SCPI Primovie : gel temporaire de la variabilité du capital

La décision de suspension temporaire de la variabilité du capital de la SCPI Primovie, validée par l'Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) du 23 juin 2026, constitue un cap majeur pour ce véhicule piloté par Praemia REIM. Pendant 2 ans renouvelables, Primovie adopte un mode de fonctionnement proche d'une SCPI à capital fixe, avec un objectif clair : contenir une tension de liquidité sans vendre les actifs à vil prix et protéger les associés qui conservent leurs parts.

Dans un contexte immobilier chahuté, notamment sur les bureaux, la mesure s'appuie sur l'article L.214‑93 du Code monétaire et financier, qui encadre les dispositifs de liquidité lorsque les retraits s'accélèrent au sein d'une SCPI à capital variable.

Ce guide vise à éclairer, de manière pédagogique et experte, les motivations de cette décision, son cadre légal, ses effets concrets pour les épargnants (notamment via Spirica) et la feuille de route annoncée pour les deux prochaines années.

Contexte de marché : pourquoi Primovie suspend la variabilité de son capital ?

Un immobilier tertiaire sous tension

Depuis 2023, le marché de l'immobilier d'entreprise traverse une correction marquée, en particulier sur :

• Les bureaux, confrontés à :
  • un taux de vacance élevé (généralisation du télétravail, optimisation des surfaces, renégociation des baux) ;
  • des transactions réalisées avec des décotes notables par rapport aux dernières expertises, sous l'effet de la remontée des taux et du renchérissement du financement.

Plusieurs SCPI ont déjà réagi en :

• ajustant à la baisse leur prix de part pour refléter les nouvelles conditions de marché ;
• ou en gelant temporairement la variabilité du capital, comme l'a fait Primopierre (Praemia REIM) à l'issue de son AGE du 7 janvier 2026, pour 2 ans.

Primovie, bien que centrée historiquement sur la santé et l'éducation — secteurs réputés plus résilients — détient aussi une poche bureaux (environ 17 % du patrimoine) plus vulnérable dans l'environnement actuel.

Des retraits en nette progression

Autre élément déterminant : la hausse des demandes de retrait :

• La réglementation prévoit que lorsque le volume de retraits non exécutés dépasse 10 % du capital sur 12 mois, la société de gestion doit soumettre une solution de liquidité à une AGE.
• Ce cadre, issu de l'article L.214‑93, offre plusieurs leviers : fonds de remboursement, marché secondaire, suspension de la variabilité du capital, etc.

Pour Primovie :

• Praemia REIM anticipe un franchissement possible du seuil des 10 % d'ici la fin d'année ou au début de l'année suivante, compte tenu de la dynamique actuelle des retraits.
• Plutôt que d'attendre l'obligation réglementaire, la société de gestion a privilégié une démarche préventive : proposer sans délai la suspension temporaire de la variabilité du capital à l'AGE, qui l'a adoptée.

Cette logique d'anticipation avait déjà été mise en œuvre sur Primopierre, avec une décision de suspension avant que le seuil réglementaire ne devienne juridiquement contraignant.

Cadre réglementaire : que permet l'article L.214‑93 ?

Le cadre de l'article L.214‑93 du Code monétaire et financier

L'article L.214‑93 régit les SCPI et prévoit plusieurs mécanismes lorsqu'une SCPI à capital variable subit un déséquilibre durable entre souscriptions et retraits :

• Mise en place d'un fonds de remboursement pour racheter des parts au fil des disponibilités en trésorerie.
• Organisation d'un marché secondaire par confrontation d'ordres d'achat et de vente (fonctionnement assimilable à une SCPI à capital fixe).
• Suspension temporaire de la variabilité du capital, sur décision de l'AGE, faisant évoluer la SCPI vers des règles de capital fixe.

La philosophie du texte est de prévenir les ventes d'immeubles contraintes dans un mauvais cycle de marché, préjudiciables aux associés restants, et de donner à la société de gestion les moyens d'orchestrer la liquidité de manière plus maîtrisée.

Pourquoi retenir la suspension de la variabilité ?

La suspension de la variabilité du capital choisie pour Primovie poursuit plusieurs buts :

• Stabiliser le passif : en figeant le capital, la SCPI limite l'arrivée de nouvelles demandes traitées " au fil de l'eau ".
• Piloter la liquidité dans le temps : la SCPI n'a plus l'obligation de racheter mécaniquement les parts ; la liquidité est organisée via un dispositif dédié (marché secondaire, procédures internes).
• Préserver le patrimoine : éviter des cessions d'actifs en urgence à des prix dégradés, afin de protéger la valeur de long terme.
• Protéger les associés restants : limiter l'effet destructeur d'une vague de retraits sur la valeur et le prix de part.

