Epsicap Nano intensifie son déploiement européen au 1er trimestre 2026

La SCPI Epsicap Nano aborde 2026 dans le prolongement d’un cycle de développement initié en 2023, avec un cap assumé : accélérer sa diversification européenne tout en capitalisant sur sa spécialisation Smallcaps — des actifs tertiaires de petite taille, souvent délaissés par les grands institutionnels. Cette orientation se traduit dès le 1er trimestre 2026 par le dépassement du seuil des 200 M€ de capitalisation, une collecte toujours soutenue et de nouvelles opérations en Europe, en particulier au Royaume‑Uni et en Pologne.

Sur un marché des SCPI qui sort progressivement d’une phase tendue — hausse des taux, ajustements de valeurs, ralentissement de la collecte — Epsicap Nano se distingue par des indicateurs locatifs stables, des revenus en hausse et une politique d’achats ciblant des actifs à taille humaine, jugés plus performants et résilients sur le plan locatif.

Epsicap Nano accélère son expansion européenne au 1T 2026

Au premier trimestre 2026, la SCPI Epsicap Nano poursuit sa feuille de route axée sur la diversification géographique et sectorielle de son patrimoine. La société de gestion Epsicap REIM confirme une collecte robuste, une capitalisation ayant franchi le cap des 200 M€ et la poursuite de son déploiement européen, conformément aux objectifs fixés fin 2025 (50 % d’actifs hors de France à mi‑2026).

Dans un contexte de reprise graduelle de l’investissement immobilier en Europe après la correction de 2023–2024, Epsicap Nano élargit son portefeuille en s’appuyant sur son positionnement en Smallcaps européen. Cette stratégie se concrétise par de nouvelles acquisitions et par une part croissante du patrimoine localisée hors de France, après une première phase d’implantation au Royaume‑Uni, en Espagne et au Portugal en 2025.

Une collecte en progression et une capitalisation au‑dessus de 200 M€

Sur le 1er trimestre 2026, la SCPI Epsicap Nano maintient une trajectoire portée par une collecte en hausse de +16 % par rapport au 1er trimestre 2025. Pour mémoire, Epsicap Nano avait collecté 11,5 M€ au 1T 2025, dans un marché alors atone. La progression de 16 % sur un an illustre la capacité de la SCPI à attirer l’épargne dans un environnement encore sélectif.

Cette collecte vigoureuse finance des acquisitions ciblées, en priorité sur des actifs européens, tout en préservant les objectifs de performance — Epsicap Nano ayant servi un taux de distribution de 7,01 % en 2025, en progression pour la quatrième année consécutive.

Fait marquant du trimestre, le seuil des 200 M€ de capitalisation est franchi fin mars 2026, après une capitalisation de 188 M€ au 31/12/2025.

Les principaux indicateurs au 31 mars 2026

Au 31 mars 2026, les principaux indicateurs d’Epsicap Nano sont les suivants :

Sur le trimestre, la SCPI enregistre 53 943 parts souscrites pour 2 399 parts retirées, soit un solde net largement positif, à contre‑courant de véhicules confrontés à davantage de retraits.

Une diversification géographique qui s’intensifie en Europe

La diversification géographique demeure l’un des piliers d’Epsicap Nano. Dès 2025, la SCPI visait à ramener la part des actifs français sous 50 % du patrimoine à horizon 2026, en renforçant son exposition au Royaume‑Uni, à l’Espagne et au Portugal.

Au 1er trimestre 2026, cette stratégie franchit une nouvelle étape avec :

• l’acquisition d’un hôtel à Inverness au Royaume‑Uni, venant consolider un axe britannique déjà nourri en 2025 ;
• l’ouverture d’un nouveau pays d’investissement : la Pologne, via l’achat d’une plateforme logistique à Olsztyn en avril 2026.

D’autres acquisitions complémentaires sont à l’étude et la part du patrimoine hors de France devrait encore progresser, en ligne avec l’objectif de 50 % d’actifs européens hors Hexagone d’ici fin 2026.

