La SCPI Immorente cède 9 actifs pour environ 12,5 M€ au 2T 2026

Au 2e trimestre 2026, la SCPI Immorente accélère sa rotation d'actifs avec 9 ventes pour un montant d’environ 12,5 M€ net vendeur. Les prix réalisés dépassent en moyenne de 12,0 % les valeurs d’expertise au 31 décembre 2025, générant sur la période une plus-value nette de fiscalité de 1,3 M€. Ces arbitrages s’articulent avec de nouveaux engagements d’investissement, une gestion locative dynamique et une capitalisation supérieure à 4 391 M€, dans un marché immobilier encore en phase d’ajustement et un contexte économique plus prudent.

L’activité du 2T 2026 illustre une stratégie de recentrage du portefeuille vers des actifs considérés comme plus pérennes, tout en demeurant vigilante sur la liquidité, le niveau des loyers et les perspectives de performance, pour un placement dont l’horizon recommandé demeure de 8 ans.

Neuf cessions et une rotation active du portefeuille au 2T 2026

Au cours du 2T 2026, Immorente enregistre 9 nouvelles cessions pour un total d’environ 12,5 M€ net vendeur. En moyenne, les prix de sortie excèdent de 12,0 % les valeurs d’expertise arrêtées au 31/12/2025, contribuant à la réalisation de plus-values. Sur le trimestre, ces arbitrages dégagent ainsi 1,3 M€ de plus-value nette de fiscalité.

Cette politique d’arbitrage poursuit deux ambitions complémentaires :

• élever la qualité intrinsèque du portefeuille en se concentrant sur des actifs durables ;
• cristalliser des plus-values susceptibles d’être distribuées à terme.

Les ventes portent sur des biens dont le potentiel de création de valeur est jugé abouti ou qui ne correspondent plus aux critères d’investissement actuels. Les capitaux libérés sont redéployés vers des actifs affichant des fondamentaux mieux alignés avec la stratégie en vigueur.

La dynamique ne se limite pas aux cessions signées. Au 30 juin 2026, Immorente est engagée dans des promesses de vente totalisant 7,7 M€. Depuis le début de l’exercice, 14 actifs ont été vendus pour 21,5 M€, alors que leur valeur d’expertise au 31/12/2025 s’élevait à 20,0 M€, soit un écart global de +7,4 %. Les plus-values cumulées nettes de fiscalité atteignent 2,1 M€.

Chiffres-clés des arbitrages d’Immorente

Un patrimoine diversifié et recentré sur des actifs pérennes

Immorente appartient à la catégorie des SCPI diversifiées à capital variable, avec plus de 30 ans d’historique. Au 30 juin 2026, la valeur de son patrimoine atteint 4 163 M€, constitué de 986 immeubles pour 3 268 unités locatives.

La répartition géographique s’étend sur plusieurs pays européens : France, Royaume-Uni, Irlande, Pays-Bas, Allemagne, Belgique, Italie et Espagne. Le portefeuille couvre plusieurs typologies :

• murs de commerce ;
• bureaux ;
• hôtellerie et habitation ;
• logistique et locaux d’activités ;
• loisirs et santé.

La sélection privilégie des emplacements de qualité, surtout dans les grandes métropoles européennes. Les arbitrages s’inscrivent dans cette logique en cédant les biens qui ne répondent plus aux critères actuels ou dont la revalorisation est arrivée à maturité.

Les évaluations semestrielles indiquent une variation de -0,1 % de la valeur du patrimoine sur six mois, traduisant une quasi-stabilité dans un environnement où les volumes de transactions restent réduits et les décisions plus longues à finaliser. Le trimestre demeure marqué par la persistance des tensions au Moyen-Orient, la pression des prix de l’énergie et le risque d’un regain d’inflation.

La Banque centrale européenne a remonté ses taux directeurs de 25 points de base le 11 juin 2026, ce qui pèse sur la reprise amorcée en début d’année. Dans ce contexte, la réussite des arbitrages et des acquisitions repose fortement sur le timing et la sélection.

Un investissement majeur de 23,6 M€ dans un immeuble de bureaux

Parallèlement aux cessions, Immorente déploie une politique d’investissement ciblée. Au 2T 2026, elle a pris une participation dans un immeuble de bureaux de dernière génération en lisière de Paris. La quote-part acquise s’élève à 23 625 000 € frais inclus (soit 23,6 M€ dans la synthèse trimestrielle).