Pour Primovie, Praemia REIM présente cette option comme un outil de gestion de crise et de redressement, visant un repositionnement assaini au terme des deux ans.

Objectifs stratégiques de la suspension pour Primovie

Éviter les ventes à perte pour financer les retraits

L'enjeu central est d'éviter des cessions massives dictées par la liquidité dans un marché défavorable.

Concrètement :

• Dans un contexte de décotes sur les bureaux et certains segments, des ventes forcées cristalliseraient des pertes au détriment de tous.
• La suspension permet de :
  • privilégier les arbitrages stratégiques (optimisation du portefeuille, rééquilibrage des typologies, réduction de l'endettement, sortie d'actifs non stratégiques) ;
  • et d'écarter les ventes contraintes uniquement motivées par la pression des retraits.

Les produits de cession sont ainsi affectés en priorité au désendettement de la SCPI, et non à un flux continu de rachats, afin de renforcer le bilan, abaisser le levier et soutenir la distribution future.

Stabiliser pour repartir sur de meilleures bases

Praemia REIM affiche l'ambition de repositionner Primovie dans un cadre stabilisé pour qu'elle ressorte de la période comme un véhicule assaini et renforcé.

Cette approche s'inscrit dans une dynamique à l'œuvre chez d'autres SCPI confrontées à des retraits élevés, ayant également activé la suspension de la variabilité ou des dispositifs de marché secondaire.

Plan de gestion sur deux ans : les trois axes majeurs

La feuille de route s'articule autour de trois axes avec une visée : pérenniser et, à terme, augmenter la distribution malgré le contexte.

Axe 1 : Désendettement de la SCPI

• Praemia REIM entend mobiliser les produits des arbitrages (ventes ciblées) pour réduire l'endettement de Primovie.
• Les cessions cibleront en priorité :
  • des actifs bureaux, environ 17 % du patrimoine, segment aujourd'hui le plus fragilisé ;
  • des immeubles jugés non stratégiques ou moins résilients à long terme.

Réduire la dette permet :

• de modérer le risque financier (sensibilité aux taux, charges d'intérêts) ;
• d'améliorer le taux de distribution potentiel en diminuant les charges financières ;
• de passer le creux de cycle sans céder les meilleurs actifs.

Axe 2 : Amélioration du taux d'occupation

Le taux d'occupation est un levier clé pour une SCPI :

• Plus les surfaces sont occupées, plus les loyers encaissés progressent, soutenant la distribution.
• Praemia REIM déploie une politique active de relocation et de gestion locative pour :
  • réduire la vacance ;
  • adapter les baux aux nouveaux usages (durée, flexibilité, services) ;
  • renforcer l'attractivité auprès des locataires (santé, éducation et bureaux adaptés).

Axe 3 : Poursuite du plan de travaux

La société de gestion entend poursuivre les investissements travaux pour :

• maintenir la qualité du patrimoine (lutte contre l'obsolescence, normes environnementales, attractivité) ;
• offrir aux occupants des immeubles :
  • alignés sur les nouveaux usages (flexibilité, services, performance énergétique) ;
  • et conformes aux exigences réglementaires et aux attentes des utilisateurs.

Ces dépenses, parfois lourdes à court terme, constituent un investissement de long terme pour :

• soutenir la valeur des actifs dans un marché sélectif ;
• favoriser un haut niveau d'occupation et des revenus locatifs durables.

Impacts concrets sur les contrats et sur les porteurs de parts

Commercialisation : fermeture du support

• Depuis le 23/06/2026, la SCPI Primovie est fermée à la souscription.

Concrètement :

• aucun versement n'est désormais possible sur ce support (y compris via les contrats d'assurance-vie et de capitalisation référencés, tels que ceux assurés par Spirica) ;
• aucune nouvelle souscription ne peut intervenir durant la période, sauf décision contraire ultérieure.

Valorisation : passage à la valeur de réalisation

Pendant la suspension :

• Le support est valorisé à la valeur de réalisation déterminée par la société de gestion.
• La valeur de part sera mise à jour dans les reportings sur cette base.
• L'encours des clients sera automatiquement ajusté (nombre de parts x nouvelle valeur de réalisation), ce qui peut induire une variation à la hausse ou à la baisse.

