Iroko Atlas s’offre un actif mixte à Soesterberg, aux Pays-Bas

La SCPI Iroko Atlas poursuit son expansion sur les marchés immobiliers européens via une nouvelle acquisition aux Pays-Bas, en droite ligne avec sa stratégie 100 % hors de France. À Soesterberg, entre Utrecht et Amersfoort, la société de gestion a mis la main sur un actif mixte combinant locaux d'activité et bureaux, entièrement occupé par l’industriel international du dentaire Vertex Dental.

Cette opération, d’un montant de 4,40 M€ hors droits pour un rendement acte en main non garanti de 8,25 %*, illustre la quête de rendements attractifs sur des marchés européens dynamiques, tout en renforçant la diversification géographique et sectorielle. Elle s’accompagne d’une durée moyenne d’engagement locatif (WALB) de 4,30 ans, offrant une bonne visibilité sur les loyers à court et moyen terme.

Nouvelle opération pour la SCPI Iroko Atlas aux Pays-Bas

Avec cet actif implanté à Soesterberg, Iroko Atlas consolide sa présence aux Pays-Bas, l’un de ses marchés cibles au cœur de sa stratégie européenne. La commune bénéficie d’un emplacement stratégique entre Utrecht et Amersfoort, deux centres économiques majeurs.

• Utrecht compte environ 380 000 habitants et se classe parmi les principaux pôles urbains et économiques du pays.
• Amersfoort rassemble près de 160 000 habitants avec un tissu économique diversifié associant services, industrie et logistique.

Le bien est situé à proximité immédiate de l’autoroute A28, un axe structurant reliant plusieurs pôles du pays et assurant une desserte rapide des grandes agglomérations néerlandaises. L’environnement, à dominante économique, se caractérise par :

• une activité industrielle et de production significative ;
• la présence de locaux d’activité occupés par des PME ;
• des unités commerciales de petite taille complétant l’offre locale.

L’actif se situe au sein du parc d’activités Richelleweg, un site sécurisé doté d’un accès direct aux principaux axes logistiques de la région. Cette configuration renforce l’attractivité du lieu pour un locataire industriel tel que Vertex Dental, qui requiert capacités de production, stockage et connexions routières fluides.

Un site hybride réunissant bureaux et locaux d'activité

Le bâtiment acquis par la SCPI Iroko Atlas est un actif mixte alliant bureaux et locaux d’activité, livré en 2015 et détenu en pleine propriété. Ce format immobilier répond aux besoins des entreprises industrielles/technologiques souhaitant regrouper sur un même site :

• des espaces de production et d’activité (atelier, stockage, laboratoire, logistique) ;
• des espaces tertiaires (fonctions administratives, commerciales, R&D, direction).

L’ensemble développe une surface locative totale de 3 356 m², dimensionnée pour une activité industrielle spécialisée tout en intégrant des fonctions de bureaux. Son implantation dans une zone d’activités récente constitue un atout : aménagements qualitatifs, normes récentes, image modernisée et meilleure adaptabilité aux besoins des occupants.

Principales caractéristiques de l'opération

*Le rendement acte en main correspond au rapport entre le loyer annuel et le prix d’acquisition acte en main du bien. C’est un taux indicatif au moment de l’achat, qui n’est pas garanti. Son évolution dépend notamment :

• de la bonne exécution du bail et du paiement effectif des loyers par le locataire ;
• d’éventuelles renégociations locatives ;
• de la vacance locative en cas de départ ;
• de l’évolution des conditions de marché (valeurs locatives, conjoncture, etc.).

Avec un revenu locatif annuel supérieur à 430 k€, le taux de 8,25 %* acte en main (non garanti) place cette acquisition dans le haut de la fourchette des rendements observés sur des actifs d’entreprise en zones dynamiques d’Europe de l’Ouest, en faisant un contributeur potentiel notable au rendement global de la SCPI.

Vertex Dental, un locataire présent dans plus de 75 pays

L’actif est occupé à 100 % par Vertex Dental, acteur international spécialisé dans les résines dentaires pour prothèses. Son positionnement l’inscrit sur un segment de santé dentaire et de dispositifs médicaux à forte valeur ajoutée.

Vertex Dental :

• exporte dans plus de 75 pays, gage d’une empreinte commerciale large et d’une diversification géographique des revenus ;
• revendique une communauté d’environ 100 000 techniciens dentaires utilisateurs dans le monde, soutenant la récurrence de la demande.

Pour la SCPI, la qualité de cet occupant présente plusieurs atouts :

• une exposition à un secteur résilient, adossé à des besoins médicaux récurrents ;
• une dimension internationale réduisant la dépendance à un seul marché domestique ;
• une capacité a priori renforcée à honorer ses engagements locatifs, sous réserve de la solidité financière de l’entreprise.

