SCPI Primopierre atteint 35 148 associés au 2ᵉ trimestre 2025

Une SCPI robuste dans un marché immobilier en mutation

La SCPI Primopierre, pilotée par Praemia REIM France, poursuit sa trajectoire dans un contexte économique marqué par des ajustements monétaires et un redémarrage prudent des investissements. Au 2ᵉ trimestre 2025, la SCPI rassemble 35 148 associés, signe d’une confiance qui perdure malgré un environnement exigeant.

Entre reprise progressive en début d’année et attentisme dès le printemps, la période avril–juin 2025 traduit une dynamique contrastée mais globalement stable pour cette SCPI majoritairement exposée aux bureaux.

Environnement économique et immobilier du 2ᵉ trimestre 2025

Le trimestre a été marqué par les négociations douanières entre les États-Unis et l’Union européenne, avec un report des mesures tarifaires au 1er août 2025. Parallèlement, la Banque centrale européenne a poursuivi son assouplissement, réduisant ses taux directeurs de 0,25 % à deux reprises (17 avril et 5 juin), portant le taux de dépôt à 2 %.

En France, le marché de l’investissement immobilier progresse de manière mesurée sur le semestre, surtout au premier trimestre. Le deuxième trimestre enregistre un léger repli, illustrant une prudence persistante face aux incertitudes internationales. Les investisseurs privilégient les actifs prime en Île-de-France, confirmant un positionnement sélectif.

Patrimoine et valorisation : un ajustement sous contrôle

Au 30 juin 2025, les valeurs d’expertise du patrimoine de Primopierre affichent une baisse moyenne de –3,6 % à périmètre constant. Cette évolution, légèrement meilleure que le 2ᵉ semestre 2024 (–3,9 %), signale un ralentissement de la correction sur le marché des bureaux.

Le prix de souscription demeure à 115 €, et la valeur de retrait à 105,51 €.

Le tableau ci-dessous synthétise les principales valeurs au 30 juin 2025 :

Les actifs parisiens intra-muros confirment leur résilience, quand les immeubles de première et deuxième couronnes subissent une correction plus marquée.

Structure et capital : transparence et stabilité

La capitalisation de Primopierre atteint 2,2 milliards d’euros au 30 juin 2025, stable par rapport au 1ᵉ trimestre 2025. Le capital social s’établit à 1 894 08 000 €, soit 18 948 80 parts, un volume inchangé sur les quatre derniers trimestres.

La hausse du nombre d’associés traduit un intérêt soutenu pour la SCPI, dans un cadre de liquidité encadrée.

Marché des parts et gestion de la liquidité

Primopierre, SCPI à capital variable, ne dispose pas d’un marché secondaire organisé : les cessions se traitent de gré à gré. Au 30 juin 2025, 1 985 858 parts sont en attente de retrait*, incluant les demandes confirmées et non confirmées. Ce volume progresse par rapport au 1ᵉ trimestre (1 851 93 parts), reflétant une pression persistante sur la liquidité.

Lors de l’Assemblée Générale Ordinaire du 25 juin 2025, les associés ont approuvé la création d’un fonds de remboursement afin de répondre partiellement aux demandes de retraits : jusqu’à 300 parts par an et par associé, au minimum à 90 % de la dernière valeur de réalisation connue.

Distribution et performance du trimestre

La distribution brute par part reste inchangée à 1,00 € au 2ᵉ trimestre 2025, ventilée en 0,85 € de revenus locatifs et 0,15 € de revenus financiers. Aucun revenu non récurrent n’a été constaté.

La distribution prévisionnelle 2025 demeure stable, avec un taux estimé de 3,6 % (non garanti), soit 4,4 € par part pour une personne physique résidente.

Les taux de rentabilité interne (TRI) s’établissent à :

• –6,24 % sur 5 ans (2020–2024)
• 0,65 % sur 10 ans (2015–2024)

Ces performances reflètent le cycle baissier récent, tout en attestant de la capacité du fonds à maintenir le revenu distribué.

Gestion immobilière : une activité soutenue

Un patrimoine diversifié et résilient

Au 30 juin 2025, le patrimoine immobilier de Primopierre comprend :

• 65 actifs totalisant 605 02 m²,
• dont 97,4 % de bureaux et 2,6 % de surfaces mixtes bureaux/commerces.

La répartition géographique est dominée par :

• 57 % en région parisienne,
• 32,3 % à Paris,
• 10,7 % en régions

Activité locative et taux d’occupation

Le trimestre se caractérise par :

• 9 nouveaux baux pour 5 05 m² et 1 534 k€ de loyers annuels,
• 6 départs totalisant 15 386 m² et 5 381 k€ de loyers libérés.

Le taux de recouvrement atteint 96 %, et le taux d’occupation financier (TOF) s’établit à 83,6 %.

Les durées moyennes de baux restent stables :

• WALB : 3,44 ans (durée moyenne ferme)
• WALT : 4,63 ans (durée moyenne résiduelle totale)

La trésorerie directe s’élève à 25 059 643 €, confortant la gestion courante du fonds.

Arbitrages et stratégie d’adaptation

Le plan d’arbitrage s’est poursuivi au 2T 2025 avec deux cessions notables :

• Lyon (69) : cession partielle d’un actif via la SCI Lyon Blackbear, dans laquelle Primopierre conserve 33,9 % de participation ;
• Courbevoie (92) : cession intégrale des parts de la SCI Preim Odyssey C, détenant un actif situé 18 avenue de l’Alsace.

Les cessions réalisées ne préjugent pas des opérations futures.

Aucune acquisition n’a été menée sur le trimestre, confirmant une phase de consolidation.

Financement et niveau d’endettement

Au 31 décembre 2024, le ratio dettes et engagements s’établit à 38,4 % (méthode ASPIM). La SCPI affiche un effet de levier de 1,7, traduisant un recours mesuré à l’endettement.

Principaux locataires : un socle solide

Le portefeuille de Primopierre s’appuie sur des entreprises de référence, renforçant la visibilité des flux locatifs :

Les locataires actuels ne préjugent pas des locataires futurs.

Fiscalité et modalités de souscription

La SCPI Primopierre, classique diversifiée, ne bénéficie d’aucun régime fiscal dérogatoire. Les revenus sont imposés au régime foncier ou au micro-foncier selon la situation des associés. Les plus-values immobilières sont taxées à 19 %, soit 36,2 % en incluant les prélèvements sociaux. Le prix de souscription demeure à 115 €, intégrant 15 € de prime d’émission. Les frais de souscription, à 8,25 % HT, couvrent les coûts de collecte et d’investissement.

En bref : une SCPI dans une phase d’ajustement maîtrisé

• 35 148 associés au 2T 2025
• Capitalisation stable à 2,2 milliards d’euros
• TOF : 83,6 %
• Distribution trimestrielle : 1 € par part
• Baisse des valeurs d’expertise : –3,6 %
• Zéro acquisition, deux cessions ciblées

*Changement de méthode d’affichage des parts en attente de retraits au T2 2025. L’indicateur agrège les demandes confirmées et non confirmées (parts ayant pris rang au registre mais non éligibles à la compensation en raison d’un dossier incomplet).

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte des risques, dont le risque de perte en capital et de liquidité.