Epsicap Nano se lance en Italie avec trois premiers actifs commerciaux

La SCPI Epsicap Nano poursuit son expansion paneuropéenne en entrant sur le marché italien. Portée par la société de gestion Epsicap REIM, cette première incursion se traduit par l'acquisition de 3 commerces récents en Lombardie et en Émilie-Romagne, pour un volume total de 5,5 M€ hors droits. L'opération s'inscrit dans une stratégie dédiée aux smallcaps européens, avec des montants unitaires contenus et une diversification locative renforcée.

Les actifs ciblés sont loués à des enseignes internationales et se situent dans des zones établies, proches d'axes autoroutiers majeurs. Cette arrivée porte désormais la présence géographique d'Epsicap Nano à 7 pays, confirmant la trajectoire d'une SCPI européenne lancée fin 2021 et déjà dotée d'un patrimoine significatif à l'échelle du continent.

Epsicap Nano accélère son déploiement en Italie

Cette étape italienne constitue une avancée notable dans la construction du portefeuille d'Epsicap Nano. La SCPI historique d'Epsicap REIM poursuit sa diversification géographique en ajoutant l'Italie à une carte déjà étendue à la France, l'Espagne, le Portugal, l'Écosse, l'Angleterre et la Pologne.

La première implantation repose sur 3 actifs commerciaux de taille mesurée, permettant de répartir les engagements entre plusieurs sites, locataires et typologies. Cette approche illustre fidèlement le positionnement de la SCPI sur l'immobilier smallcaps européen.

Plutôt qu'un actif unique, la stratégie privilégie un ensemble cohérent situé au sein de zones commerciales matures, offrant ainsi une visibilité élargie au portefeuille tout en conservant une taille d'investissement maîtrisée.

Trois acquisitions commerciales pour un montant de 5,5 M€

Le lot italien d'Epsicap Nano réunit 3 commerces situés à Agrate Brianza, Lentate sul Seveso et Ferrara. Le montant global de l'opération atteint 5,5 M€ hors droits.

Ce volume reflète la cible d'actifs de la SCPI, généralement inférieurs à 10 M€ en valeur unitaire. La sélection de commerces récents et bien positionnés répond à une logique de diversification cherchant à lisser les risques locatifs et géographiques.

Agrate Brianza : un pôle de restauration livré en 2022

Le premier actif est situé à Agrate Brianza, en Lombardie, à une trentaine de minutes au nord-est de Milan. Mis en service en 2022, il constitue un pôle de restauration de 613 m².

Le site regroupe 2 cellules occupées par Burger King et La Piadineria. Lors de l'acquisition, Epsicap REIM a obtenu une prolongation des baux de ces deux enseignes, portant la durée ferme résiduelle à 4 ans.

La localisation est directement accessible depuis un axe autoroutier majeur reliant Milan à Bergame, en cohérence avec l'activité de restauration de périphérie. L'actif combine ainsi plusieurs critères clés d'Epsicap Nano : gabarit contenu, livraison récente, découpage en deux cellules et locataires de premier plan.

Lentate sul Seveso : un ensemble commercial en zone établie

Le deuxième actif se trouve à Lentate sul Seveso, également en Lombardie, à environ 35 minutes au nord de Milan, au cœur d'une zone commerciale mature. Il a été livré en 2024.

Ce retail park développe 1 642 m² et 2 cellules louées à Action et DM. Il s'insère dans une copropriété où figure également un magasin Aldi.

Cette configuration enrichit le mix locatif italien de la SCPI. Elle complète le premier actif, axé restauration, par un ensemble plus vaste structuré autour de plusieurs activités. La présence d'enseignes internationales comme Action, DM et Aldi consolide l'attractivité du site.

Ferrara : un Burger King positionné sur l'axe Bologne-Venise

Le troisième actif est implanté à Ferrara, en Émilie-Romagne. Il s'agit d'un restaurant Burger King de 414 m², livré en 2023.

Le commerce est localisé le long de l'autoroute Bologne–Venise, lui conférant une visibilité stratégique sur un axe de circulation structurant, à l'image du positionnement d'Agrate Brianza.

Dans le cadre de l'acquisition, Epsicap Nano a obtenu un réengagement de Burger King sur une durée ferme de 4 ans, en cohérence avec les prolongations négociées à Agrate Brianza.

Avec cet actif, Burger King est présent sur 2 des 3 sites italiens. La SCPI conserve toutefois une diversification locative grâce à La Piadineria, Action et DM, qui équilibrent l'exposition commerciale.

