Fusion des SCPI : Aestiam AGORA Voir le Jour

La construction de la SCPI Aestiam AGORA résulte de la fusion de deux entités immobilières à capital variable : Aestiam Pierre Rendement (société absorbante) et Aestiam Cap’Hebergimmo (société absorbée). Ce regroupement, actif dès 2025, s’inscrit dans une optique de création d’un acteur de taille plus conséquente, apte à se saisir d'occasions diversifiées tout en optimisant la gestion des risques.

Quelques visées de cette fusion :

• Accroître la diversification sectorielle et géographique
• Augmenter la capacité d’investissement
• Réduire les coûts de fonctionnement
• Améliorer la visibilité pour les investisseurs et les distributeurs

Contexte et raisons de la fusion

Patrimoines immobiliers en synergie

Les deux SCPI étaient déjà porteurs de caractéristiques similaires :

• Une identité juridique partagée (SCPI à capital variable)
• Une gestion commune par Aestiam
• Une mission sociale équivalente : acquisition, gestion et valorisation d’un patrimoine immobilier locatif

Néanmoins, leurs portefeuilles présentaient différentes spécialités :

Grâce à cette complémentarité, la nouvelle structure Aestiam AGORA propose une diversification sectorielle renforcée, limitant ainsi le risque de concentration.

Visées de croissance et de stabilité affirmées

D'après le traité de fusion rédigé en avril 2025, l’objectif visé est la constitution d’une SCPI « de taille significative » visant environ 470 M€ d’actifs immobiliers post-fusion.

Ce changement permet :

• Une mutualisation élargie des risques locatifs via une plus grande diversité d’actifs et de locataires
• Une flexibilité accrue dans la gestion des acquisitions et des rentrées
• La capacité d'identifier des options variées sur les marchés français et européens

Un message commercial plus clair

L'approche vise également à clarifier l’offre pour les distributeurs et les investisseurs grâce à un véhicule unique et plus identifiable sur le marché.

Le déroulement concret de la fusion

Principes de base

L’opération est fondée sur une fusion-absorption :

• Aestiam Cap’Hebergimmo intègre ses actifs et passifs à Aestiam Pierre Rendement
• Une dissolution sans liquidation d’Aestiam Cap’Hebergimmo
• Adoption d’un nouveau nom : Aestiam AGORA

Date d’effet comptable et fiscal : Rétroactive au 1er janvier 2025.

Évaluation des actifs et parité d’échange

Deux approches ont permis de déterminer la parité d’échange :

1. Approche patrimoniale (valeur vénale des actifs au 31/12/2024)
2. Approche de rendement (capacité distributive moyenne 2023-2026)

Exemple concret : Calcul de la parité

• Parité d’échange : 0,22669 part d’Aestiam Pierre Rendement pour 1 part d’Aestiam Cap’Hebergimmo.
• En pratique : 4,41 parts d’Aestiam Cap’Hebergimmo équivaut à 1 part d’Aestiam AGORA.

Augmentation de capital et impact pour les associés

Pour valoriser l’apport, la société absorbante génère 73 023 parts nouvelles. Les associés d’Aestiam Cap’Hebergimmo deviennent alors associés d’Aestiam AGORA, avec une valorisation par part intégrant la parité fixée.

Cette transformation permet à ceux qui détenaient des parts d’Aestiam Cap’Hebergimmo de profiter d’un portefeuille plus vaste, diversifié et potentiellement plus stable.

Les spécificités de la nouvelle entité Aestiam AGORA

Répartition sectorielle et géographique élargie

Avant la fusion :

• Aestiam Pierre Rendement : prédilection pour commerce
• Aestiam Cap’Hebergimmo : hôtellerie et résidences gérées

Post-fusion, le portefeuille sera mieux équilibré :

• Diversification par secteurs : commerce, hôtellerie, bureaux, enseignement, loisirs
• Présence géographique élargie : Paris, Île-de-France, régions françaises, Europe

Modification du statut et nouvelle gouvernance

Pour soutenir la fusion, les statuts ont été amendés :

• Nouvelle appellation sociale : Aestiam AGORA
• Capital social maximum porté de 260 M€ à 300 M€
• Ajustement de l’objet social et des règles de direction

Ces modifications visent à favoriser une gestion plus flexible et conforme à la nouvelle envergure.

Un solide taux d’occupation

Au 31 décembre 2024 :

• Aestiam Pierre Rendement : TOF ~94,24 %
• Aestiam Cap’Hebergimmo : TOF 100 %

Objectif affiché pour Aestiam AGORA : maintenir un niveau élevé de taux d’occupation financier grâce à la mutualisation des actifs.

Avantages pour les partenaires

La création d’Aestiam AGORA permet aux partenaires de :

• Accéder à un portefeuille plus large et multiforme
• Diminuer les risques locatifs spécifiques
• Améliorer la capacité d’investissement, incluant l'international
• Positionnement plus attrayant pour la distribution et la collecte

Exemple : Un investisseur anciennement dédié aux parts d’Aestiam Cap’Hebergimmo bénéficiera dorénavant d’une attention élargie aux actifs commerciaux et de bureaux.

Données principales : Aestiam AGORA en chiffres

Les étapes légales et réglementaires

Approbations et validations

La fusion nécessitait :

• Consentements positifs des conseils de surveillance des deux SCPI (mars 2025)
• Approbation par les assemblées générales extraordinaires
• Visa AMF sur la note d’information renouvelée
• Notification des partenaires bancaires et prêteurs

Rétroactivité de la fusion

• Effet comptable et fiscal dès le 1er janvier 2025
• Tous les flux (loyers, charges) de la société absorbée depuis cette date sont inclus dans ceux d’Aestiam AGORA

Conclusion : Une entité renforcée

Aestiam AGORA émerge suite à la fusion de deux SCPI complémentaires, avec l'ambition de s’imposer comme une référence dans l’immobilier tertiaire corrélée à la diversification. Cette initiative illustre la tendance actuelle à la consolidation des SCPI, accentuant la résilience et la capacité d’accéder à des opportunités de marché prometteuses.

Pour les associés, les bénéfices incluent :

• Une meilleure mutualisation des aléas
• Un élan d’investissement élargi
• Une entité plus compréhensible et dynamique

À explorer aussi :

Aestiam renomme ses SCPI : Aestiam Agora et Aestiam Horizon émergent