement accru en faveur d'un immobilier responsable. L'actif vendéen intègre ainsi le portefeuille de Cœur de Régions, l'une des quatre SCPI de la gamme, dans une dynamique alliant stratégie régionale et responsabilité.

Cœur de Régions et le renforcement de sa présence régionale

Avec cet ensemble de bureaux et d'activités situé à La Roche-sur-Yon - Aizenay, Cœur de Régions consolide sa présence au sein des métropoles et agglomérations régionales attractives. L'opération associe un actif intégralement loué, un locataire historique, une desserte immédiate par les autoroutes A87 et A83 et un programme de modernisation qui prolonge les travaux de 2017-2019.

Cette acquisition s'inscrit dans la stratégie régionale de la SCPI, tout en lançant une nouvelle étape de valorisation technique et énergétique. Elle conjugue les usages existants du site, son implantation vendéenne et les transformations prévues pour répondre aux attentes actuelles du marché.

Attention : l'investissement en parts de SCPI comporte des risques, dont un risque de perte en capital. Les performances et investissements passés ne préjugent pas des performances futures. Un horizon d'au moins 10 ans est recommandé. Les risques et frais sont détaillés dans la Note d'Information et le DIC disponibles auprès de Sogenial Immobilier.