La SCPI Métronome passe le cap des 154 M€ de capitalisation au 2e trimestre 2026

Au deuxième trimestre 2026, la SCPI Métronome franchit une nouvelle étape avec une capitalisation portée à 154 426 800 € au 30 juin. Cette avancée survient dans un environnement économique et financier encore volatil, mais soutenue par une collecte bien orientée, une distribution reconduite et des indicateurs locatifs globalement stables. Le marché des parts ne présente aucune file d'attente au retrait et le patrimoine immobilier demeure principalement investi en bureaux. L'ensemble s'inscrit dans une trajectoire pilotée par MIDI 2i, fondée sur une sélection rigoureuse des actifs et une gestion locative exigeante.

Les chiffres clés de la SCPI Métronome au 2T 2026

Sur la période du 1er avril au 30 juin 2026, Métronome présente des indicateurs financiers, locatifs et commerciaux structurés autour d'une capitalisation supérieure à 154 M€ et d'un nombre de parts en progression.

Ces éléments positionnent Métronome parmi les SCPI de bureaux qui consolident leur taille, avec une base d'associés élargie et une politique de distribution régulière.

Une capitalisation en progression continue depuis le 3T 2025

Du troisième trimestre 2025 au deuxième trimestre 2026, la capitalisation de Métronome progresse de manière soutenue. Elle s'établissait à 143 449 200 € au 3T 2025, 148 998 000 € au 4T 2025, 152 281 200 € au 1T 2026, puis 154 426 800 € au 2T 2026.

Cette dynamique accompagne la hausse du nombre total de parts, passé de 119 541 au 3T 2025 à 128 689 au 2T 2026. Parallèlement, la communauté d'associés s'est étoffée, de 2 206 au 3T 2025 à 2 680 au 2T 2026, en passant par 2 365 au 4T 2025 et 2 521 au 1T 2026.

Tableau de l'évolution de la capitalisation et de la base d'associés :

Au 1er semestre 2026, le seuil des 2 600 associés a été dépassé. La collecte s'est traduite par 5 503 parts créées au 1T 2026, puis 4 975 au 2T 2026, confirmant l'intérêt des investisseurs pour la SCPI.

Un marché des parts sans attente de retrait

Au 2T 2026, Métronome enregistre 4 975 créations de parts pour 3 187 retraits compensés. Le nombre de parts en attente de retrait reste nul, attestant l'absence de file d'attente au 30 juin.

Sur les quatre derniers trimestres, les volumes de souscriptions et de retraits affichent des profils contrastés :

• 4 399 créations et 60 retraits compensés au 3T 2025 ;
• 4 775 créations et 151 retraits compensés au 4T 2025 ;
• 5 503 créations et 2 767 retraits compensés au 1T 2026 ;
• 4 975 créations et 3 187 retraits compensés au 2T 2026.

À l'issue de chacun de ces trimestres, aucune part n'est demeurée en attente. Arrêté au 30 juin 2026, aucun mandat de cession ni d'échange n'a été exécuté pour le compte de la SCPI. Le marché primaire a donc fonctionné sans accumulation de demandes de retrait non satisfaites.

Une distribution trimestrielle stable à 15,00 € par part

La distribution brute au titre du 2T 2026 s'élève à 15,00 € par part en pleine jouissance. Elle provient exclusivement de revenus fonciers, les revenus financiers étant nuls sur la période. Le taux de distribution trimestriel s'établit à 1,25 %.

Le versement du dividende interviendra au plus tard le 14 août 2026. Le prochain paiement, au titre du 3T 2026, est attendu au plus tard le 13 novembre 2026.

La stabilité des montants versés ressort sur les derniers trimestres :

Au 31 décembre 2025, le taux de distribution annuel ressortait à 5 %, sans recours à des revenus non récurrents. Le taux de distribution cible annuel demeure fixé à 5 %, sans garantie de réalisation. Les revenus non récurrents peuvent correspondre à l'utilisation du report à nouveau ou à la distribution de plus-values.

Le taux de distribution rapporte le dividende brut annuel, avant prélèvements, au prix de souscription constaté au 1er janvier pour une SCPI à capital variable.

