Optimale accélère sa dynamique et franchit le cap des 1 600 associés au 1T 2026

La SCPI Optimale passe un nouveau pallier au 1er trimestre 2026 avec 1 626 associés, une capitalisation de 93 M€ et un patrimoine de 39 actifs immobiliers. Dans un marché immobilier français encore heurté par la remontée des taux, un crédit plus sélectif et l'ajustement des valeurs, la société de gestion Consultim Asset Management déploie pour Optimale une feuille de route centrée sur la proximité, la réactivité et la diversification.

La SCPI présente par ailleurs un taux d’occupation financier (TOF) de 94,25 %, une performance trimestrielle brute de 1,51 % et aucune part en attente de retrait au 31 mars 2026, des repères scrutés avec attention dans le contexte actuel.

Cette trajectoire prolonge la dynamique des exercices précédents, marqués par une montée régulière de la capitalisation, du nombre d'associés et du taux de distribution, avec un rendement annuel de 6,51 % en 2024 et 6,50 % en 2025, au-dessus de la moyenne d'un grand nombre de SCPI de rendement.

Un nombre d'associés en hausse de 21 % sur un an

Le 1er trimestre 2026 confirme l'intérêt commercial de SCPI Optimale auprès des épargnants. Au 31 mars 2026, on dénombre 1 626 associés, contre 1 347 au 31 mars 2025, soit +21 % en un an. Cette progression survient alors que, selon divers observateurs, la collecte des SCPI s'est faite plus discriminante, les investisseurs préférant des véhicules dotés d'un historique probant et d'une politique d'investissement lisible.

L'augmentation du nombre d'associés traduit une avancée régulière depuis 2024 :

• Septembre 2024 : 1 188 associés
• Décembre 2024 : 1 260 associés
• Mars 2025 : 1 347 associés
• Juin 2025 : 1 422 associés
• Septembre 2025 : 1 497 associés
• Décembre 2025 : 1 578 associés
• Mars 2026 : 1 626 associés

On observe une croissance continue trimestre après trimestre, avec un rythme légèrement plus tempéré en approche de 2026, typique d'une SCPI qui gagne en maturité. Cette montée en puissance s'accompagne logiquement d'une hausse des parts en circulation et de la capitalisation.

Une capitalisation portée à 93 M€ au 1T 2026

En parallèle, la capitalisation d'Optimale poursuit sa progression. Au 31 mars 2026, elle atteint 93 M€, en nette hausse par rapport aux 80 M€ du 1er trimestre 2025. Ce parcours illustre la capacité de la SCPI à maintenir une collecte positive dans un environnement où de nombreux véhicules du marché enregistrent un ralentissement, voire des flux nets négatifs selon les baromètres 2025–2026.

Historique de capitalisation depuis 2024 :

• Mars 2024 : 62 M€
• Juin 2024 : 66 M€
• Septembre 2024 : 70 M€
• Décembre 2024 : 76 M€
• Mars 2025 : 80 M€
• Juin 2025 : 83 M€
• Septembre 2025 : 87 M€
• Décembre 2025 : 92 M€
• Mars 2026 : 93 M€

La progression est régulière, avec un passage de 62 M€ à 93 M€ en deux ans, soit près de +50 %. Dans un contexte qualifié de « sélectif » – recul des valeurs d'expertise sur certains segments tertiaires, contraction de la collecte globale – cette trajectoire traduit l'intérêt durable des investisseurs pour Optimale et la confiance dans sa stratégie.

Un patrimoine diversifié de 39 actifs immobiliers

Au 31 mars 2026, la SCPI Optimale détient 39 actifs, pour un volume d'investissement (AEM) de 101,06 M€. Le portefeuille demeure centré sur l’immobilier d'entreprise, avec une diversification sectorielle conforme aux bonnes pratiques de maîtrise du risque locatif.

Répartition sectorielle des actifs

• Bureaux : 40,2 %
• Commerces : 28,3 %
• Activités et logistique : 26,4 %
• Santé et éducation : 5,1 %

Cette architecture permet de multiplier les sources de revenus locatifs via plusieurs moteurs économiques :

• les bureaux, encore prépondérants au sein des SCPI françaises malgré les mutations liées au télétravail ;
• les commerces, privilégiant des emplacements et formats jugés résilients (pied d'immeuble, retail de proximité) ;
• les locaux d'activités et logistiques, soutenus par l'essor du e‑commerce et des chaînes de distribution de proximité ;
• les actifs de santé et d'éducation, appréciés pour la stabilité de leurs locataires.

