Les SCPI d'Iroko intensifient leur présence en Europe

Les SCPI Iroko Zen et Iroko Atlas renforcent leur ancrage à l'échelle du continent avec une série d'acquisitions conclues au 2^e trimestre 2026. Cette nouvelle étape conjugue diversification géographique, sectorielle et locative, tout en s'appuyant sur un patrimoine déjà en place activement piloté. Les opérations menées en Espagne, en France, au Portugal et en Pologne illustrent une stratégie centrée sur des bureaux, des locaux d'activité et des commerces intégralement occupés.

Sur la période, 15 acquisitions ont été finalisées. Iroko Zen en signe 6 pour un taux de rendement Acte en Main moyen de 7,97 %, tandis qu'Iroko Atlas intègre 9 actifs avec un rendement AEM moyen de 9,45 %. Parmi les exemples marquants figurent un immeuble de bureaux près de Madrid, des locaux d'activité en Alsace et au Portugal, ainsi qu'un supermarché en Pologne.

Un portefeuille européen en expansion pour les SCPI Iroko

Les investissements du 2^e trimestre 2026 apportent de nouvelles briques à Iroko Zen et Iroko Atlas, tout en consolidant leur empreinte européenne. Les cibles se répartissent sur quatre pays : Espagne, France, Portugal et Pologne. Les typologies visées couvrent les bureaux, les locaux d'activité et le commerce, avec des durées de baux variées et des profils de locataires hétérogènes.

La ventilation des 15 signatures se présente ainsi :

• 6 acquisitions pour Iroko Zen, à un rendement AEM moyen de 7,97 % ;
• 9 acquisitions pour Iroko Atlas, à un rendement AEM moyen de 9,45 % ;
• une première implantation au Portugal pour Iroko Atlas, via des locaux d'activité à Alcobaça ;
• quatre illustrations d'actifs en Espagne, en France, au Portugal et en Pologne ;
• des immeubles couvrant bureaux, locaux d'activité et commerce.

Au-delà de l'acquisition de nouveaux biens, la trajectoire des SCPI Iroko s'appuie sur un pilotage continu du parc existant, afin d'accompagner l'évolution des actifs détenus et de leurs baux.

Panorama des acquisitions : typologies, localisations et locataires

Les opérations phares du trimestre illustrent la diversité des profils immobiliers et des preneurs retenus par Iroko Zen et Iroko Atlas. Le tableau ci-dessous synthétise les caractéristiques clés des quatre exemples détaillés.

Ces acquisitions s'appuient sur des engagements locatifs allant de 2,61 ans à 15 ans. Les baux conclus avec Konecta, Schneider Transports SAS, IMTEC et Carrefour illustrent la variété des secteurs représentés au sein du portefeuille.

Iroko Zen poursuit ses acquisitions en Espagne et en France

Des bureaux occupés par Konecta dans le pôle tertiaire d'Alcobendas

Iroko Zen renforce sa présence en Espagne avec l'achat d'un immeuble de bureaux à Alcobendas, commune limitrophe de Madrid et pôle tertiaire établi, rassemblant de nombreuses entreprises de services.

Livré en 2003, l'actif développe près de 15 800 m² de bureaux sur quatre niveaux et dispose de 222 emplacements de stationnement, des atouts qui renforcent son attractivité pour les utilisateurs. Il s'inscrit au cœur d'un environnement dédié aux activités tertiaires.

L'immeuble est entièrement loué à Konecta, groupe espagnol international spécialisé dans la relation client et l'externalisation. Présent depuis l'origine, le locataire s'est réengagé en avril 2026 via un bail ferme de 12 ans. Le contrat en triple net apporte une bonne visibilité des flux, notamment sur les charges.

Le prix d'achat hors droits atteint 34,6 M€ (volume d'investissement : 34,65 M€ HD). Le rendement Acte en Main ressort à 7,34 %, rapport entre le loyer annuel et le prix d'acquisition AEM.

Des locaux d'activité dans le sud de l'Alsace, loués à Schneider Transports SAS

La seconde opération mise en avant pour Iroko Zen concerne des locaux d'activité à Sierentz, au sud de l'Alsace. L'actif est situé dans la zone économique Hoell, avec un accès direct et rapide à l'A35, axe majeur nord-sud, à proximité immédiate des frontières suisse et allemande, offrant une dimension transfrontalière.

Construit en 2019, l'ensemble totalise 2 407 m² mêlant locaux d'activité et bureaux d'accompagnement, complétés par 20 places de stationnement extérieures et 10 quais niveleurs, adaptés aux besoins logistiques.

Le bien est entièrement occupé par Schneider Transports SAS, acteur international de la logistique historiquement implanté dans la zone, déjà locataire de l'actif voisin.

