Novapierre Résidentiel (SCPI) enregistre 5,6 M€ de plus-values brutes au 2T 2025

Des résultats robustes portés par un arbitrage maîtrisé

Au deuxième trimestre 2025, la SCPI Novapierre Résidentiel, pilotée par PAREF Gestion, a confirmé sa résilience dans un contexte économique encore contrasté. Fidèle à sa stratégie de rotation d’actifs, la société de gestion a réalisé des arbitrages sélectifs ayant généré 5,6 M€ de plus-values brutes pour 7,1 M€ d’actifs cédés. Les cessions se sont conclues à +4,9 % au-dessus des dernières expertises, illustrant une valorisation prudente et réaliste du portefeuille de la SCPI.

Un marché résidentiel en reprise progressive

Contexte macroéconomique mieux orienté à moyen terme

Le trimestre se déroule dans un cadre économique nuancé : le PIB français avance de +0,1 %, tandis que la Banque centrale européenne maintient ses taux directeurs après huit baisses consécutives. Le taux de dépôt en zone euro est passé de 4 % à 2 %, offrant davantage de visibilité aux investisseurs immobiliers et laissant entrevoir un redémarrage progressif à l’horizon moyen terme.

Reprise du résidentiel en bloc

Les signaux de reprise du marché résidentiel se confirment :

• 1,1 Md€ investis au 2T 2025, soit +32 % vs. 2T 2024.
• Le résidentiel géré représente 56 % des volumes (720 M€ au 1S 2025), porté quasi exclusivement par les résidences étudiantes (96 % des opérations sur ce segment).
• Le résidentiel classique demeure concentré sur Paris intra-muros et l’Île-de-France (≈80 % des montants), avec des opérations notables à Lyon et Bordeaux.

Une SCPI en transition : suspension temporaire de la variabilité du capital

Depuis le 1er avril 2025, la variabilité du capital de Novapierre Résidentiel est suspendue, conformément à la décision de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 20 décembre 2024. L’objectif est de restaurer la liquidité via la mise en place d’un marché secondaire encadré, où les parts s’échangent par ordres d’achat et de vente. Les carnets d’ordres sont mis à jour quotidiennement sur le site de PAREF Gestion et les confrontations ont lieu le dernier jour ouvré de chaque mois.

Un patrimoine résidentiel valorisé à 317,9 M€ au 30 juin 2025

À mi-exercice, la valeur du portefeuille s’établit à 317,9 M€, en repli modéré de 1,1 % par rapport à la précédente estimation. Cette stabilité reflète la qualité des actifs, localisés majoritairement à Paris (76,4 %), en région parisienne (21,2 %) et à Nice (2,4 %).

Activité locative et indicateurs de performance

Un taux d’occupation financier bien orienté

Le taux d’occupation financier (TOF) atteint 88,6 % au 2T 2025, selon la méthodologie ASPIM. Le taux d’occupation physique (TOP) s’élève à 81,0 %, niveau influencé par les arbitrages en cours et les chantiers de rénovation.

Arbitrages et gestion active

Sur le trimestre, 13 appartements ont été cédés (dont 12 à Paris et 1 à Issy-les-Moulineaux (92)) pour une surface totale de 589,7 m². Réalisées à +4,9 % des expertises, ces cessions ont généré 5,6 M€ de plus-values brutes, validant la pertinence des arbitrages. Aucune acquisition n’a été finalisée sur la période.

Point locatif du trimestre

• 4 nouveaux baux signés (surface : 271,67 m²)
• 11 appartements libérés (surface : 707,90 m²)
• 55 lots en rénovation (3 296 m²)
• 9 lots vacants sous promesse de vente (hors lots annexes) et 40 lots vacants en vente (hors lots annexes)*

Répartition des locaux au 30 juin 2025 :

• 76,7 % occupés
• 9,7 % vacants en travaux
• 2,2 % vacants sous promesse de vente
• 11,4 % vacants libres

Marché secondaire et modalités de transaction

Depuis la suspension de la variabilité du capital, la SCPI s’appuie sur un marché secondaire organisé, avec un prix d’exécution déterminé mensuellement.

Données clés du marché au 2T 2025

Les ordres non exécutés s’élèvent à 3 843 parts à la vente et 426 à l’achat à fin juin 2025.
Frais à la charge des acquéreurs :

• 4,8 % TTC de commission de cession
• 5 % de droits d’enregistrement, acquittés par PAREF Gestion auprès de l’administration fiscale

Indicateurs financiers et historique

Risques et fiscalité

Un investissement en SCPI comme Novapierre Résidentiel comporte des risques de perte en capital, de liquidité et liés au marché immobilier. Le taux d’endettement demeure contenu à 16,2 %, offrant une marge de manœuvre. Conformément à l’article 239 septies du CGI, les revenus et plus-values sont imposés entre les mains des associés, selon leur situation fiscale propre.

Conclusion

Le 2T 2025 confirme la bonne tenue de Novapierre Résidentiel : arbitrages judicieux, patrimoine de 317,9 M€ et marché secondaire désormais opérationnel. La stabilité de la valeur du portefeuille et la poursuite des cessions renforcent la capacité de la SCPI à distribuer des plus-values sur la durée.

* Lots vacants ne faisant pas l'objet de travaux, n'étant pas sous promesse de vente et n'étant pas laissés délibérément vacants en vue de la réalisation d'un projet de valorisation.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.