SCPI Eurovalys : Des signes de redressement en Allemagne au 1er trimestre 2026

La SCPI Eurovalys entame le 1er trimestre 2026 dans un contexte plus porteur pour l'immobilier d'entreprise en Allemagne. Après deux années marquées par la hausse rapide des taux, la décompression des valeurs et une forte prudence des capitaux, le marché allemand amorce une normalisation progressive. Pour une SCPI investie à 100 % outre-Rhin, ce tournant est stratégique.

Gérée par Advenis REIM, Eurovalys figure parmi les rares SCPI françaises exclusivement exposées à l'Allemagne, avec une nette dominante bureaux. Au 31 mars 2026, elle présente une capitalisation proche du milliard d'euros, un dividende trimestriel conservé et un parc de 36 actifs situés dans plusieurs grandes métropoles du pays.

Dans un environnement macroéconomique qui s'éclaircit, l'enjeu ne se limite plus à la résilience du véhicule, mais à sa capacité à accompagner la reprise. Eurovalys bénéficie-t-elle réellement du retour graduel des investisseurs en Allemagne ? Les données du 1T 2026 apportent des éléments de réponse.

Un marché immobilier allemand en voie de normalisation

Retour graduel des investisseurs sur les actifs core

Le 1er trimestre 2026 marque un point d'inflexion pour l'immobilier d'entreprise allemand. Les montants investis outre-Rhin atteignent entre 8 et 9 milliards d’euros sur le trimestre, soit une progression d’environ +15 % à +20 % sur un an, signe d’un retour prudent mais réel des investisseurs.

Sans retrouver son rythme de croisière, le marché se stabilise après une période de net repli. Le mouvement est particulièrement visible sur les actifs core — immeubles liquides, bien situés, dotés de fondamentaux locatifs solides.

Le segment des bureaux redevient central avec près de 2,5 milliards d'euros investis, soit environ 24 % du marché au trimestre. Cela traduit un repositionnement sélectif des investisseurs sur les immeubles de qualité, dans un contexte où les rendements se tassent après leur vive revalorisation.

Le retail s’inscrit aussi dans une bonne dynamique, autour de 1,1 milliard d'euros investis, concentrés sur les actifs alimentaires et les retail parks, portés par une consommation plus résistante qu’anticipé.

Des perspectives 2026 mieux orientées

Le redémarrage reste progressif, mais s’inscrit dans une tendance de normalisation du marché immobilier. Les volumes 2026 sont désormais anticipés entre 35 et 40 milliards d'euros, en nette amélioration par rapport au creux observé durant le resserrement monétaire.

La reprise demeure toutefois sélective, avec une préférence pour :

• des actifs bien localisés ;
• des immeubles solidement loués ;
• des locataires de qualité ;
• des perspectives de revalorisation identifiables.

Dans ce cadre, les SCPI exposées à l'Allemagne doivent prouver leur capacité à gérer activement leurs actifs, à sécuriser les revenus et à endiguer la vacance.

L'économie allemande retrouve un peu de visibilité

Une croissance toujours mesurée, mais mieux orientée

Le contexte macroéconomique soutient ce mouvement. Selon la Commission européenne, le PIB allemand progresserait d’environ +1,2 % en 2026, après seulement +0,3 % en 2025.

Si l’activité reste modérée, plusieurs indicateurs avancés signalent une amélioration de la confiance des entreprises et des ménages. C’est crucial pour l’immobilier tertiaire, où la demande locative dépend de l’investissement des entreprises et des perspectives d’emploi.

Les premières déclinaisons du plan de relance allemand jouent aussi un rôle d’amortisseur. Les dépenses publiques en infrastructures, transition énergétique et outil industriel commencent à irriguer l’économie, améliorant la lisibilité du cadre macroéconomique, même si l’effet reste partiel à court terme.

Un cadre monétaire plus porteur qu’en 2023-2024

Bien que les taux d’intérêt demeurent plus élevés qu’avant le cycle de resserrement, la stabilisation des conditions financières bénéficie directement à l’investissement immobilier. Une fois la réévaluation des actifs digérée, les acheteurs reviennent avec davantage de visibilité sur les prix et le coût du financement.

