AEW Diversification Allemagne signe son premier data center au 1er semestre 2026

Au cours du 1^er semestre 2026, la SCPI AEW Diversification Allemagne franchit un cap avec l’acquisition de son premier data center à Nuremberg pour un montant de 10,8 M€. Cette entrée dans l’immobilier numérique complète un portefeuille jusque-là centré sur les bureaux, les commerces, la logistique et l’industrie légère. L’opération intervient dans un contexte de capital en hausse, d’absence de parts en attente au 30 juin et d’un taux d’occupation financier supérieur à 94 % au 2^e trimestre 2026.

Ce data center de Nuremberg s’inscrit dans le premier marché de centres de données de l’Union européenne en capacité. Il répond à une demande structurelle d’espaces numériques au sein des économies européennes et renforce la diversification sectorielle de la SCPI AEW Diversification Allemagne, dont les actifs sont tous situés en Allemagne.

Un premier data center pour AEW Diversification Allemagne

Un actif digital au coeur de la métropole de Nuremberg

La SCPI a acquis à Nuremberg, au sein de l’aire métropolitaine, un data center qui héberge des équipements destinés à l’hébergement et au traitement d’informations numériques (serveurs, réseaux, etc.).

L’immeuble développe 2 592 m² et bénéficie d’un engagement locatif ferme de 15 ans. Le locataire appartient à un groupe technologique international de premier plan. L’actif est logé à 100 % dans la SCI PC11, entièrement contrôlée par la SCPI. Cette détention s’insère dans une organisation mêlant propriété directe et participations dans des sociétés civiles immobilières.

Avec ce data center, la SCPI ouvre son patrimoine à une typologie jusque-là absente, en complément des bureaux, commerces, actifs logistiques et d’industrie légère, implantés sur des marchés majeurs en Allemagne. Cette acquisition porte la valeur d’actifs sous gestion à 166 M€.

Le portefeuille totalise désormais 57 027 m², 100 % situés en Allemagne. Les actifs sont positionnés sur les principaux marchés allemands en bureaux, commerces, logistique et industrie légère, auxquels s’ajoute désormais le data center de Nuremberg. L’Allemagne constitue le plus grand marché de data centers de l’UE en capacité, ce qui conforte la pertinence de cette opération dans un environnement numérique en expansion.

Tableau récapitulatif : caractéristiques du data center de Nuremberg

Les points saillants de cette opération se résument ainsi :

• première exposition de la SCPI aux centres de données ;
• implantation au sein de la métropole de Nuremberg ;
• occupation intégrale par un acteur technologique global ;
• accroissement de la diversification sectorielle du patrimoine.

La diversification par typologie doit se poursuivre au second semestre 2026, avec une acquisition annoncée à Dresde, capitale de la Saxe. L’arrivée dans la classe des data centers et le déploiement sur d’autres marchés allemands renforcent l’ancrage de la SCPI sur les thématiques liées à l’économie numérique.

Une capitalisation de 235 046 768 € au 30 juin 2026

Structure du capital et valorisation des parts

Au 30 juin 2026, AEW Diversification Allemagne regroupe 7 862 associés pour 260 584 parts. Sa capitalisation s’élève à 235 046 768 € au prix de souscription. Celui-ci demeure fixé à 902,00 € par part (valeur nominale de 700,00 € et prime d’émission de 202,00 €).

La valeur de reconstitution ressort à 230 707 905 €, soit 885,35 € par part, tandis que la valeur de réalisation s’établit à 194 401 926 €, soit 746,02 € par part. Ces trois référentiels – prix de souscription, valeur de reconstitution et valeur de réalisation – cadrent la valorisation, les frais et les marges d’ajustement éventuel du prix de souscription.

Entre le 2^e semestre 2025 et le 1^er semestre 2026, le nombre d’associés progresse de 7 776 à 7 862, tandis que les parts en fin de période passent de 259 009 à 260 584. La SCPI a émis 3 742 parts nouvelles au 1^er semestre 2026, contre 4 572 au 2^e semestre 2025. En parallèle, 2 167 souscriptions ont compensé des retraits (2 064 sur la période précédente).