Le bail commercial a débuté en janvier 2026 pour 10 ans, avec première échéance triennale en 2029. Il génère un loyer annuel de 264 000 € HT HC, indexé annuellement sur l'ILAT. Le prix d'achat est de 3,3 M€ HD (investissement : 3,30 M€ HD). Le taux AEM s'établit à 7,45 % et le WALB à 2,61 ans.

Iroko Atlas réalise sa première acquisition au Portugal

Des locaux d'activité à Alcobaça, occupés par IMTEC

Iroko Atlas poursuit la construction de son portefeuille paneuropéen en entrant sur le marché portugais. La première opération y porte sur des locaux d'activité à Alcobaça, environ 100 km au nord de Lisbonne, dans la zone industrielle de Casal da Areia, à proximité de l'A8 reliant Lisbonne à Porto.

Livré en 2022, l'immeuble développe 4 968 m², avec une hauteur libre allant jusqu'à 12 mètres, adaptée aux usages industriels et logistiques. Des panneaux photovoltaïques en toiture apportent une dimension énergétique supplémentaire.

L'actif est loué intégralement à IMTEC, groupe industriel portugais spécialisé dans les moules techniques, via une opération de sale & leaseback.

Le bail conclu avec IMTEC court sur 30 ans, dont 15 ans fermes, en triple net. Le WALB atteint ainsi 15 ans, offrant une visibilité longue sur les flux. Le volume d'investissement est de 2,7 M€ HD, pour un rendement AEM de 7,86 %.

Un supermarché Carrefour à Chojnice, deuxième acquisition en Pologne

Iroko Atlas signe également une deuxième opération en Pologne avec un supermarché Carrefour situé à Chojnice, à une centaine de kilomètres au sud de Gdańsk. Le commerce se trouve sur l'axe routier et commercial principal de la ville, au cœur d'un quartier résidentiel dense, avec une bonne accessibilité automobile et en transports en commun.

Le site offre un peu plus de 5 000 m² et a bénéficié de travaux de rénovation entre 2016 et 2019, modernisant l'outil commercial. Carrefour occupe l'ensemble depuis 2001.

Le bail court jusqu'en 2035, avec une option de sortie en 2030, pour un WALB de 4,3 ans. L'actif génère un revenu locatif annuel d'environ 430 000 €. Le prix d'achat synthétique est de 4,7 M€ HD (volume précis : 4,75 M€ HD). À l'acquisition, le rendement AEM est de 7,62 % et devrait évoluer à 8,45 % fin 2027, sous réserve du bon paiement des loyers et de la situation de l'actif.

Rendement AEM et WALB : deux indicateurs complémentaires

Le suivi des acquisitions des SCPI Iroko mobilise plusieurs repères, dont le rendement Acte en Main (AEM) et le WALB. Ces indicateurs couvrent des réalités différentes et offrent des lectures complémentaires des performances et des baux.

Le rendement AEM est un taux calculé à l'achat, obtenu en rapportant le loyer annuel au prix d'acquisition Acte en Main de l'immeuble. C'est un indicateur théorique dépendant notamment du bon encaissement des loyers et susceptible d'évoluer. Il ne constitue pas une promesse de performance future.

Le Weight Average Lease Break (WALB) mesure la durée résiduelle moyenne des baux avant une éventuelle résiliation, en pondérant par les loyers associés. Il éclaire l'échéancier locatif d'un actif ou d'un portefeuille et met en perspective la stabilité des flux.

Dans les quatre opérations présentées, le WALB varie de 2,61 ans (Sierentz) à 15 ans (Alcobaça), reflétant les conditions spécifiques aux baux de Schneider Transports SAS, Konecta, IMTEC et Carrefour.

Une empreinte européenne élargie et un patrimoine en évolution

Les acquisitions d'Iroko Zen et d'Iroko Atlas confirment la poursuite de leur déploiement à l'échelle européenne. Les opérations mêlent plusieurs marchés, classes d'actifs et profils d'occupation, des bureaux d'Alcobendas au commerce de Chojnice, en passant par les locaux d'activité de Sierentz et d'Alcobaça. Le choix d'actifs entièrement loués, des engagements de durées variées et la pluralité des implantations structurent cette phase.

Parallèlement, le pilotage du parc existant demeure central afin d'accompagner l'évolution des immeubles déjà détenus. Les exemples cités n'embrassent pas la totalité du patrimoine des SCPI Iroko, amené à évoluer en fonction de la stratégie d'investissement formalisée dans la documentation réglementaire.

Pour les investissements réalisés hors de France, la valeur des actifs et les revenus distribués peuvent être influencés par les variations de change. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les indicateurs tels que l'AEM ou le WALB doivent être lus comme des instantanés à la date d'acquisition.