Un patrimoine immobilier de 160 M€ majoritairement composé de bureaux

Le patrimoine de Métronome représente 160 M€ hors frais. Il s'appuie sur 66 baux et totalise 61 091 m². Les loyers encaissés au 30 juin 2026 atteignent 2 470 K€.

La répartition par typologie d'actifs, en surface, demeure dominée par les bureaux :

• 82 % de bureaux ;
• 7 % de locaux d'activité ;
• 11 % de commerces.

Cette composition traduit une stratégie privilégiant les bureaux, tout en conservant la faculté d'investir dans les commerces, les locaux d'activité et la logistique. Plusieurs opportunités conformes à cette ligne directrice sont à l'étude et pourraient se concrétiser au second semestre 2026, dans la continuité des acquisitions 2025 et des dossiers en cours d'analyse.

Des indicateurs locatifs orientés vers la stabilité

Au 30 juin 2026, le taux d'occupation financier (TOF) de Métronome s'établit à 91,2 %. Il résulte de 91,1 % de locaux occupés et 0,1 % de surfaces occupées sous franchise, pour une vacance de 8,8 %. Le TOF rapporte les loyers et indemnités facturés, ainsi que les valeurs locatives de marché des locaux non immédiatement commercialisables, au niveau de loyers facturables sur un patrimoine intégralement loué.

Le taux d'occupation physique s'affiche à 88 %. Il correspond au rapport entre la surface occupée et la surface totale détenue. Les modalités de calcul pouvant varier d'une société de gestion à l'autre, cet indicateur ne se prête pas à une comparaison automatique entre SCPI.

Le taux d'encaissement des loyers atteint 93 %, en amélioration par rapport au trimestre précédent. Les équipes d'asset management poursuivent l'optimisation de l'état locatif, avec pour objectif de soutenir la régularité de la distribution. Les niveaux d'occupation, de vacance et d'encaissement sont évolutifs dans le temps, selon la situation des actifs et les conditions de marché.

Une structure d'endettement maîtrisée et un effet de levier de 1,18

La structure de la dette et autres engagements de Métronome s'appuie à 83 % sur la valeur de réalisation et à 17 % sur des emprunts bancaires. Au 30 juin 2026, les autres catégories sont nulles :

• 0 % de VEFA ou d'autres acquisitions à terme ;
• 0 % de crédits-bails immobiliers ;
• 0 % d'autres dettes.

L'effet de levier, calculé au sens de la directive AIFM (méthode de l'engagement), ressortait à 1,18 au 31 décembre 2025. Ce ratio illustre l'usage mesuré de l'endettement dans la stratégie d'investissement, dans le respect du cadre applicable aux fonds alternatifs.

Prix de souscription, valeurs de part et modalités de jouissance

Le prix de souscription de Métronome sur le marché primaire est fixé à 1 200 € par part, ventilé entre une valeur nominale de 1 000 € et une prime d'émission de 200 €. La souscription minimale d'un nouvel associé est de cinq parts.

Le délai de jouissance court à compter du premier jour du cinquième mois suivant la souscription et son règlement intégral. Il s'agit du laps de temps entre l'acquisition des parts et l'ouverture du droit aux dividendes.

La valeur de retrait s'élevait à 1 086 € au 31 décembre 2025. Pour une SCPI à capital variable, elle correspond au prix de souscription du jour du retrait, diminué des frais de souscription.

Au 30 juin 2026, la valeur de réalisation atteint 985,38 € par part, soit la somme de la valeur des immeubles et de la valeur nette des autres actifs. La valeur de reconstitution ressort à 1 173,25 € par part, en intégrant les frais et droits nécessaires à la reconstitution du patrimoine. Ces deux valeurs proviennent d'une situation comptable intermédiaire.

Une commission de souscription de 136,80 € TTC

La prime d'émission inclut une commission de souscription versée à MIDI 2i. Son plafond est de 9,5 % HT, soit 11,40 % TTC du prix de souscription, pour un montant de 136,80 € TTC par part.

Cette commission se décompose comme suit :

• des frais de collecte des capitaux de 7 % HT, soit 84,00 € HT (8,4 % TTC ou 100,80 € TTC avec une TVA de 20 %) ;
• des frais d'étude et d'exécution des programmes d'investissement de 2,5 % HT, soit 30,00 € HT (3 % TTC ou 36,00 € TTC avec une TVA de 20 %).

