La SCPI LOG IN porte sa capitalisation à 240,8 M€ au 1T 2026

La SCPI LOG IN, pilotée par Theoreim, poursuit au 1^er trimestre 2026 une trajectoire de croissance solide, dans un contexte de marché tertiaire européen encore en phase d’ajustement. Au 31 mars 2026, sa capitalisation atteint 240 812 310 €, soutenue par une collecte brute de 19,2 M€ sur le trimestre.

Cette dynamique repose sur une allocation thématique ciblant la réindustrialisation européenne, la logistique, les infrastructures numériques, la recherche et les sciences de la vie, ainsi que sur des fondamentaux robustes : portefeuille paneuropéen, occupation intégrale, absence d’endettement et renouvellement du label ISR.

Une capitalisation de 240 812 310 € au 1T 2026

Une collecte en nette accélération

Au 31 mars 2026, LOG IN affiche une capitalisation de 240 812 310 €, contre 234 177 720 € au 31 décembre 2025, confirmant l’accroissement régulier de la SCPI. Cette progression est portée par une collecte brute trimestrielle de 19,2 M€, en hausse de 52 % par rapport au trimestre précédent.

• Elle témoigne de l’intérêt des épargnants pour les thématiques industrielles et logistiques à l’échelle européenne.
• Elle illustre la capacité de Theoreim à déployer rapidement les fonds levés, en ligne avec la stratégie affichée.

Cette collecte s’inscrit dans un environnement où les SCPI spécialisées logistique / locaux d’activités conservent une forte attractivité grâce à la lisibilité des flux locatifs et à la profondeur de la demande, malgré la hausse des taux et l’ajustement des valeurs vénales observé sur d’autres segments.

Une stratégie au service de la réindustrialisation européenne

LOG IN déploie une stratégie d’investissement structurée autour des chaînes de valeur industrielles et de leurs besoins immobiliers :

• Sites de production et locaux d’activités (murs d’usines, ateliers, sites industriels)
• Logistique (entrepôts, messageries, dernier kilomètre)
• Infrastructures numériques (datacenters, bâtiments techniques)
• Recherche et sciences de la vie (centres R&D, laboratoires)

Cette approche ancre la SCPI dans l’économie réelle en accompagnant relocalisations, optimisation des supply chains et transition énergétique.

Les principaux chiffres de la SCPI LOG IN au 31 mars 2026

Des fondamentaux consolidés

Au 31 mars 2026, la SCPI LOG IN présente les indicateurs suivants :

• Capitalisation : 240 812 310 €
• Collecte brute trimestrielle : 19,2 M€
• Nombre d’immeubles : 20
• Nombre de locataires : 22
• Surface totale : 248 949 m²
• Valeur vénale des actifs : 205 482 772 €
• TOF : 100 %
• TOP : 100 %
• Durée moyenne ferme des baux : 9,4 ans
• Durée moyenne au terme des baux : 11,2 ans
• TRI cible à 10 ans : 5 % (objectif non garanti)
• Performance globale annuelle 2025 : 8,21 %

Structure de l’actionnariat :

• Nombre d’associés : 5 731 au 31 mars 2026, contre 5 138 fin 2025.
• Nombre total de parts en circulation : 944 362.

L’élargissement de la base d’associés consolide l’ancrage de LOG IN parmi les SCPI de rendement paneuropéennes et reflète la diffusion réussie du véhicule par la société de gestion.

Une acquisition de 10 M€ réalisée à Cracovie

Un actif industriel et logistique au coeur de Nowa Huta

Fait marquant du trimestre : l’acquisition, le 30 mars 2026, d’un actif industriel-logistique à Cracovie (Pologne) pour 10 M€ hors droits et coûts. Le site totalise plus de 16 000 m² et s’inscrit pleinement dans l’axe industriel / logistique de la SCPI :

• Surface totale : 16 281 m²
• Localisation : zone industrielle de Nowa Huta, à l’est de Cracovie
• Accessibilité : accès immédiat à l’autoroute A4, artère majeure du corridor est-ouest en Pologne

Sur un marché polonais de la logistique particulièrement porteur (e-commerce d’envergure, coûts compétitifs, rôle de hub régional), cet actif se situe au croisement de la logistique paneuropéenne et de la production.