Au regard de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) :

• La valeur à retenir demeure le prix d'exécution au 1er janvier de l'année, selon la pratique habituelle.
• La suspension ne modifie pas cette règle ; il convient de se référer à la valeur IFI communiquée par la société de gestion ou l'assureur chaque année.

Sorties : possibles, mais à la valeur de réalisation

Les sorties (rachats via contrats ou cessions de parts) restent envisageables durant la suspension, avec des nuances importantes :

• Les retraits sont valorisés à la valeur de réalisation, et non à un prix dérivé du prix de souscription.
• Des frais de sortie peuvent s'appliquer selon les modalités ( assurance-vie, capitalisation, détention en direct, etc.).
• Point clé : Spirica ne se portera pas contrepartie sur le marché secondaire.
  • L'assureur ne jouera donc pas l'acheteur systématique.
  • La liquidité effective dépendra de la rencontre des ordres sur le marché secondaire.

En pratique :

• La liquidité n'est plus garantie dans les mêmes conditions qu'auparavant.
• Les délais et prix de cession peuvent être plus incertains, selon la profondeur du marché et l'appétit des investisseurs.

Pour les associés qui conservent leurs parts

Pour les porteurs de parts qui restent investis :

• La suspension est conçue comme une mesure de protection :
  • elle évite des ventes en panique et préserve la qualité du patrimoine ;
  • elle concentre les efforts sur le désendettement, l'occupation et la qualité des immeubles.
• Les loyers perçus ne sont pas modifiés par la mesure elle-même :
  • la suspension ne change ni les baux existants ni les loyers dus par les locataires ;
  • le niveau de distribution futur dépendra toutefois de la conjoncture : solidité des locataires, renégociations, vacance, arbitrages, etc.

Pour un associé qui reste, l'arbitrage consiste à :

• accepter une liquidité plus contrainte à court terme ;
• en échange de la préservation et du potentiel d'amélioration de la distribution et de la valeur à moyen/long terme.

Mise en perspective : Primovie dans le paysage des SCPI en 2026

La décision de Primovie s'inscrit dans une tendance de fond :

• Plusieurs SCPI d'envergure ont actionné des leviers similaires :
  • Primopierre (Praemia REIM), qui a suspendu la variabilité du capital pour 2 ans en janvier 2026, face à plus de 10 % de parts en attente ;
  • d'autres véhicules comme Novapierre Résidentiel, Opus Real ou certaines SCPI de Perial ont recouru à des fonds de remboursement ou à un marché secondaire.
• Les causes communes :
  • remontée des taux, baisse des valeurs d'expertise ;
  • confiance des épargnants entamée ;
  • montée des parts en attente de retrait, parfois au-delà de 10 % du capital.

Primovie se distingue toutefois par :

• son exposition sectorielle santé / éducation, a priori plus défensive que le bureau pur ;
• mais la présence d'une poche bureaux (17 %) justifie une posture prudente, d'autant que le cadre réglementaire impose une réponse lorsque le seuil des 10 % est atteint ou anticipé.

Conclusion

La suspension temporaire de la variabilité du capital de la SCPI Primovie pour deux ans, prolongeable, est une mesure défensive et structurante prise dans un contexte de :

• marché immobilier dégradé (bureaux en tête), avec décotes et hausse de la vacance ;
• accélération des retraits se rapprochant du seuil des 10 % prévu par l'article L.214‑93.

Concrètement, la décision :

• met fin à la commercialisation de Primovie pour la période ;
• fait basculer la valorisation sur la valeur de réalisation ;
• laisse ouvertes les sorties, mais à cette valeur et avec une liquidité plus incertaine, d'autant que Spirica n'interviendra pas en contrepartie sur le marché secondaire.

Sur le plan opérationnel, la suspension est au cœur d'un plan en trois volets : désendettement, hausse de l'occupation et travaux pour consolider le patrimoine. L'intention est de protéger les associés qui restent, d'éviter des cessions bradées et de permettre à Primovie de traverser le cycle et d'en ressortir renforcée.

Pour les investisseurs et leurs conseillers, il convient d'intégrer :

• une liquidité plus contrainte à court terme ;
• mais un horizon de long terme cohérent avec la nature d'une SCPI, dont l'horizon recommandé tourne autour de 10 ans.

Les SCPI comportent un risque de perte en capital, un risque de liquidité et une incertitude sur les revenus distribués. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.