L’actif, nommé Magnetik, développe environ 34 000 m². Il a été acquis en partenariat avec Batipart Europe et aux côtés d’autres fonds immobiliers gérés par la même société de gestion. Situé boulevard Romain-Rolland, à proximité du périphérique sud (porte d’Orléans), il bénéficie d’un accès immédiat aux transports en commun.

Rénové en 2018, Magnetik propose de nombreux services :

• une terrasse paysagée de 5 725 m² ;
• une salle de sport et des espaces de coworking ;
• plusieurs points de restauration ;
• un auditorium ;
• 762 places de stationnement.

Le bâtiment héberge huit sièges sociaux, dont Chronopost, MSC Croisières, Jacquet, Brossard et B&B, avec un taux d’occupation de 96 %. Au 30 juin 2026, Immorente est également engagée sur de nouveaux projets d’investissement pour 27,2 M€.

Le taux de rendement initial moyen des acquisitions depuis le début de l’année ressort à 8,3 %. Il s’agit du rapport entre les loyers annuels à l’acquisition et la valeur frais inclus, susceptible d’évoluer après achat. Il ne doit pas être confondu avec le taux de distribution de la SCPI, à 4,8 % pour 2025.

Une gestion locative dynamique avec 31 opérations au 2T 2026

La gestion locative a également été soutenue au 2T 2026 : 31 relocations ou renouvellements ont été menés, représentant près de 1,9 M€ de loyers. Depuis le 1er janvier, 72 opérations ont été enregistrées, couvrant 33 097 m².

Entre le 1er janvier et le 30 juin 2026, les renouvellements portent sur 14 baux et 5 631 m² : les loyers annuels passent de 1 555 279 € à 1 282 237 €. Les 51 relocations couvrent 25 866 m², avec des loyers qui évoluent de 4 691 926 € à 4 565 761 €. Au total, 31 498 m² sont concernés, pour des loyers passant de 6 247 204 € à 5 847 998 €.

Sept locations supplémentaires totalisent 1 600 m² et génèrent 499 986 € de loyers annuels. L’ensemble des relocations/renouvellements fait ressortir une baisse limitée de -6,4 %, reflétant un réalignement sur les valeurs locatives de marché. Certaines signatures ont porté sur des locaux vacants de longue date, dans des environnements commerciaux moins porteurs.

Focus sur quelques opérations locatives

Exemples représentatifs :

• Rue Beaubourg (Paris) : un plateau de 492 m² reloué 300 000 €/an, soit +6,0 % par rapport au loyer précédent, sans vacance, après réduction de surface de l’occupant sortant.
• Rue d’Uzès (Paris) : renouvellement d’un bail de 270 m² de bureaux à 194 000 €/an, en hausse de +17,1 %, avec travaux d’aménagement à la charge du locataire.
• Capelle (Pays-Bas) : une surface commerciale de périphérie de 1 963 m² relouée à un spécialiste du mobilier à 200 000 €/an, en baisse de -15,6 %, sans vacance grâce au transfert orchestré de l’ancien locataire sur une autre surface du même actif.
• Rue du Général-Foy (Paris) : deux plateaux de 232 m² et 64 m² reloués pour 186 000 €/an au total, avec une diminution de -8,6 % du loyer, mais un taux d’occupation porté à 100 % dans l’immeuble.

La principale libération concerne un immeuble de 1 469 m² rue de Provence (Paris 9e), représentant un loyer annuel de 886 000 €. Acquis fin 2025 avec le départ du locataire déjà entériné, l’actif fait l’objet d’un plan de création de valeur dont les travaux ont démarré dès la libération, avec pour objectif une relocation à un niveau de loyer supérieur.

D’autres libérations ont été enregistrées sur des surfaces de périphérie à Cormontreuil, Magenta et Jaux, pour des loyers annuels compris entre 120 000 € et 130 000 €.

Un taux d'occupation financier de 91,17 % et des loyers encaissés de 59 M€

Le taux d’occupation financier (TOF) moyen s’établit à 91,17 % au 2T 2026, en léger repli séquentiel. La vacance concerne 519 unités locatives au 30 juin 2026. Les loyers encaissés sur le trimestre atteignent 59 M€.