Le prix de souscription est net de tout autre frais. Sur la période analysée, MIDI 2i a consenti une rétrocession d'une partie de sa commission de souscription au bénéfice d'un fonds ayant acquis des parts de Métronome, conformément à la documentation du fonds. Les informations afférentes à ce traitement préférentiel sont disponibles sur demande auprès de MIDI 2i.

TRI historique, TRI cible, performance globale et valeur IFI

Le taux de rentabilité interne (TRI) cible à 10 ans est établi à 4,58 %. Cette projection, élaborée par MIDI 2i à partir d'hypothèses et des conditions de marché, dépendra de leur évolution et de la durée de détention des parts ; elle ne constitue pas une garantie de performance.

Le TRI historique sur cinq ans s'élève à 3,66 %, intégrant l'ensemble des dividendes versés sur la période ainsi que l'évolution du prix de la part.

La performance globale annuelle (PGA) ressortait à 5 % au 31 décembre 2025. Elle correspond au cumul du taux de distribution de l'année et de la variation du prix public de souscription entre le 1er janvier de l'année considérée et le 1er janvier suivant.

La valeur IFI indicative était de 997,05 € au 31 décembre 2025. Fourni à titre indicatif par MIDI 2i, ce montant sert de repère pour le calcul de l'assiette taxable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Un contexte macroéconomique encore tendu au 1er semestre 2026

Le premier semestre 2026 reste marqué par des tensions sur les marchés financiers et l'économie réelle. Le rendement de l'OAT à 10 ans a atteint 3,79 % fin mars, un pic inédit depuis juin 2009, avant de refluer autour de 3,65 % à mi-juin, puis de repartir à la hausse en juillet.

La Banque centrale européenne a poursuivi l'assouplissement engagé en 2025. Son taux de dépôt s'établit à 2,25 % en juin 2026, alors que l'inflation demeure supérieure à l'objectif. En mai, la hausse des prix s'élevait à 2,4 % sur un an, témoignant d'un ralentissement graduel tout en pesant sur le pouvoir d'achat. La confiance des ménages reste en deçà de sa moyenne de long terme et la consommation peine à retrouver une trajectoire solide.

Le PIB français s'est contracté de 0,1 % au 1er trimestre 2026, et la prévision de croissance annuelle a été révisée à 0,7 %. Les conditions de financement demeurent exigeantes, avec un taux SWAP 5 ans proche de 2,86 %, ce qui restreint la capacité d'investissement des opérateurs.

La poursuite du conflit en Iran et ses répercussions sur l'approvisionnement énergétique alimentent une volatilité élevée sur les marchés, en particulier obligataires, et sur les perspectives macroéconomiques françaises. Dans ce cadre, MIDI 2i maintient une sélection stricte et une analyse renforcée des projets pour Métronome.

Le service associés au cœur du suivi des porteurs de parts

Le service associés assure l'accompagnement administratif des porteurs de parts tout au long de leur détention. Son périmètre couvre notamment :

• les souscriptions ;
• les cessions de parts ;
• les successions ;
• les donations ;
• la mise à jour des données personnelles.

Ce dispositif répond aux demandes et encadre les démarches liées à la vie des parts. Il contribue à la fiabilité des informations, au bon déroulement des opérations et au respect du cadre réglementaire des SCPI, garantissant un traitement conforme des différentes situations des associés.

Retrait et cession des parts de Métronome

En tant que SCPI à capital variable, Métronome permet à chaque associé de solliciter un retrait partiel ou total dans les limites des clauses de variabilité. La demande est adressée à MIDI 2i par lettre recommandée avec AR et inscrite au registre des retraits. Son exécution obéit à l'ordre chronologique d'enregistrement et dépend de l'existence d'une contrepartie et des possibilités offertes par la clause de variabilité.

Les parts remboursées sont annulées et l'associé perd leur jouissance au premier jour du mois d'inscription de la demande. Le règlement intervient après le délai administratif nécessaire.

L'assemblée générale peut instaurer et doter un fonds de remboursement afin de fluidifier le marché des parts. Si des demandes représentant au moins 10 % des parts émises demeurent insatisfaites pendant douze mois, MIDI 2i informe sans délai l'AMF et convoque, sous deux mois, une assemblée générale extraordinaire.