Une présence désormais étendue à 7 pays

L'arrivée en Italie porte l'empreinte d'Epsicap Nano à 7 pays. La SCPI est désormais présente en :

• France ;
• Espagne ;
• Portugal ;
• Écosse ;
• Angleterre ;
• Pologne ;
• Italie.

Cette extension confirme une stratégie européenne menée par acquisitions ciblées et réparties. L'Italie enrichit la carte d'investissement sans dévier du cadre smallcaps, privilégiant les actifs compacts et les localisations éprouvées.

Epsicap REIM vise également des opérations en Irlande, en Allemagne et au Benelux, témoignant du caractère central de la diversification géographique.

Une stratégie smallcaps au cœur du modèle d'Epsicap Nano

Epsicap Nano, première SCPI d'Epsicap REIM lancée fin 2021, cible des smallcaps européens dont la valeur unitaire est le plus souvent inférieure à 10 M€.

Cette spécialisation favorise la répartition des investissements sur plusieurs actifs et la diversification des locataires. L'opération italienne en apporte l'illustration avec 3 commerces distincts, dans 2 régions, loués à plusieurs enseignes internationales.

En clôture 2025, la SCPI affichait une performance globale de 8,27 %, combinant taux de distribution et revalorisation du prix de souscription. Le taux de distribution ressortait à 7,01 %.

Au 31 août 2026, la valeur du patrimoine d'Epsicap Nano s'établissait à 264 M€. Au 30 juin, sa capitalisation atteignait 216 M€. À la même date, le prix de souscription présentait une décote proche de 7,4 % par rapport à la valeur de reconstitution.

Ces éléments replacent l'acquisition italienne dans un portefeuille déjà structuré à l'échelle européenne, fondé sur des opérations unitaires maîtrisées et une empreinte géographique en progression.

Epsicap REIM consolide son positionnement sur l'immobilier européen

Epsicap REIM est une société de gestion de portefeuille indépendante, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers, créée en 2021 et spécialisée dans l'immobilier. Au 31 août 2026, ses SCPI rassemblaient plus de 6 100 associés.

Leur patrimoine totalisait 66 actifs répartis dans 7 pays européens, pour une valeur globale supérieure à 300 M€. La gestion repose sur une conviction articulée autour de 3 principes :

• proximité ;
• indépendance ;
• agilité.

Dans ce dispositif, Epsicap Nano est le premier véhicule de la société de gestion, complété par Epsicap Explore depuis fin 2025.

Epsicap Explore complète l'offre de la société de gestion

Epsicap Explore est une SCPI européenne diversifiée sans commission de souscription. À la différence d'Epsicap Nano, elle n'est pas contrainte par un volume unitaire maximal.

Au 30 juin 2026, sa capitalisation s'élevait à 39 M€. Son portefeuille comptait alors 3 acquisitions en Pologne et au Royaume-Uni. Les distributions mensuelles ont débuté en janvier 2026.

La SCPI vise un objectif de taux de distribution à long terme de 6,5 % et un taux de rendement interne cible de 7,5 % sur 8 ans. Ces objectifs ne constituent pas une garantie et reposent sur des hypothèses de la société de gestion.

Au 30 juin 2026, le prix de souscription d'Epsicap Explore affichait une décote d'environ 3,7 % par rapport à la valeur de reconstitution. Les deux SCPI se distinguent ainsi par leurs approches : Epsicap Nano se concentre sur les smallcaps européens, tandis qu'Epsicap Explore investit sans limite de taille unitaire.

Les intervenants mobilisés sur l'opération italienne

Plusieurs partenaires ont accompagné cette première opération en Italie :

• First Atlantic en qualité d'agent, avec Giuliano Re et Alessandro Dan Seralvo ;
• Ashurst pour le conseil juridique, avec Andrea Caputo et Sofia Biondani ;
• Ryze pour le conseil technique, avec Giada Canzi et Maria Jose Montero.

Cette équipe a contribué à la finalisation des 3 acquisitions en Lombardie et en Émilie-Romagne.

Conclusion

L'arrivée d'Epsicap Nano en Italie s'inscrit dans une croissance européenne structurée. Avec 3 commerces acquis pour 5,5 M€ hors droits et une implantation dans 2 régions clés, la SCPI consolide un portefeuille déjà diversifié sur plusieurs marchés.

L'opération réaffirme les fondamentaux de la stratégie smallcaps : actifs à taille maîtrisée, emplacements établis, enseignes reconnues et diversification des locataires. L'Italie rejoint ainsi la zone d'investissement d'Epsicap Nano, tandis qu'Epsicap REIM poursuit son développement sur d'autres places européennes.

Les performances antérieures ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité ; revenus et valeur des parts peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.