Un bail ferme 10 ans, triple net, libellé en euros

L’immeuble est loué via un bail ferme de 10 ans, triple net et libellé en euros, à un groupe industriel européen de premier plan opérant dans sept pays et treize sites de production.

Ce cadre contractuel procure plusieurs atouts aux associés de LOG IN :

• Prévisibilité des loyers grâce à une durée ferme de 10 ans.
• Transfert d’une grande partie des charges au preneur (bail triple net).
• Atténuation du risque de change via un loyer en euros, malgré l’implantation en Pologne.

L’actif présente en outre des spécifications techniques conformes aux standards actuels :

• Six quais de chargement
• Quatre portes de plain-pied
• Charge au sol de 5 t/m²
• Hauteur libre jusqu’à 13,5 m

Construit en 2001 et rénové en 2008, le site fera l’objet d’améliorations environnementales progressives, dont l’étude de l’installation photovoltaïque. Cette démarche value-add ESG s’aligne avec la labellisation ISR de la SCPI.

Un patrimoine désormais composé de 20 immeubles dans 6 pays

Un portefeuille paneuropéen diversifié

À la suite de l’opération de Cracovie, le patrimoine de LOG IN regroupe 20 immeubles occupés par 22 locataires, situés dans six pays européens. La répartition géographique de la valeur vénale est la suivante :

• Italie : 28 %
• Espagne : 26 %
• Royaume-Uni : 22 %
• Allemagne : 12 %
• Pologne : 8 %
• Irlande : 4 %

Ce maillage sert l’ambition d’une SCPI paneuropéenne dédiée à l’immobilier industriel et logistique et permet :

• de multiplier les moteurs macro et locatifs,
• de capter des dynamiques propres à chaque marché (réindustrialisation italienne, hubs logistiques espagnols et polonais, maturité britannique, etc.),
• de limiter le risque d’un choc concentré sur un seul pays.

Prépondérance des locaux d’activités et sites de production

Par typologie, la répartition est la suivante :

• Locaux d’activités et sites de production : 71 % de la valeur vénale
• Logistique : 23 %
• Life Science : 5 %

Le positionnement est ainsi très orienté industriel / activités, au-delà de la logistique pure. LOG IN se situe à l’interface :

• des murs d’usines et sites de production (réponse à la réindustrialisation et au nearshoring),
• des plateformes logistiques indispensables à la fluidité des flux,
• de quelques actifs recherche / santé (life science) souvent associés à des baux longs et des contreparties de qualité.

Un taux d'occupation financier de 100 % et des baux de longue durée

TOF et TOP à 100 %

Au 31 mars 2026, le portefeuille de LOG IN enregistre :

• un taux d’occupation financier (TOF) de 100 %,
• un taux d’occupation physique (TOP) de 100 %.

En pratique, toutes les surfaces sont louées et les loyers encaissés conformément aux contrats, ce qui sécurise les revenus distribués tant que cette situation perdure.

Une visibilité accrue grâce à la durée des baux

La durée moyenne ferme s’établit à 9,4 ans, et la durée moyenne au terme à 11,2 ans. Dans l’univers des SCPI, cette durée ferme place LOG IN parmi les véhicules offrant une bonne visibilité des flux locatifs, notamment sur le segment industriel / logistique où les baux longs ne sont pas systématiques.

Ce profil de long terme, associé à des locataires industriels et logistiques de référence, renforce la résilience attendue par les épargnants.

Une absence totale d'endettement au 31 mars 2026

Un ratio dettes et engagements à 0 %

Au 31 mars 2026, le ratio « dettes et autres engagements » de LOG IN demeure à 0 %. L’actif de Cracovie a été acquis sans levier.