La SCPI à capital variable ne dispose pas d'un marché secondaire permanent. Les cessions peuvent avoir lieu de gré à gré entre associés. En cas de blocage des retraits, la mise en place d'un marché secondaire peut être soumise à l'assemblée générale selon le règlement général de l'AMF, les ordres d'achat et de vente prenant alors la forme de mandats.

La fiscalité applicable aux associés de Métronome

Métronome ne bénéficie d'aucun régime fiscal dérogatoire. Le régime micro-foncier s'applique de plein droit si plusieurs conditions cumulatives sont réunies :

• le revenu brut foncier n'excède pas 15 000 € sur l'année fiscale ;
• le contribuable détient au moins un bien loué nu en direct ;
• aucun logement ni aucune part de société de personnes non transparente donnant droit à certains avantages fiscaux n'est détenu.

Les plus-values nettes après abattement sont taxées au taux forfaitaire de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Une surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value, avec un barème progressif de 2 % à 6 % par tranches de 50 000 €. L'impôt est dû dans le mois suivant la cession.

Les revenus financiers sont soumis au prélèvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu, soit 30 % en incluant les prélèvements sociaux de 17,2 %. Cette imposition n'exclut pas la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Une option pour le barème progressif demeure possible selon la réglementation en vigueur.

Les personnes physiques non résidentes supportent une retenue à la source de 12,8 %, alignée sur le prélèvement forfaitaire unique. Le taux applicable aux personnes morales non résidentes est de 30 %. Tout changement de statut fiscal (résident/non-résident) doit être signalé sans délai à MIDI 2i. Le traitement fiscal dépend de la situation propre à chaque associé et est susceptible d'évoluer.

Les caractéristiques juridiques de Métronome et de MIDI 2i

Métronome est une société civile de placement immobilier à capital variable, immatriculée le 24 juillet 2019 au RCS de Toulouse sous le n° 852 697 861. Son capital initial est de 760 000 €, pour un capital statutaire maximal fixé à 300 000 000 €. Sa durée est de 99 ans, avec une durée de conservation recommandée des parts d'au moins 10 ans.

La SCPI a obtenu le visa AMF n° 19-23 le 11 octobre 2019. Son dépositaire est SGSS (Société Générale Securities Services) depuis le 1er janvier 2026. BNP Paribas Real Estate Valuation France intervient comme évaluateur immobilier, et KPMG en qualité de commissaire aux comptes.

MIDI 2i est une SAS au capital de 3 000 000 €, immatriculée au RCS de Toulouse sous le n° 487 674 681, agréée par l'AMF en tant que société de gestion de portefeuille sous le numéro GP-15000025 depuis le 25 novembre 2015. Son siège social est situé 11 allée du Président-Roosevelt, 31000 Toulouse.

Les principaux risques liés à un investissement en SCPI Métronome

Investir dans Métronome comporte un risque de perte en capital. Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La liquidité des parts et leur revente ne sont pas assurées. Une sortie dépend de l'existence d'une contrepartie et peut rester contrainte pendant toute la durée de vie de la SCPI. L'horizon de détention recommandé est d'au moins 10 ans.

Les niveaux d'occupation des actifs, d'endettement et d'encaissement des loyers peuvent également fluctuer. Toute décision d'investissement doit être appréciée à l'aune de la situation patrimoniale de l'investisseur et de ses objectifs. Les conditions et risques sont détaillés dans la note d'information et les statuts de Métronome, disponibles auprès de MIDI 2i.

Conclusion

Au 2T 2026, Métronome confirme une trajectoire de développement fondée sur une capitalisation supérieure à 154 M€, une base d'associés élargie et une distribution trimestrielle stable à 15,00 € par part. Le marché des parts n'affiche aucune attente de retrait, tandis que le portefeuille demeure très majoritairement orienté bureaux, avec des indicateurs locatifs robustes et un taux d'encaissement de 93 %.

Dans un contexte de financement exigeant, d'inflation encore supérieure à la cible et d'une croissance française révisée à 0,7 %, la stratégie de Métronome repose sur une sélection stricte des actifs, un suivi locatif attentif et une gestion prudente de l'endettement. Les caractéristiques juridiques, la fiscalité et les risques inhérents à la détention de parts de SCPI doivent être intégrés à l'analyse préalable de tout investissement dans Métronome.

Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.