L’actif génère un revenu locatif supérieur à 430 k€ et affiche une WALB de 4,30 ans. La WALB (Weighted Average Lease Break) mesure la durée moyenne résiduelle d’engagement jusqu’aux prochaines fenêtres de sortie des baux. Ici, avec un locataire unique, une WALB de 4,3 ans signifie un engagement moyen de plus de quatre années sur le site.

Pour l’investisseur, cela implique :

• une visibilité accrue sur les flux de loyers à moyen terme ;
• un risque locatif concentré mais atténué par la durée résiduelle ;
• une probabilité réduite de vacance à court terme, sous réserve de la stabilité du locataire.

Une implantation au cœur d'un parc d'activités récent

Le bien se trouve au sein du parc d’activités Richelleweg, un site sécurisé bénéficiant d’une connexion directe aux principaux axes logistiques régionaux. Ce type de parc nouvelle génération répond aux besoins :

• d’entreprises de production (industriels, manufacturiers) ;
• de PME exploitant des locaux d’activité (stockage, atelier, logistique) ;
• de petites cellules commerciales apportant des services complémentaires.

Plusieurs facteurs renforcent l’attractivité pour un industriel :

• la proximité immédiate de l’A28, facilitant flux de marchandises et mobilités ;
• la position entre Utrecht et Amersfoort, offrant bassin d’emploi qualifié et services ;
• un environnement professionnel structuré autour d’acteurs industriels et logistiques, propice aux synergies.

Pour la SCPI, cibler un parc récent et bien connecté signifie :

• une meilleure adéquation aux standards contemporains (gabarits, accès PL, stationnement, performance énergétique, etc.) ;
• une liquidité potentielle supérieure à terme, l’actif étant plus recherché ;
• un moindre risque d’obsolescence technique et fonctionnelle à court/moyen terme.

Une opération alignée avec la stratégie internationale d'Iroko Atlas

L’acquisition de Soesterberg s’inscrit pleinement dans la stratégie d’Iroko Atlas, positionnée exclusivement à l’international avec un patrimoine 100 % hors de France. Depuis sa création, la SCPI s’appuie sur :

• une diversification géographique européenne (Pays-Bas, Espagne, et autres marchés ciblés) ;
• une diversification sectorielle (commerces, locaux d’activité, bureaux, logistique, etc.) ;
• la recherche de rendements immobiliers élevés, souvent supérieurs à 7–8 % acte en main, selon les conditions de marché.

Cette transaction renforce la présence d’Iroko Atlas aux Pays-Bas, où la SCPI multiplie les investissements, notamment dans :

• des actifs commerciaux à Gouda, comme un commerce loué à H&M avec un rendement acte en main de 7,85 % ;
• des actifs d’activité et de commerce dans plusieurs villes néerlandaises, selon les acquisitions récentes.

Concernant Soesterberg :

• l’investissement s’élève à 4,40 M€ hors droits ;
• le taux de rendement acte en main non garanti atteint 8,25 %*, un niveau attractif dans l’environnement actuel ;
• l’actif est intégralement loué à un industriel du dentaire, contribuant à la diversification sectorielle du portefeuille.

Rappelons toutefois que cet actif n’est pas représentatif de l’ensemble du patrimoine de la SCPI Iroko Atlas. Le portefeuille évolue au fil des investissements, conformément à la documentation réglementaire (note d’information, DIC, rapports, etc.).

Pour une SCPI investie à l’étranger, plusieurs paramètres sont à considérer :

• les variations de change, susceptibles d’influer sur la valeur des actifs et les revenus distribués ;
• les régimes fiscaux locaux (foncier, retenues à la source, conventions), avec impact sur le rendement net des associés français ;
• les conditions de marché locales (vacance, valeurs locatives, réglementation), différentes de la France.

Conclusion

L’acquisition par la SCPI Iroko Atlas d’un actif mixte à Soesterberg s’inscrit dans une logique d’internationalisation et de quête de rendement sur des marchés européens porteurs. Alliant un immeuble récent dans un parc sécurisé, un locataire industriel international tel que Vertex Dental et un rendement acte en main non garanti de 8,25 %*, l’opération renforce l’exposition de la SCPI aux Pays-Bas et contribue à la diversification de son patrimoine.

Pour l’investisseur, ce dossier met en lumière les atouts (rendement, visibilité locative, localisation) mais aussi les enjeux (concentration locative, risques de marché, absence de garantie de rendement) d’une SCPI tournée vers l’international. L’analyse doit se faire au regard de la stratégie globale d’Iroko Atlas et de l’ensemble du portefeuille, dans une optique de long terme.

* Rendement au moment de l’acquisition « Acte en main » : Valeur locative nette / (Valeur d’acquisition hors droits + droits de mutation + frais de notaire + honoraire du broker)

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.