Concrètement, la SCPI n’emploie pas de financement externe à ce stade :

• Pas de dette bancaire
• Pas d’emprunt obligataire
• Pas de dette interposée

Dans un contexte de taux d’intérêt durablement plus élevés qu’entre 2015 et 2021, cette prudence réduit le risque financier (pas de renégociation, pas de covenants). En contrepartie, l’effet de levier est nul, un choix cohérent avec l’jeune âge de la SCPI et la volatilité du marché.

Une distribution trimestrielle de 3,79 € brut par part

Revenus versés pour le 1er trimestre 2026

Pour le T1 2026, LOG IN a distribué :

• 3,79 € brut de fiscalité étrangère par part
• soit 3,06 € net par part après fiscalité étrangère
• avec une date de paiement au 4 mai 2026

Pour 2026, l’objectif de taux de distribution brut se situe entre 6,00 % et 6,50 % (non garanti).

Historique récent des distributions

Des valeurs de référence au 31 mars 2026

Prix de souscription et valorisation

Au 31 mars 2026, les valeurs de référence de LOG IN sont les suivantes :

• Prix de souscription : 255 €
• Valeur de retrait : 229,50 €
• Valeur de réalisation : 225,19 €
• Valeur de reconstitution : 266,73 €

La valeur de reconstitution supérieure au prix de souscription indique une légère décote de la part par rapport à la valeur économique intégrale du patrimoine (actifs + frais). Cet écart constitue une marge potentielle, sous réserve de l’évolution des valeurs vénales dans un marché encore en normalisation.

Un label ISR renouvelé et une première distinction en 2026

Renouvellement du label ISR

Au cours du trimestre, LOG IN a vu son label ISR renouvelé au 1er avril 2026 pour trois ans, à l’issue de son premier cycle.

Ce renouvellement suppose :

• la poursuite d’une notation ESG structurée des actifs,
• le suivi d’indicateurs (énergie, émissions, trajectoires de progrès),
• la mise en oeuvre de plans d’amélioration (dont le projet photovoltaïque à Cracovie).

Alors que les critères ESG pèsent davantage dans les décisions d’investissement, ce label renforce la différenciation de LOG IN face à certaines SCPI industrielles non labellisées.

Victoires de la Pierre Papier 2026

LOG IN a aussi été récompensée aux Victoires de la Pierre Papier 2026, avec le prix de la « Meilleure SCPI à capital variable : Logistique ».

C’est une première distinction pour LOG IN décernée par Gestion de Fortune et un jury de professionnels. Dans l’univers concurrentiel des SCPI logistiques et industrielles, cette reconnaissance assoit la crédibilité de la SCPI auprès des conseillers en gestion de patrimoine comme des particuliers.

Conclusion

Au terme du 1er trimestre 2026, LOG IN passe un cap avec une capitalisation de 240 812 310 €, un patrimoine de 20 immeubles répartis dans six pays, un TOF de 100 % et un endettement nul. La collecte brute de 19,2 M€, en hausse de 52 % sur un trimestre, traduit la confiance accrue des investisseurs pour ce véhicule axé sur la réindustrialisation européenne, la logistique et les actifs de la new economy.

L’achat d’un actif industriel-logistique de 16 281 m² à Cracovie pour 10 M€, sécurisé par un bail long avec un industriel européen, le renouvellement du label ISR, la distribution de 3,79 € brut par part au T1 et la présence de baux fermes confèrent à LOG IN un profil de SCPI de rendement paneuropéenne à la fois défensif (TOF 100 %, pas de dette) et exposé à des moteurs structurels (réindustrialisation, e-commerce, logistique, infrastructures critiques).

Pour un épargnant en quête de diversification géographique et sectorielle via l’immobilier industriel et logistique européen, LOG IN s’impose comme un véhicule à suivre dans la durée.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l’investissement en parts de SCPI comporte des risques.