Le capital social atteint 182 408 800 € (181 306 300 € au 2^e semestre 2025). Les capitaux collectés (nominal + prime) totalisent 258 436 840 €, contre 257 016 190 € six mois plus tôt. Cette progression s’inscrit dans la stabilité du prix de souscription et l’élargissement sectoriel avec l’arrivée des data centers.

Répartition du patrimoine et typologie des actifs

En valeur vénale, 28 % des actifs sont détenus en direct et 72 % via des véhicules intermédiaires. Par typologie, les bureaux comptent pour 38 %, les commerces pour 37 % et l’industriel pour 25 %. L’ensemble du portefeuille est localisé en Allemagne.

Cette configuration confirme l’orientation vers les marchés allemands, jugés résilients au 1^er semestre 2026, dans un environnement macroéconomique prudent. L’ajout d’un data center à Nuremberg intervient au sein d’un portefeuille déjà présent sur des zones prime où les loyers de référence progressent.

Des retraits intégralement compensés et aucune part en attente au 30 juin 2026

Mécanisme de retrait et conditions de souscription

Au 30 juin 2026, aucune part n’est en file d’attente, contre 67 au 31 décembre 2025. Le retrait compensé s’effectue par de nouvelles souscriptions, sans création de fonds de réserve à cette date. Depuis le 2 octobre 2023, le montant servi lors d’un retrait compensé est de 811,80 € par part.

Les demandes sont traitées par ordre chronologique et peuvent être adressées à AEW par lettre recommandée avec AR ou par courriel via le formulaire disponible sur le site d’AEW Patrimoine (ou transmis sur demande). Le remboursement devient effectif à l’inscription au registre des associés, puis les parts sont annulées. La jouissance cesse le premier jour du trimestre de l’enregistrement.

Pour toute souscription nouvelle, le minimum est de 5 parts. Le prix est réglé intégralement à la souscription. Pour les parts souscrites depuis le 2 octobre 2023, l’entrée en jouissance intervient le premier jour du deuxième mois suivant. Ces modalités encadrent le capital variable et la gestion des mouvements de parts.

Les cessions de gré à gré restent possibles sans intervention d’AEW, à des conditions fixées librement entre vendeur et acquéreur. La cession doit être enregistrée auprès de la recette des impôts de l’une des parties, avec des droits d’enregistrement de 5 % dus au Trésor public. AEW applique 180 € TTC de frais de dossier aux cessions directes, successions et donations, quel que soit le nombre de parts. Aucune cession de gré à gré n’a été constatée sur le semestre.

Un taux d'occupation financier de 94,51 % au 2e trimestre 2026

Indicateurs de performance locative

Le taux d’occupation financier s’établit à 94,51 % au 2^e trimestre 2026. Il se décompose en 93,26 % de locaux occupés, 1,25 % de surfaces sous franchise ou mises à disposition d’un futur locataire et 5,49 % de vacance en recherche de preneur.

Au 1^er trimestre 2026, il était de 94,57 % (92,63 % occupés, 1,94 % sous franchise ou pré-mises à disposition, 5,43 % vacants). Pour mémoire, il atteignait 93,52 % au 4^e trimestre 2025.

Le taux d’occupation physique ressort à 95,32 %. Sur 57 027 m², 2 669 m² sont vacants. L’incidence contentieuse demeure nulle au 30 juin 2026, comme au 31 décembre 2025.

L’activité locative semestrielle totalise 1 151 m² de locations, 741 m² de libérations et le renouvellement de deux baux (150 m²) sur deux sites. Détail des locations :

• Düsseldorf : 76 m² ;
• Hambourg : 404 m² ;
• Ingolstadt : 6 m² ;
• Lünen : 149 m² ;
• Neunkirchen : 516 m².

Libérations observées :

• Düsseldorf : 76 m² ;
• Essen : 37 m² ;
• Mayence : 40 m² ;
• Neunkirchen : 516 m² ;
• Nuremberg : 72 m².

Le taux d’occupation financier compare les loyers et indemnités facturés (y compris la valeur locative des locaux temporairement indisponibles) aux loyers facturables si tout le patrimoine était loué. Il couvre l’ensemble des immeubles, y compris ceux en travaux ou en cours d’arbitrage.