La taille moyenne des actifs avoisine 2,5 M€ par immeuble, illustrant une stratégie d'acquisitions granulaires et mesurées, propice à lisser le risque sur un nombre étendu d'unités et à éviter les concentrations excessives.

Le taux d'endettement s'établit à 17,68 % au 31 mars 2026, un niveau modéré au regard du plafond réglementaire (40 % pour la plupart des SCPI de rendement), en ligne avec la prudence de nombreuses sociétés de gestion face à des taux d'intérêt durablement supérieurs à ceux d'avant 2022. Ce levier maîtrisé préserve des marges pour des financements opportunistes sans fragiliser la structure.

Une stratégie axée sur la proximité, la réactivité et la sélectivité

Dans un marché en recomposition – ajustement des valeurs, durcissement des exigences ESG, renégociations de baux – SCPI Optimale met l'accent sur la proximité avec les locataires, la réactivité opérationnelle et une sélectivité accrue à l'investissement.

Plusieurs axes structurent ce développement :

Proximité

• dialogue régulier avec les locataires ;
• suivi terrain du patrimoine ;
• adaptation des conditions locatives lorsque cela sécurise la durée d'occupation et la pérennité des loyers.

Pérennité et responsabilité

• ciblage d'actifs au couple rendement/risque adapté au contexte ;
• intégration des enjeux de durabilité et de qualité d'usage, devenus déterminants pour la valeur locative ;
• préférence pour des actifs en phase avec la demande utilisateurs (accessibilité, localisation, fonctionnalité).

Sélectivité et ancrage territorial

• orientation majoritaire vers les régions, en cohérence avec le positionnement historique de Consultim ;
• choix d'immeubles répondant à des besoins économiques concrets dans des bassins d'emploi identifiés.

Dans le contexte 2025–2026, alors que plusieurs SCPI ont ajusté leurs valeurs de parts et ralenti les acquisitions, cette gestion active et sélective s'inscrit dans la tendance de fond : priorité au pilotage fin du portefeuille existant et aux acquisitions opportunistes, plutôt qu'à une croissance à tout prix.

Un taux d'occupation financier de 94,25 %

Sur le plan locatif, SCPI Optimale affiche un TOF de 94,25 % au 31 mars 2026. Les vacances représentent donc 5,75 % du parc, en cours de commercialisation.

Quelques indicateurs illustrent l'activité :

• 1 865 k€ de loyers quittancés sur le trimestre ;
• 81 locataires en portefeuille ;
• plus de 75 088 m² de surface totale.

Un TOF supérieur à 94 % se situe dans une zone confortable pour une SCPI diversifiée d'immobilier d'entreprise, notamment alors que certains segments bureaux/commerces restent sous tension. Ces chiffres reflètent une exploitation continue du patrimoine, sans dégradation marquée du taux d'occupation.

Ce niveau prolonge les tendances récentes, la SCPI ayant déjà affiché un TOF supérieur à 95 % au 4e trimestre 2025, signe d'une gestion locative active et de la résilience des actifs sélectionnés.

Une performance trimestrielle brute de 1,51 % et un historique de rendement soutenu

Au 1er trimestre 2026, SCPI Optimale verse un acompte sur dividende de 3,84 € par part, soit une performance trimestrielle brute de 1,51 %.

L'historique du taux de distribution met en évidence une tendance robuste :

• 2021 : 5,52 %
• 2022 : 5,52 %
• 2023 : 6,02 %
• 2024 : 6,51 %
• 2025 : 6,50 %

Malgré le changement de cycle immobilier, Optimale a su améliorer puis stabiliser ses rendements à un niveau compétitif, dans un marché où les meilleures SCPI de rendement affichaient en 2024–2025 des distributions généralement comprises entre 5,2 % et 9,5 % (majoritairement entre 5 % et 6,5 %).