C’est un soutien majeur pour les actifs core : lorsque les taux se stabilisent, la baisse des prix s’atténue, permettant aux investisseurs de se repositionner, notamment sur des portefeuilles délivrant des revenus récurrents, tels que ceux d’Eurovalys.

Eurovalys maintient ses principaux indicateurs au 1T 2026

Une capitalisation proche du milliard d'euros

Au 31 mars 2026, Eurovalys affiche une capitalisation de 950 976 960 €, pour 990 601 parts détenues par 16 307 associés. Cette envergure place la SCPI parmi les acteurs de premier plan sur l’immobilier allemand.

Le prix de souscription demeure à 960 € par part, tandis que la valeur de retrait s’établit à 850,56 €. La valeur de reconstitution ressort à 961,23 €, suggérant un niveau de prix très proche de sa valorisation technique.

Voici les principaux chiffres clés du 1T 2026 :

Une SCPI aux portes du milliard

Cette capitalisation reflète une collecte et une profondeur de marché solides, malgré les remous du secteur. Pour une SCPI internationale focalisée sur un seul pays, la taille est un atout : elle favorise la mutualisation des risques, facilite les arbitrages et offre plus de souplesse pour piloter les relocations.

Reste que la taille ne fait pas tout. Dans le contexte actuel, le taux d’occupation et la capacité à préserver la distribution sont décisifs. Sur ce point, le 1T 2026 livre un signal plus nuancé.

Une distribution trimestrielle stable, mais sous surveillance

Un dividende brut maintenu à 11,30 € par part

La distribution versée au titre du 1er trimestre 2026 s’élève à 11,30 € brut par part en pleine jouissance, versée le 30 avril 2026. Elle se décompose en 11,03 € nets de fiscalité étrangère et 0,27 € correspondant à l’impôt étranger supporté dans le pays d’investissement.

Cette stabilité du dividende atteste de la capacité de la SCPI à générer un revenu régulier, malgré une situation locative contrastée.

Le taux brut de distribution 2025 ressortait à 4,98 %, positionnant Eurovalys sur un niveau de rendement correct pour une SCPI exposée à un marché allemand encore en phase d’ajustement.

Historique récent des dividendes trimestriels

On constate une distribution globalement stable, avec un pic au 4T 2025 puis un retour à un niveau plus habituel au 1T 2026. Pour l’épargnant, cela confirme que la performance d’Eurovalys dépend de sa capacité à préserver ses loyers et à maîtriser la vacance.

Un patrimoine immobilier concentré sur les bureaux allemands

36 actifs dans les principales métropoles

Le patrimoine d’Eurovalys comprend 36 immeubles, tous situés en Allemagne, pour une valeur vénale de 1 129 M€ hors droits au 31 mars 2026.

Les actifs sont répartis dans de grandes villes allemandes :

• Cologne
• Munich
• Francfort
• Düsseldorf
• Hambourg
• Stuttgart
• Berlin
• Hanovre
• Wolfsburg
• Brême

Cette carte offre une diversification à l’intérieur même du marché allemand, en ciblant des métropoles résilientes et des bassins d’emploi profonds.

Une forte domination des bureaux

Le portefeuille demeure très majoritairement orienté bureaux, qui représentent 83,77 % du patrimoine en valeur vénale.

Répartition du patrimoine par typologie d'actifs :

Cette concentration bureaux constitue à la fois une force et un risque :

• une force, car elle cible des immeubles souvent plus liquides et compatibles avec une stratégie core ;
• un risque, car ce segment demeure exposé aux arbitrages des entreprises, à l’évolution des usages et aux problématiques de vacance locative.

Une situation locative encore contrastée

Un TOF ASPIM de 89,32 %

Au 1er trimestre 2026, le taux d’occupation financier (TOF) ASPIM s’élève à 89,32 %. Un niveau qui traduit encore des fragilités locatives, malgré une gestion active.

Répartition des surfaces :

• 88,73 % des locaux occupés ;
• 10,68 % vacants en recherche de locataires ;
• 0,59 % de locaux occupés sous franchise ou réservés pour un futur preneur.

