SCPI Sélectipierre 2 : un taux d’occupation financier de 95,05 % au 2e trimestre 2026

La SCPI Sélectipierre 2 entame le 2^e trimestre 2026 avec un taux d'occupation financier (TOF) de 95,05 %, dans un marché de l’immobilier tertiaire exigeant, où la localisation et la performance ESG sont décisives. Bénéficiant d’une hausse des surfaces occupées et du renouvellement du label ISR Immobilier, ce véhicule géré par FIDUCIAL Gérance s’affirme comme une SCPI de bureaux à forte dominante parisienne, tout en poursuivant une politique soutenue d’arbitrages et de gestion locative.

TOF de 95,05 % : un indicateur clé pour la SCPI Sélectipierre 2

Un TOF en amélioration au 2T 2026

Au 30 juin 2026, le TOF de Sélectipierre 2 atteint 95,05 %, contre 94,89 % au 31 mars 2026. Le calcul suit le référentiel ASPIM en vigueur depuis 2022, fondé sur le rapport entre les loyers facturés et l’ensemble des loyers facturables, en intégrant les vacances et les surfaces sous franchise.

Cette progression s’accompagne d’une nette hausse des locaux occupés, de 83,52 % à 87,03 % entre le 1T et le 2T 2026. Parallèlement, la part des surfaces en franchise ou mises à disposition d’un preneur futur recule de 6,87 % à 4,35 %, illustrant la montée en puissance des surfaces effectivement génératrices de loyers.

Tableau – Détail de la composition du TOF de Sélectipierre 2

Les vacances sous promesse de vente représentent 2,15 % au 2T 2026, et les surfaces en restructuration intégrées au TOF pèsent 1,52 %. Les locaux vacants en commercialisation baissent légèrement à 4,95 %, signe d’une animation commerciale soutenue dans un contexte locatif sélectif.

Le TOF reflète un instantané de la situation locative. Son évolution dépend des prises à bail, des départs, des travaux/restructurations et des arbitrages réalisés sur le patrimoine.

Cinq prises à bail/relocations et des départs notables

Sur le 2^e trimestre 2026, Sélectipierre 2 a finalisé cinq locations ou relocations totalisant 694 146 € HT de loyers annuels. Deux signatures marquantes concernent l’immeuble de bureaux du 19 boulevard Eugène-Deruelle à Lyon, sur 492 m² et 215 m², prises d’effet au 15 juin 2026.

Tableau – Principales locations et relocations du 2T 2026

Les autres mouvements portent sur 110 m² rue de Rivoli à Paris (effet au 28 mai 2026) et sur deux surfaces de 120 m² et 117 m² avenue Charles-de-Gaulle à Neuilly-sur-Seine (effet au 4 mai 2026).

En parallèle, des libérations significatives ont été enregistrées, pour 480 269 € HT de loyers annuels : un commerce de 165 m² rue du Trésor à Paris, ainsi que quatre lots de bureaux, dont 492 m² et 455 m² à Lyon, 110 m² rue de Rivoli et 233 m² rue Quentin-Bauchart à Paris.

Ce croisement de prises à bail et de départs traduit une gestion locative dynamique, avec des surfaces relouées rapidement à Lyon et rue de Rivoli, soutenant un TOF de 95,05 %.

Une SCPI de bureaux à dominante parisienne

Une capitalisation de 464,5 M€ et un patrimoine équilibré

Au 30 juin 2026, la capitalisation de Sélectipierre 2 s’élève à 464,5 M€. Lancée en 1978, la SCPI réunit 7 809 associés et détient 67 immeubles, pour 63 227 m² et 253 locataires. Les loyers quittancés HT atteignent 21,3 M€ annuels.

La valeur des actifs immobiliers détenus en direct et via des participations ressort à 423 M€, dont 15,8 M€ au titre de ces participations.

Un portefeuille très orienté Paris et bureaux

Sélectipierre 2 concentre 74,1 % de sa valeur vénale à Paris au 30 juin 2026. L’Île-de-France hors Paris représente 19,0 %, et les régions 6,9 %, dessinant un profil largement métropolitain.

Tableau – Répartition géographique du patrimoine

Par typologie, les bureaux pèsent 70,9 % de la valeur, devant les commerces (17,4 %). Les logements représentent 5,8 %, les résidences hôtelières et étudiantes 4,5 % et les locaux d’activité 1,4 %.

Tableau – Répartition par typologie immobilière

Cette composition fait de Sélectipierre 2 une SCPI essentiellement exposée aux bureaux, avec une diversification mesurée vers les commerces et le résidentiel dans des zones à forts enjeux locatifs.

Arbitrages, endettement maîtrisé et stratégie ISR

Des arbitrages ciblés à Boulogne-Billancourt, Gentilly et Paris

Le 2T 2026 est rythmé par plusieurs projets d’arbitrage. À Boulogne-Billancourt, une promesse de vente est en cours sur un immeuble de bureaux rue Mahias, avec dépôt d’un permis pour une transformation en logements, actuellement instruit. À Gentilly, la mairie a validé la reconversion d’un actif avenue Raspail ; une promesse de vente sous conditions suspensives est visée au second semestre 2026.