Arbitrage à Brême : cession de bureaux et réallocation du portefeuille

En miroir de l’investissement dans le data center à Nuremberg, AEW Diversification Allemagne a mené un arbitrage à Brême. Il porte sur des bureaux situés Langemarckstraße 16, acquis en 2022 et totalisant 2 113 m². La SCPI détenait 34 % de la SCI PC7. Le prix de vente s’élève à 1,4 M€.

La cession de cet actif de bureaux, combinée à l’arrivée d’une nouvelle classe d’actifs (data center), traduit les ajustements réalisés au cours du semestre afin d’adapter la typologie et l’allocation du portefeuille aux dynamiques immobilières et numériques du marché allemand.

Une distribution de 13,80 € par part au 1er semestre 2026

Acomptes et fiscalité appliquée aux revenus

Sur le 1^er semestre 2026, deux acomptes bruts de 6,90 € par part ont été versés (mises en paiement les 20 avril et 24 juillet 2026), soit une distribution semestrielle de 13,80 € par part. Après prélèvements sociaux, les montants ressortent à 6,82 € et 6,81 €. Après prélèvements sociaux et retenue à la source sur les revenus financiers, ils s’établissent à 6,77 € et 6,76 €.

Les impôts allemands sur les revenus fonciers payés par la SCPI pour le compte des associés sont déduits des acomptes. Les prélèvements sociaux sur les revenus financiers sont appliqués à 18,6 % et la retenue à la source à 12,8 %. Des écarts d’arrondis peuvent expliquer de légères différences sur le net perçu. Le prochain paiement est prévu fin octobre 2026.

En 2025, la distribution s’est établie à 28,89 € par part avant fiscalité allemande acquittée pour les associés, et à 27,30 € après. Le taux de distribution 2025 ressort à 3,20 %. La variation du prix de souscription entre 2024 et 2025 étant nulle, la performance globale annuelle 2025 s’établit également à 3,20 %.

Le taux de distribution correspond au montant brut versé au titre d’une année (y compris acomptes exceptionnels et quotes-parts de plus-values), rapporté au prix de souscription au 1^er janvier de ladite année. Le premier TRI sera calculé pour la période 2021-2026.

L’acquisition de parts de SCPI se conçoit sur le long terme. L’évolution du prix de souscription et de la valeur de retrait sur une période incomplète demeure relative et doit être interprétée à l’aune des frais de souscription et du fonctionnement du capital variable, qui conditionnent la valeur de retrait.

Marché immobilier allemand au 1er semestre 2026

Bureaux : polarisation et hausse des loyers prime

Au 1^er semestre 2026, les principaux segments du marché immobilier allemand reposent sur des fondamentaux jugés solides, dans un contexte macroéconomique prudent. Le marché des bureaux reste polarisé entre immeubles de qualité et reste du parc.

Les loyers des meilleurs bureaux progressent en moyenne de 5,5 % sur un an : +13,9 % à Hambourg, +4,5 % à Berlin, +5,1 % à Munich, +3,8 % à Francfort et +2,2 % à Düsseldorf. Munich affiche le loyer prime le plus élevé à 744 €/m²/an, portée par les secteurs techno, IA et sciences de la vie ; Berlin se situe à 558 €/m²/an.

Le taux de vacance moyen national atteint 9,83 %, avec des disparités locales. Le rendement prime se stabilise à 4,70 % sur les cinq principaux marchés. La valeur des actifs de qualité progresse en moyenne de 10 % sur un an et les projections anticipent +27 % de valeurs en capital d’ici 2029.

Commerces : reprise des ventes et loyers en légère hausse

Pour les commerces, le contexte macroéconomique reste à surveiller. Le rebond des ventes au détail au printemps 2026 soutient toutefois la confiance des ménages.

Les loyers des meilleures boutiques de pied d’immeuble augmentent de 1,7 % sur un an à 3 555 €/m²/an en moyenne. Les centres commerciaux demeurent stables à 1 440 €/m²/an. Munich reste le marché le plus cher : 4 320 €/m²/an pour les boutiques et 1 620 €/m²/an pour les centres commerciaux.