À noter : le versement des dividendes est mensuel, un atout pour les épargnants en quête de revenus réguliers. Le délai de jouissance est fixé au 1er jour du 4e mois suivant la souscription, un paramètre classique à intégrer dans toute projection.

Aucune part en attente de retrait au 1T 2026 : un marché secondaire fluide

Au 31 mars 2026, aucune part n’est en attente de retrait pour SCPI Optimale. Sur le trimestre :

• nombre total de parts : 369 491,60 ;
• 9 131,96 parts émises (collecte nette positive) ;
• 247,26 parts retirées ;
• 0 part en attente de retrait.

Ces données traduisent :

• une collecte toujours active ;
• une liquidité opérationnelle, les demandes de retrait ayant été intégralement absorbées.

Dans un contexte où le risque de files d'attente au retrait redevient un point de vigilance, cette situation renforce la confiance dans la gestion de la liquidité de la SCPI.

Prix de souscription, valeurs de référence et décote

Au 1er trimestre 2026, le prix de souscription de SCPI Optimale demeure fixé à 255 € par part, niveau relevé de 250 € à 255 € début 2026 (soit +2 %), motivé notamment par la progression de la valeur de reconstitution et de nouvelles acquisitions.

Pour l’exercice 2025, les valeurs ci-dessous, soumises à l’approbation de l’assemblée générale, ont été publiées :

• Prix de souscription : 255 €
• Valeur de retrait : 229,5 €
• Valeur de réalisation : 222,19 €
• Valeur de reconstitution : 268,22 €
• Valeur comptable : 205,13 €
• Valeur IFI indicative 2025 : 217,37 €

L'écart entre le prix de souscription (255 €) et la valeur de reconstitution (268,22 €) correspond à une décote d'environ 5 %, en ligne avec les niveaux signalés au 3e trimestre 2025 (environ 7,5 % à l'époque).

Pour l'investisseur, cette décote peut être perçue comme un potentiel de revalorisation à moyen terme, sous réserve des conditions de marché, et conforte l'intérêt d'un investissement de long terme.

Une SCPI jeune mais déjà bien installée

Optimale est une SCPI à capital variable créée le 9 juillet 2020, disposant du visa AMF n°20-14 du 21 juillet 2020.

En quelques années, elle a franchi plusieurs jalons :

• plus de 1 600 associés ;
• plus de 90 M€ de capitalisation ;
• près de 40 actifs immobiliers.

Ses caractéristiques-clé sont les suivantes :

• Capital maximum statutaire : 150 000 000 € ;
• Durée de détention recommandée : 10 ans minimum, conforme à la nature de l'immobilier indirect et à la nécessité de lisser les cycles ;
• Dépositaire : Société Générale Securities Services ;
• Commissaire aux comptes : Mazars ;
• Évaluateur immobilier : BNP Paribas Real Estate Valuation France ;
• Minimum de souscription initiale : 6 parts, soit 1 530 € au prix actuel de 255 €.

Pour l'épargnant, ces éléments complètent la diversification sectorielle et la politique de rendement pour façonner un profil de SCPI de rendement « cœur de portefeuille », orienté immobilier d'entreprise diversifié, avec un fort ancrage régional et une gestion active de la liquidité.

Conclusion

Au 1er trimestre 2026, SCPI Optimale confirme son ancrage parmi les SCPI de rendement avec :

• 1 626 associés, en hausse de 21 % sur un an ;
• une capitalisation de 93 M€, en progression continue depuis 2024 ;
• un patrimoine de 39 actifs pour 101,06 M€ d'AEM, diversifié entre bureaux, commerces, activités/logistique et santé/éducation ;
• un taux d'occupation financier de 94,25 % ;
• aucune part en attente de retrait, la liquidité restant fluide ;
• une performance trimestrielle brute de 1,51 %, en phase avec un historique de distribution proche de 6,5 % ces dernières années.

Dans un marché français en normalisation des taux et en sélection accrue, ces indicateurs valident la continuité du développement engagé depuis 2020. Pour l'investisseur, Optimale se positionne comme une SCPI récente mais déjà solide, misant sur la proximité de gestion, la réactivité et la diversification comme moteurs de résilience de long terme.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.