À Paris, un locataire de l’immeuble de la rue Pergolèse (16^e) a émis une offre d’achat non sollicitée, acceptée après amélioration significative du prix. En parallèle, Sélectipierre 2 examine des opportunités d’acquisition sur des bureaux prime dans les quartiers d’affaires parisiens, en cohérence avec le positionnement du portefeuille et les attentes des investisseurs.

Un taux d’endettement de 7,24 % et une gouvernance cadrée

Au 30 juin 2026, le taux d’endettement ressort à 7,24 % (dettes rapportées à la valeur du patrimoine hors droits). L’Assemblée générale autorise un plafond de 25 % de la capitalisation, conformément à la 7^e résolution de l’AG mixte du 28 juin 2017, actualisée par la 9^e résolution de l’AG ordinaire du 26 juin 2019.

Label ISR Immobilier renouvelé et classification Article 8

Sélectipierre 2 détient le label ISR Immobilier depuis juin 2023. En juin 2026, l’audit triennal de l’organisme certificateur a confirmé son renouvellement et l’ouverture d’un nouveau cycle basé sur une stratégie Best In Progress, visant l’amélioration continue des performances ESG des actifs.

La SCPI est également classée Article 8 au titre du règlement européen 2019/2088 (SFDR), traduisant l’intégration de critères ESG dans l’investissement et une trajectoire de décarbonation de long terme du portefeuille.

Distribution, performances et conditions de souscription

Un dividende de 6,50 € par part au 2T 2026

Pour le 2^e trimestre 2026, la SCPI a distribué un dividende brut de 6,50 € par part, versé le 29 juillet 2026. Il s’agit d’un acompte sur le résultat distribuable de l’exercice, soumis à l’approbation de l’AG de juin 2027.

Un montant identique de 6,50 € par part avait été versé au 1T 2026 (28 avril 2026), portant le cumul semestriel à 13,00 € par part. En 2025, la distribution annuelle atteint 32,00 € par part, dont 5,00 € de plus-value au 4T 2025.

Tableau – Dividendes 2026 et rappel 2025

Un taux de distribution de 4,14 % en 2025 et des TRI solides

En 2025, le taux de distribution de Sélectipierre 2 ressort à 4,14 %, pour une performance globale annuelle de 4,14 %. Le dividende par part s’établit à 32,00 €, dont 15,63 % de revenus non récurrents, sur la base d’un prix de souscription de 773,00 € au 1^er janvier 2025.

Tableau – Taux de distribution et performances 2021–2025

Au 31 décembre 2025, le TRI s’élève à 8,89 % sur 10 ans, 8,80 % sur 15 ans et 10,74 % sur 20 ans, combinant rendement courant et appréciation du capital. Les performances passées ne constituent pas une garantie pour l’avenir ; la fiscalité dépend de la situation de chaque associé.

Prix de souscription, valeurs de référence et commissions

Au 30 juin 2026, le prix de souscription est de 773 € par part. La valeur de réalisation s’établit à 645,03 € par part et la valeur de reconstitution à 777,87 €, sous réserve de validation des comptes par le commissaire aux comptes.

Le prix de souscription comprend :

• une valeur nominale de 200 € ;
• une prime d'émission de 573 €.

Le prix est intégralement libéré à la souscription. Les parts entrent en jouissance le 1^er jour du 2^e mois suivant la souscription intégralement réglée. Le minimum à l’entrée est de 10 parts.

Les commissions sont les suivantes :

• commission de souscription : 10 % HT, soit 12 % TTC, du montant souscrit (incluse dans la prime d’émission) ;
• commission de gestion : 9,2 % HT, soit 11,04 % TTC, des produits locatifs HT encaissés et des produits financiers nets.

Marché des parts : retraits, fonds de remboursement et liquidité

Un solde négatif de 2 469 parts au 2T 2026

Au 2^e trimestre 2026, la SCPI comptabilise 1 027 parts souscrites pour 3 496 parts retirées, soit un solde de -2 469 parts. Sur le 1^er semestre 2026, on recense 2 537 souscriptions pour 13 804 retraits, soit un solde de -11 267 parts.

Tableau – Souscriptions et retraits de parts

Ce volume de retraits tient compte d’une campagne du fonds de remboursement au prix de 655 € par part, destinée à proposer une sortie à certains porteurs en quête de liquidité. Au 30 juin 2026, 3 750 parts restent en attente de retrait. Le prix de retrait en vigueur est de 695,70 €.

Évolution du capital social et incohérence relevée

Le suivi du nombre de parts et du capital social publié met en évidence une anomalie au 31 décembre 2025 : les 612 233 parts ne correspondent pas au capital social annoncé de 122 382 400 € sur la base d’une valeur nominale de 200 €.