Logistique : offre contrainte et moteurs e-commerce/défense

La logistique évolue dans un contexte de sous-offre structurelle : 3,5 % de vacance nationale et des loyers prime en hausse de 3,2 % en moyenne sur un an. Munich mène avec 134 €/m²/an, devant Francfort et Hambourg.

Pour le second semestre, les perspectives reposent sur l’essor du commerce en ligne et des besoins liés à la défense, offrant un cadre porteur aux actifs prime, proches des flux et des hubs logistiques.

Fiscalité allemande et crédits d'impôt pour les associés

Les revenus fonciers nets générés en Allemagne sont soumis à une imposition locale de 15,825 %. Les conventions internationales permettent d’éviter la double imposition via un crédit d’impôt imputable sur l’impôt français, à hauteur de l’impôt français relatif aux revenus concernés (indépendamment de l’impôt effectivement payé en Allemagne).

Le calcul consiste à déterminer l’impôt français sur l’ensemble des revenus (français et étrangers) au barème progressif, puis à appliquer le crédit d’impôt afférent aux revenus étrangers, sans pouvoir dépasser le montant de l’impôt français correspondant. Les crédits non utilisés ne sont ni reportables ni remboursables.

AEW transmet à chaque associé un relevé individuel précisant notamment les revenus de source française et allemande. L’intérêt éventuel des crédits d’impôt dépend de la situation fiscale personnelle.

Vie sociale et cadre réglementaire de la SCPI

Classification des clients et obligations réglementaires

Conformément à la directive MIF II, les associés sont classés clients non professionnels, à l’exception de ceux répondant aux critères professionnels de l’annexe II de la directive 2014/65/UE. AEW distribue exclusivement des produits maison à ses clients directs et fournit un conseil en investissement non indépendant.

Lors d’une souscription, une fiche de connaissance client et d’origine des fonds peut être sollicitée pour apprécier l’adéquation de l’investissement et répondre aux exigences LCB-FT. Les données recueillies ne sont pas traitées automatiquement et ne sont communiquées que pour satisfaire aux obligations légales.

Des informations détaillées conformes à Solvabilité 2 et PRIIPS peuvent être fournies aux assureurs et mutuelles partenaires pour leurs obligations prudentielles.

L’accès à la SCPI peut être limité pour certaines personnes non résidentes si leur nationalité, résidence ou siège social relèvent d’un droit étranger imposant des contraintes de commercialisation. Les informations diffusées par AEW ne constituent pas une sollicitation à l’investissement pour des ressortissants ou résidents de certains pays, notamment les États-Unis.

AEW Diversification Allemagne est une SCPI à capital variable (901 025 742 RCS Paris). La note d’information a obtenu le visa AMF n° 25-19 le 16 décembre 2025. AEW, société de gestion au capital de 2 328 510 €, est agréée sous le n° GP-07 000043 (10 juillet 2007) et dispose de l’agrément AMF du 24 juin 2014 au titre d’AIFM. Responsable de l’information : Didier Degraeve.

S’agissant des données personnelles, le RGPD s’applique depuis le 25 mai 2018. AEW a désigné un DPO chargé du respect de la réglementation. La notice d’information et la politique de gestion des conflits d’intérêts sont disponibles sur le site d’AEW Patrimoine.

Conclusion

L’acquisition du data center de Nuremberg est l’événement majeur du 1^er semestre 2026 pour AEW Diversification Allemagne. Elle marque l’ouverture à une nouvelle classe d’actifs, parallèlement à la cession d’un immeuble de bureaux à Brême et à une activité locative soutenue sur plusieurs sites. La diversification sectorielle se renforce dans un marché allemand aux fondamentaux solides, avec des loyers prime en progression dans les bureaux, les commerces et la logistique.

La période est également marquée par la hausse de la capitalisation, l’absence de parts en attente au 30 juin 2026, un taux d’occupation financier de 94,51 % au 2^e trimestre et le maintien du prix de souscription à 902,00 € par part. Ces éléments reflètent la situation au 30 juin 2026, sans préjuger de l’avenir. Comme tout placement immobilier, l’investissement en SCPI comporte des risques (perte en capital, liquidité, variation des revenus).

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.