Répartition géographique du patrimoine

Au 31 mars 2026, la répartition géographique d’Epsicap Nano est la suivante :

Cette répartition traduit une SCPI encore majoritairement exposée à la France, mais déjà 38 % du patrimoine hors Hexagone, avec une trajectoire vers un portefeuille à moitié européen à moyen terme. L’intégration de la Pologne par une acquisition d’avril 2026 viendra renforcer cette tendance au fil de l’année.

Un hôtel acquis à Inverness au Royaume‑Uni

Parmi les opérations 2026, l’une des plus emblématiques est l’achat d’un hôtel à Inverness, au Royaume‑Uni. Epsicap Nano confirme ainsi son ancrage sur le marché britannique, présenté comme un pilier central de sa diversification en 2025, avec plusieurs acquisitions à Londres et en régions.

L’actif est situé en plein centre d’Inverness, souvent qualifiée de porte d’entrée des Highlands écossais, un positionnement favorable aux clientèles affaires et loisirs. Entièrement restructuré en 2017, l’établissement répond aux standards actuels, limitant les besoins de rénovation à court terme.

Caractéristiques de l’acquisition d’Inverness

L’immeuble est intégralement loué à Travelodge, deuxième chaîne hôtelière économique du Royaume‑Uni, avec un bail comportant une durée ferme résiduelle de 20 ans à l’acquisition. Ce profil de bail long, adossé à un opérateur reconnu, offre une visibilité sur les flux locatifs et une stabilité du rendement dans le temps.

Une plateforme logistique acquise en Pologne

Dans la continuité, Epsicap Nano étend sa présence européenne avec l’achat d’une plateforme logistique à Olsztyn, en Pologne. Ce nouveau marché marque une ouverture vers l’Europe centrale, zone portée par une croissance soutenue et un secteur logistique dynamique.

Livré en novembre 2025, l’actif développe 2 328 m² et s’inscrit dans un schéma de logistique urbaine de type « last mile – cross‑dock », au cœur des chaînes de livraison rapide vers les consommateurs finaux — une tendance structurelle du e‑commerce.

Les caractéristiques de l’actif d’Olsztyn

Le bâtiment est entièrement loué à FedEx via un bail ferme de 15 ans courant dès la livraison. La solidité du locataire — un leader mondial de la logistique — et la durée ferme contribuent à renforcer la qualité locative du portefeuille et la prévisibilité des revenus.

Un patrimoine composé de 56 actifs

Au 31 mars 2026, le patrimoine d’Epsicap Nano regroupe 56 actifs, pour une valeur d’expertise hors droits de 230 M€. Un an plus tôt, au 31/03/2025, la SCPI recensait 45 actifs pour 158 M€ : la montée en puissance est nette, en nombre d’actifs, en surfaces comme en valeur.

Le portefeuille représente désormais :

• 116 unités locatives
• 126 567 m² de surfaces
• 16,6 M€ de loyers annuels HT hors charges
• un prix moyen d’acquisition de 3,8 M€ par actif

Cette granularité — privilégier de nombreux actifs de taille moyenne plutôt que quelques très gros immeubles — est au cœur du modèle Smallcaps d’Epsicap Nano, avec une diversification fine des locataires et des zones de chalandise comme levier de résilience.

Répartition sectorielle du patrimoine

La diversification d’Epsicap Nano est aussi sectorielle, avec une exposition équilibrée entre commerces, logistique, bureaux et actifs alternatifs.

Cette répartition illustre une diversification sectorielle avancée, tout en conservant un socle de commerces (54 %) et une exposition marquée à la logistique / locaux d’activité (19 %), deux segments ayant bien résisté ces dernières années, notamment dans les formats de proximité et de logistique urbaine.

Des indicateurs locatifs élevés au 1T 2026

Au 1er trimestre 2026, les indicateurs locatifs restent très bien orientés.