Tableau – Nombre de parts et capital social 

Conditions de souscription, cession des parts et fiscalité

Souscription, cadre réglementaire et protection des porteurs

Avant toute souscription, l’investisseur doit consulter les documents réglementaires (rapport annuel, bulletin, statuts, DIC, note d’information et ses mises à jour) pour identifier les frais et les risques inhérents aux SCPI.

La souscription devient effective après réception du bulletin signé, des pièces justificatives et des fonds. Tout dossier incomplet est refusé.

Les lois américaines Dodd-Frank et FATCA imposent des restrictions : les parts des SCPI gérées par FIDUCIAL Gérance ne peuvent être souscrites ni cédées à une US Person, y compris par succession. Pour éviter les conflits d’intérêts, les collaborateurs de FIDUCIAL Gérance et les personnes étroitement liées à la gestion des FIA ne peuvent pas souscrire ces parts. Certains salariés du groupe FIDUCIAL peuvent bénéficier d’un remboursement partiel des frais de souscription HT, plafonné à 50 %.

Trois modes de cession des parts et frais correspondants

Un associé souhaitant céder dispose de trois voies :

• déposer une demande de retrait auprès de FIDUCIAL Gérance ;
• vendre sur le marché secondaire par confrontation des ordres en cas de suspension de la variabilité du capital ;
• réaliser une cession de gré à gré avec un tiers ou un associé.

Les marchés primaire et secondaire ne fonctionnent pas simultanément et une même part ne peut être en retrait et en vente secondaire à la fois.

La demande de retrait est adressée en LRAR avec formulaire, pièce d’identité, RIB et, le cas échéant, documents pour la déclaration de plus-values. Les demandes sont datées et exécutées par ordre d’arrivée selon les nouvelles souscriptions disponibles. Les parts retirées cessent de porter revenus au 1^er jour du mois suivant leur enregistrement ; le règlement intervient sous un mois maximum.

En gré à gré, le prix est librement négocié. L’acquéreur règle :

• 5 % de droits d’enregistrement ;
• un droit fixe de 120 € TTC, quel que soit le nombre de parts.

Pour une transmission à titre gratuit (donation, succession), un droit fixe de 240 € TTC s’applique.

Fiscalité des revenus fonciers et des produits financiers

Depuis le 1^er janvier 2019, les revenus fonciers sont imposés en temps réel via un acompte mensuel ou trimestriel prélevé par l’administration, calculé à partir de la dernière déclaration.

La majeure partie des revenus de Sélectipierre 2 relève des revenus fonciers ; une part marginale, liée aux placements de trésorerie, est imposée en revenus de capitaux mobiliers. Depuis le 1^er janvier 2018, ces produits financiers supportent un prélèvement forfaitaire de 12,8 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 30 % au total. Le barème progressif peut être choisi, sur option expresse et irrévocable pour l’année.

Une dispense de PFNL est possible si le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année est inférieur à 25 000 € pour une personne seule ou 50 000 € pour un couple marié/pacsé. L’attestation sur l’honneur doit parvenir à FIDUCIAL Gérance avant le 30 novembre de l’année précédant l’encaissement.

Un marché immobilier sélectif au 2T 2026

Le 2T 2026 demeure marqué par des tensions géopolitiques au Moyen-Orient et une croissance française revue à la baisse. L’IPCH se situe autour de 2,3 % et l’OAT 10 ans atteint 3,65 % fin juin 2026, pesant sur le financement et favorisant les actifs bien situés offrant une visibilité locative élevée.

En immobilier tertiaire français, les volumes d’investissement atteignent 6,6 Md€ au S1 2026, en hausse de 9 % sur un an, avec un biais en faveur des transactions intermédiaires. En Île-de-France, la demande placée de bureaux s’élève à 750 000 m² au S1 2026 (-5 % sur un an), tandis que le loyer prime parisien se maintient à 1 250 €/m²/an et que le taux de vacance progresse à 10,7 %.

Le segment des commerces totalise environ 1,8 Md€ d’investissements au S1 2026, avec une focalisation sur les emplacements prime, notamment les grandes artères parisiennes.

Conclusion

Au 2^e trimestre 2026, la SCPI Sélectipierre 2 affiche un TOF de 95,05 %, soutenu par la hausse des surfaces occupées à 87,03 % et la légère baisse des vacances en commercialisation. Avec une capitalisation de 464,5 M€, un prix de souscription de 773 € et une valeur de reconstitution de 777,87 €, la SCPI conserve un profil de véhicule de bureaux à dominante parisienne, appuyé par un dividende de 6,50 € par part au 2T 2026 et une distribution 2025 de 32,00 € par part.

Le primaire reste toutefois marqué par un solde trimestriel de -2 469 parts et 3 750 parts en attente de retrait, dans un contexte où la liquidité dépend des nouvelles souscriptions et d’outils comme le fonds de remboursement. L’investissement comporte des risques immobiliers, un risque de perte en capital, une liquidité limitée et une variabilité des revenus, avec une durée de détention conseillée de 8 ans. Le montant récupéré à la cession peut être inférieur au capital investi, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.