Le TOF rapporte les loyers facturés, augmentés des valeurs locatives de marché des locaux indisponibles à la location, au montant qui serait facturé si l’ensemble du patrimoine était loué. Il offre une lecture plus fine de la situation locative que le seul taux de surface occupée.

Les arbitrages engagés complètent les actions menées sur les actifs conservés, qu’il s’agisse de sécuriser les occupations, de réaligner les loyers ou de préparer des travaux avant remise sur le marché. L’ensemble concourt au recentrage patrimonial et à la gestion active du taux d’occupation.

Une capitalisation de 4,39 Md€ et une collecte maîtrisée

Au 30 juin 2026, la capitalisation d’Immorente ressort à 4 391 494 060 € (soit 4 391,49 M€). La SCPI compte 50 436 associés pour 12 916 159 parts. Le capital nominal demeure fixé à 1 963 256 168 €, identique à celui du 31/12/2025.

La collecte du trimestre atteint 10 202 040 €, pour des retraits de 9 181 836 €. Le nombre de parts souscrites comme celui des parts retirées est identique (30 006). Le registre recense 202 747 parts en attente au 30 juin 2026, témoignant d’une liquidité à surveiller.

Le prix de souscription demeure à 340 €, avec un minimum de première souscription de 4 parts (soit 1 360 €). Le prix de retrait est fixé à 306 €. La valeur de réalisation s’établit à 266,94 € par part au 31/12/2025, et la valeur de reconstitution à 321,03 €.

L’endettement bancaire atteint 792 M€, soit 19,0 % de la valeur du patrimoine. Le taux moyen des emprunts est de 2,88 % ; la dette est constituée à 98,7 % à taux fixe et 1,3 % à taux variable. La maturité moyenne ressort à 4 ans et 50 % de l’encours est amortissable.

Dividende prévisionnel 2026 et performances 2025

L’acompte au 2T 2026 s’élève à 3,51 € par part en pleine jouissance. Pour les personnes physiques résidentes fiscales françaises n’ayant pas demandé la dispense, le montant net après prélèvements est de 3,42 €.

La fourchette prévisionnelle du dividende 2026 se situe entre 15,00 € et 16,40 € par part. Elle repose sur des hypothèses susceptibles d’évoluer en cours d’année et ne constitue ni une garantie de rendement ni une promesse de performance.

En 2025, le dividende annuel a atteint 16,34 € par part, dont 14,04 € de dividende ordinaire, 1,32 € de dividende exceptionnel (plus-values) et 0,98 € prélevé sur prime d’émission. Le taux de distribution s’établit à 5,00 % brut de fiscalité (soit 4,81 % net), pour une performance globale annuelle également de 5,00 %. Le taux de rendement interne depuis l’origine ressort à 9,33 % au 31/12/2025.

Les performances passées et les projections ne sont pas des indicateurs fiables des performances futures. L’investissement en SCPI comporte notamment des risques de perte en capital, d’irrégularité des revenus distribués et d’illiquidité. L’horizon de placement conseillé est de 8 ans.

Tableau récapitulatif des principaux indicateurs d'Immorente au 2T 2026

Conclusion

Les 9 cessions réalisées par Immorente au 2T 2026 (environ 12,5 M€) s’inscrivent dans une démarche de rotation active visant à concentrer le portefeuille sur des actifs durables et conformes aux critères actuels. Les écarts positifs avec les valeurs d’expertise alimentent des plus-values, tandis que les promesses de vente et les projets d’investissement déjà engagés laissent entrevoir la poursuite de cette dynamique.

Ces arbitrages vont de pair avec une gestion locative soutenue, un TOF de 91,17 %, une capitalisation supérieure à 4 391 M€ et une politique de distribution encadrée par des hypothèses prudentes. Dans un environnement de hausse des taux et d’ajustements de marché, l’ensemble des indicateurs met en évidence une gestion proactive, attentive à la qualité des actifs, à la liquidité et à l’horizon de placement recommandé de 8 ans.

Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. L’investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de variabilité des revenus et d’illiquidité ; la revente des parts peut nécessiter un délai indéterminé.