Pour une SCPI, le TOF est un indicateur pivot, reflétant la capacité du parc à délivrer du revenu. Sous les 90 %, l’enjeu est de relouer rapidement les surfaces vacantes afin d’éviter une érosion durable du revenu distribué.

Des négociations locatives en cours

La société de gestion indique plusieurs discussions commerciales en cours, avec environ 3 000 m² en négociation et près de 5 600 m² en discussion sur l’actif de Neubiberg.

Ces perspectives pourraient contribuer à une amélioration progressive du taux d’occupation en 2026. Le marché se redresse, mais la traduction opérationnelle prend du temps : entre reprise macro, décisions de location et effet sur les indicateurs, le décalage peut atteindre plusieurs trimestres.

Un trimestre marqué par des mouvements locatifs significatifs

Une vacance encore élevée

Le trimestre a vu plusieurs mouvements locatifs et des travaux de valorisation. Les chiffres font toutefois ressortir un déséquilibre entre sorties et relocations.

Activité locative du trimestre :

Ces éléments confirment un point de vigilance : la vacance demeure significative et les relocations ne compensent pas encore intégralement les libérations enregistrées sur le trimestre.

Une pénalité liée au départ anticipé d'un locataire

Le bulletin fait état d’une pénalité consécutive au départ anticipé d’un locataire sur l’immeuble de Feldkirchen, pour un montant de 1,12 M€.

Cela rappelle qu’une SCPI immobilière n’est pas un actif de rendement « passif ». Elle dépend de la solidité des locataires, du respect des baux et de l’agilité de la gestion pour absorber les départs.

Des locataires de premier plan, gage de robustesse relative

Un portefeuille locatif diversifié

Malgré les tensions liées à la vacance, Eurovalys s’appuie sur un portefeuille de locataires composé de grands groupes allemands et internationaux, un atout structurel pour la visibilité des loyers.

Top 10 des locataires en part des loyers :

La présence d’acteurs industriels, technologiques et publics de premier ordre est rassurante. Elle réduit le risque de défaut isolé et renforce la visibilité des flux locatifs. Reste que la prédominance des bureaux et l’hétérogénéité des actifs exigent une gestion serrée de chaque échéance.

Une stratégie ESG toujours mise en avant

Label ISR renouvelé en 2025

Eurovalys poursuit sa démarche ESG. La SCPI est labellisée ISR depuis février 2022, avec un renouvellement en 2025.

La stratégie s’appuie notamment sur :

• la recherche d’un équilibre entre performance financière et extra-financière ;
• une approche « Best-in-progress » ;
• des investissements dans des actifs à fort potentiel d’amélioration ESG.

Le fonds est également classé article 8 SFDR.

Dans l’univers des SCPI, l’ESG est devenu déterminant. En Allemagne, la performance énergétique, la qualité technique et la conformité environnementale comptent de plus en plus dans la valeur et la liquidité des immeubles.

Conclusion : Eurovalys profite-t-elle du retour des investisseurs ?

Eurovalys aborde 2026 avec une position claire : un patrimoine 100 % allemand, une taille significative, un dividende maintenu et une exposition à un marché qui montre des signes de normalisation.

Le 1T 2026 confirme l’intérêt renouvelé des investisseurs pour l’Allemagne, notamment pour les actifs core et les bureaux bien localisés. Dans ce contexte, Eurovalys avance avec de vrais atouts : ancrage géographique cohérent, locataires de qualité, stratégie ESG lisible et capitalisation proche d’1 Md€.

La prudence reste cependant de mise. Avec un TOF à 89,32 %, une vacance encore élevée et des libérations supérieures aux relocations ce trimestre, la reprise macro ne se reflète pas encore pleinement dans l’exploitation. La SCPI traverse une phase de transition : suffisamment robuste pour tenir le cycle, mais dépendante de la réussite des relocations en cours.

En bref, Eurovalys bénéficie du retour progressif des investisseurs en Allemagne, mais la conversion de cette amélioration de marché en performance locative durable sera le véritable test des prochains trimestres.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.