SCPI Primofamily : une capitalisation de 252,5 M€ au 3e trimestre 2025

Au troisième trimestre 2025, la SCPI Primofamily conserve une capitalisation de 252,5 M€, stable sur l’ensemble de l’exercice en cours. Cette résilience intervient dans un marché immobilier en reprise progressive, encore traversé par des incertitudes économiques et politiques. La période se distingue également par une inflection stratégique notable, avec une priorité accrue donnée à l’hôtellerie et un projet de changement de nom.

L’examen des marqueurs financiers, locatifs et patrimoniaux éclaire la trajectoire de la SCPI au 3T 2025, son positionnement sectoriel et les équilibres observés.

Capitalisation inchangée à 252,5 M€ au 3T 2025

Une communauté d’associés en hausse

Au 30 septembre 2025, la capitalisation ressort à 252,5 M€, un niveau identique à ceux constatés aux 4T 2024, 1T 2025 et 2T 2025. Cette stabilité reflète un équilibre entre souscriptions et retraits.

Le nombre d’associés poursuit sa progression régulière :

• 2 130 associés au 4T 2024
• 2 142 associés au 1T 2025
• 2 161 associés au 2T 2025
• 2 164 associés au 3T 2025

Cette dynamique traduit l’élargissement graduel de la base d’investisseurs dans un contexte de marché sélectif.

Dynamique du nombre de parts

Le volume total demeure à 1 237 661 parts en 2025. Au 3T 2025, 163 parts ont été souscrites et 163 parts retirées, maintenant un stock inchangé en fin de trimestre.

Parallèlement, les parts en attente de retrait s’élèvent à 115 049 parts* au 30 septembre 2025, selon la nouvelle méthode d’affichage appliquée depuis le 2T 2025 (intégrant demandes confirmées et non confirmées).

Données financières clés au 3T 2025

Repères de valorisation de la part

Au 30 septembre 2025, les références suivantes s’appliquent :

• Prix de souscription : 204,00 €
• Valeur de retrait : 185,64 €
• Valeur de réalisation (au 30/06/2025) : 173,79 €
• Valeur de reconstitution (au 30/06/2025) : 205,70 €
• Valeur IFI indicative 2024 : Résidents : 173,46 € / Non-résidents : 138,87 € (valeur donnée à titre indicatif par la Société de Gestion)

Ces repères éclairent la structuration de la valeur patrimoniale à fin de trimestre.

Un endettement piloté

Au 30 juin 2025, la SCPI présente :

• Effet de levier : 1,5
• Ratio dettes et autres engagements (méthode ASPIM) : 31,8 %

Ces niveaux demeurent dans les bornes autorisées et contribuent à l’équilibre financier du portefeuille.

Distribution et performance observées

Distribution trimestrielle 2025

Comme aux deux trimestres précédents, la distribution brute du 3T 2025 atteint 1,70 € par part, avec un versement envisagé au 31 octobre 2025.

Détail de la distribution du 3T 2025 :

• 1,24 € de revenus locatifs
• 0,46 € de revenus financiers
• 0,00 € de fiscalité étrangère payée pour le compte de l’associé

Dans ce montant, 1,14 % correspond à des revenus non récurrents.

Tableau récapitulatif de la distribution 2025

Taux de distribution

• Taux de distribution 2024 : 3,66 %
• Taux de distribution prévisionnel 2025 : 3,8 %
• Distribution totale prévisionnelle 2025 : 7,8 € par part
• Distribution en euros – personne physique prévisionnel 2025 : 7,7 €

Un patrimoine immobilier diversifié et orienté hôtellerie

Composition du patrimoine

Au 30 septembre 2025, le patrimoine de la SCPI Primofamily se compose de :

• 119 immeubles
• 92 854 m² de surface gérée
• 4 617 718 € de trésorerie directe

La répartition sectorielle (en % de la valeur vénale) met en évidence une forte dominante hôtelière :

• 62,8 % Hôtel
• 14,1 % Résidentiel
• 13,7 % Mixte résidentiel / commerce
• 9,4 % Commerce

Répartition géographique

La diversification géographique s’étend sur plusieurs zones européennes :

• 35,7 % Régions
• 15,5 % Région parisienne
• 14,7 % Grèce
• 14,4 % Irlande
• 10,5 % Paris
• 5,0 % Belgique
• 3,9 % Espagne
• 0,3 % Italie

Activité locative et taux d’occupation

Indicateurs locatifs du trimestre

Sur le 3T 2025, l’activité fait ressortir :

• Loyers quittancés : 2,14 M€
• 15 nouveaux baux pour 861 m² et 139,98 k€ de loyers
• 15 libérations portant sur 867 m² et 163,49 k€ de loyers

Situation locative à fin septembre 2025

• Taux d’Occupation Financier (TOF) : 98,5 %
• 341 baux en cours
• 1,5 % de locaux vacants en recherche de locataires
• 0,0 % de locaux sous franchise ou mis à disposition

Les indicateurs de durée moyenne ressortent à :

• WALB : 6,95 ans
• WALT : 8,12 ans

Principaux locataires du portefeuille

La concentration locative se lit au travers du Top 10 des locataires, qui couvre une part significative des loyers annuels :

Évolution stratégique validée au 3T 2025

Réunis en Assemblée Générale Extraordinaire le 17 septembre 2025, les associés ont approuvé une évolution stratégique destinée à accroître la part de l’hôtellerie dans le portefeuille. Concrètement, cela implique la cession progressive des actifs résidentiels au profit de nouvelles acquisitions hôtelières en France et en Europe.

Dans cette continuité, un changement de dénomination a été validé afin d’aligner l’identité de la SCPI sur ce cap stratégique, sous réserve de l’obtention d’un nouveau visa de l’AMF.

Conclusion

Au 3T 2025, SCPI Primofamily maintient une capitalisation de 252,5 M€, un patrimoine de 119 actifs, un TOF à 98,5 % et une stratégie clairement recentrée vers l’hôtellerie. Les indicateurs financiers et locatifs confirment un portefeuille structuré, engagé dans une phase de transformation progressive pour adapter le modèle aux dynamiques du nouveau cycle immobilier.

* Nouvelle méthode d’affichage des parts en attente de retrait à compter du T2 2025 : l’indicateur agrège les demandes confirmées et non confirmées (parts ayant pris rang au registre, mais inéligibles à la compensation en raison d’un dossier incomplet).

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte des risques.