Le patrimoine affiche :

• un taux d’occupation financier (TOF) de 97,9 %
• un taux d’occupation physique (TOP) de 97,6 %
• 4 057 k€ de loyers HT hors charges encaissés sur le trimestre

La durée d’engagement ferme (WALB) s’établit à 5,3 ans, offrant une visibilité pluriannuelle sur les loyers — un point clé dans le contexte post‑crise des bureaux et de la remontée des taux.

Photographie de la situation locative :

Le faible niveau de vacance (2,1 %) reflète une politique d’acquisition sélective et une gestion locative proactive, dans la lignée de trimestres où le TOF dépassait fréquemment 99 %.

Une distribution trimestrielle de 4,50 € par part

Au 1er trimestre 2026, Epsicap Nano a versé trois acomptes mensuels de 1,50 € par part en jouissance. Le dividende brut de fiscalité étrangère s’élève ainsi à 4,50 € par part sur le trimestre, dans la continuité d’une politique de distribution régulière après un taux de distribution 2025 de 7,01 %.

Composition du dividende trimestriel

Le taux de distribution du premier trimestre ressort à 1,75 %, soit une annualisation compatible avec un objectif proche des niveaux 2025, sous réserve de la poursuite des encaissements locatifs et du calendrier d’investissements. Pour l’épargnant, cette distribution illustre la capacité de la SCPI à générer un revenu récurrent dans un environnement encore en normalisation.

Une démarche ISR poursuivie en 2026

Au‑delà de la performance financière, Epsicap Nano renforce sa démarche d’investissement socialement responsable (ISR), en ligne avec l’agrément AMF, les évolutions réglementaires et les attentes ESG des épargnants.

Au 1er trimestre 2026, plusieurs actions ont été engagées :

• collecte des données de consommation énergétique 2025 auprès des locataires ;
• poursuite du plan d’action ISR de la société de gestion ;
• préparation d’une étude écologique sur les actifs concernés ;
• publication du rapport ESG 2025 prévue au deuxième trimestre 2026.

La démarche ISR d’Epsicap Nano s’articule autour de trois axes :

• l’environnement (performance énergétique, empreinte carbone, gestion des ressources) ;
• le social (conditions d’occupation, intégration urbaine, services aux usagers) ;
• la gouvernance (pilotage, transparence de l’information, maîtrise des risques).

L’ambition est d’appliquer cette démarche aux actifs Smallcaps, souvent moins instrumentés en ESG et moins présents dans les stratégies ISR traditionnelles. Les notes ISR initiales des dernières acquisitions (41,4 pour l’hôtel d’Inverness, 21,55 pour la plateforme d’Olsztyn) témoignent d’un suivi dès l’entrée en portefeuille, avec des marges d’amélioration identifiées.

Ce qu’il faut retenir du 1T 2026

Le premier trimestre 2026 constitue une nouvelle étape pour la SCPI Epsicap Nano, qui change d’échelle tout en restant fidèle à son ADN de spécialiste des petites capitalisations immobilières européennes.

À retenir :

• une capitalisation de 202 M€, seuil symbolique franchi début 2026 ;
• une collecte en hausse de 16 % vs 1T 2025, malgré un marché sélectif ;
• une acquisition hôtelière à Inverness (Royaume‑Uni), louée à Travelodge sur 20 ans fermes ;
• une plateforme logistique à Olsztyn (Pologne) en avril 2026, louée à FedEx sur 15 ans fermes ;
• un patrimoine de 56 actifs, 126 567 m² et 16,6 M€ de loyers annuels ;
• un TOF de 97,9 % et un TOP de 97,6 % ;
• une présence accrue dans plusieurs pays européens (Royaume‑Uni, Espagne, Portugal, désormais Pologne) ;
• des acquisitions en cours d’étude pour viser 50 % d’actifs hors France d’ici fin 2026.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment : risque de perte en capital, risque de liquidité, risques propres au marché immobilier (évolution de la valeur des actifs, vacance locative, variation des loyers). Il s’agit d’un placement de long terme dont les revenus potentiels ne sont pas garantis et peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse.