CORUM USA passe à l’achat dans la région de Chicago

Conçue pour permettre aux épargnants français d’accéder au marché immobilier des États‑Unis via une SCPI internationale, CORUM USA investit dans des actifs générateurs de revenus, avec un accent sur le tertiaire et le commerce. Après plusieurs acquisitions marquantes outre‑Atlantique, la SCPI poursuit sa trajectoire avec l’achat du centre commercial Roosevelt Plaza, situé à Lombard, à environ 30 km à l’ouest de Chicago.

Ce retail park de proximité, entièrement occupé par sept enseignes, se trouve dans un bassin de vie dynamique, avec un revenu médian proche de 100 000 $ par foyer à Lombard. Alors que les investisseurs internationaux se tournent de plus en plus vers les retail parks américains pour leur résistance au e‑commerce, cette opération illustre l’approche de CORUM USA combinant rendement immédiat, visibilité des loyers et diversification géographique.

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Roosevelt Plaza : un achat de 15,9 M$ pour un rendement de 8,58 %

CORUM USA a acquis Roosevelt Plaza pour 15,9 millions de dollars, un niveau d’investissement en‑deçà de 30 M$ où la concurrence est moindre et les opportunités de rendement souvent plus favorables selon la société de gestion.

Le site totalise 11 690 m² de surfaces commerciales avec un vaste parking, fidèle au modèle des retail parks américains. Il est loué à sept enseignes complémentaires, contribuant à la diversification des loyers.

Le rendement à l’acquisition atteint 8,58 %*, un niveau notable pour un actif en banlieue résidentielle aisée, occupé par des enseignes reconnues. Il reflète notamment :

• des baux longue durée, certains au‑delà de 10 ans ;
• un taux de vacance nul lors de l’achat ;
• un prix d’acquisition en ligne avec les rendements attendus pour le retail en Illinois.

À souligner : le locataire principal assure la gestion des parties communes dans son bail, un point négocié par CORUM USA qui améliore la visibilité sur les charges et donc sur les revenus nets des associés.

Chicago et sa périphérie résidentielle : un territoire clé pour le commerce de proximité

Une métropole portée par sa démographie et son économie

La région métropolitaine de Chicago, troisième agglomération des États‑Unis, regroupe près de 10 millions d’habitants et reste un pôle économique majeur du Midwest (finance, industrie, logistique, services). Lombard, où se situe Roosevelt Plaza, appartient au comté de DuPage, parmi les plus aisés de l’Illinois.

Avec un revenu médian d’environ 100 000 $ par foyer, Lombard offre un pouvoir d’achat propice à une consommation soutenue dans les commerces du quotidien. Ce profil de banlieue résidentielle aisée, dotée de centres intégrés à la vie locale, favorise :

• les enseignes généralistes et spécialisées ;
• les concepts de restauration ;
• les activités de loisirs et de services.

Des corridors commerciaux suburbains structurants

Autour de Chicago, de grands axes commerciaux de périphérie concentrent centres, retail parks et strip malls. Ils offrent :

• une accessibilité automobile optimale avec un stationnement gratuit et abondant ;
• une clientèle de proximité issue des communes voisines ;
• une complémentarité avec les centralités de Chicago, plus orientées vers l’urbain et le tourisme.

En Illinois, la demande locative demeure soutenue pour les emplacements bien situés, avec des vacances globalement contenues dans les zones résidentielles attractives. Les investisseurs, institutionnels comme privés, y restent actifs, comme l’indiquent plusieurs transactions récentes.

Hobby Lobby, Aldi, Starbucks… un mix de locataires solide

Hobby Lobby : l’enseigne « anchor » du site

Hobby Lobby, spécialiste des loisirs créatifs, de la décoration et des fournitures d’art, occupe 47 % de la surface et génère 30 % des loyers. Son bail, avec plus de 12 ans restants, en fait le locataire pivot du retail park.

Cette présence se traduit par :

• un trafic récurrent lié à des achats fréquents de loisirs et déco ;
• une stabilité locative via un bail long en zone résidentielle stratégique ;
• une image familiale en phase avec le positionnement de proximité.

Aldi US : un accélérateur de fréquentation (+35 %)

L’autre pilier est Aldi, la branche américaine du discounter alimentaire allemand, représentant 20 % des loyers avec près de 13 ans d’engagement. Arrivée en 2023, l’enseigne a entraîné une hausse de fréquentation de 35 % à Roosevelt Plaza.

L’expansion d’Aldi US marque le paysage alimentaire américain : le distributeur cible des zones résidentielles au pouvoir d’achat élevé en quête de prix compétitifs dans un contexte d’inflation. Pour CORUM USA, sa présence :

• renforce la résilience des flux de clients (produits de première nécessité) ;
• favorise la mutualisation du trafic au bénéfice des autres enseignes ;
• sécurise une part importante des loyers sur la durée.

Starbucks et spécialistes : des flux complémentaires

Cinq autres locataires complètent l’offre :

• Harbor Freight Tools (outillage discount) ;
• Starbucks (café/retail alimentaire) ;
• The Fruitful Yield (santé et nutrition) ;
• Roadhouse (restauration) ;
• Wicket Corp (cricket en salle).

Ce mix illustre plusieurs tendances :

• la montée en puissance des enseignes de restauration et de café, génératrices de trafic continu (Starbucks, Roadhouse) ;
• la valorisation du bien‑être (The Fruitful Yield) ;
• l’intégration du loisir et du sport aux retail parks (Wicket Corp).

Pour CORUM USA, cette hétérogénéité mutualise les risques : l’exposition à un seul segment est limitée, ce qui amortit les variations conjoncturelles propres à chaque univers.

Le retail park américain : un format robuste face au e‑commerce

À la différence des malls fermés, les retail parks s’articulent autour d’espaces ouverts, de cellules de taille moyenne à grande et d’un accès direct depuis le parking.

Leur résilience face au e‑commerce s’explique par :

• une large part de commerces de destination (bricolage, loisirs créatifs, outillage, alimentaire) nécessitant la visite physique ;
• des enseignes orientées expérience, restauration ou loisirs, moins substituables en ligne ;
• des coûts d’exploitation contenus par rapport aux grands centres couverts.

En Illinois, de nombreux retail parks ont démontré leur capacité d’adaptation : retenantion d’enseignes, ajout de loisirs, services omnicanaux (drive, click‑and‑collect, restaurants). Roosevelt Plaza s’inscrit dans cette dynamique avec une offre mêlant alimentaire, loisirs, restauration et commerces spécialisés, et une fréquentation en hausse depuis l’arrivée d’Aldi.

Les leviers de sécurisation des loyers

Diversification des locataires et partage du risque

La présence de sept enseignes aux profils variés contribue à la sécurisation des loyers pour CORUM USA. Le poids d’Hobby Lobby reste notable mais non excessif : l’enseigne pèse 30 % des loyers, Aldi 20 %, le solde revenant aux cinq autres occupants.

Cette diversification permet de :

• limiter le risque de départ ou de renégociation d’un seul locataire ;
• multiplier les moteurs de consommation (alimentaire, loisirs, outillage, restauration, bien‑être) ;
• stabiliser les flux locatifs en période plus molle dans l’un des segments.

Durée résiduelle des baux et visibilité pluriannuelle

Les maturités de baux constituent un socle de visibilité : plus de 12 ans pour Hobby Lobby, près de 13 ans pour Aldi, et des durées de moyen/long terme pour les autres enseignes, offrant une projection multi‑annuelle des loyers.

Concrètement, cela apporte à la SCPI :

• une prévisibilité de revenus compatible avec sa politique de distribution ;
• une réduction du risque de vacance à court terme ;
• le temps d’anticiper renouvellements et renégociations.

Trafic et environnement local

La hausse de 35 % de la fréquentation liée à l’implantation d’Aldi témoigne du bon ancrage commercial de Roosevelt Plaza. Cette dynamique bénéficie aux autres enseignes par effet d’entraînement.

Elle est renforcée par :

• le profil socio‑économique favorable de Lombard ;
• la desserte par de grands axes routiers ;
• la complémentarité avec les autres pôles commerciaux de la zone.

Dans ce cadre, les taux de vacance des commerces en Illinois demeurent généralement maîtrisés dans les secteurs suburbains attractifs, même si certaines zones moins bien positionnées restent plus fragiles.

Immobilier commercial US : atouts et points de vigilance

Atouts : rendement, profondeur de marché, diversification

L’acquisition de Roosevelt Plaza met en évidence plusieurs forces du marché américain pour un investisseur comme CORUM USA :

• des rendements d’entrée élevés (8,58 %* ici) ;
• une grande profondeur de marché et une liquidité soutenue dans les métropoles telles que Chicago ;
• une diversification géographique pour des épargnants majoritairement exposés à la zone euro.

Dans une SCPI internationale, cette approche aide à mutualiser le risque pays, en complétant un patrimoine déjà exposé à la France et à l’Europe avec des actifs nord‑américains.

Risques : cycles économiques, cadre local, e‑commerce

L’immobilier commercial américain suppose aussi des risques à mesurer :

• une exposition aux cycles US, susceptibles d’affecter la consommation des ménages ;
• des spécificités juridiques et fiscales (baux, property taxes, réglementation locale) ;
• l’évolution du e‑commerce, qui met sous pression certains segments (mode, produits standardisés), même si les retail parks orientés alimentaire/loisirs/bricolage résistent mieux.

En Illinois comme ailleurs, des actifs obsolètes ont été fragilisés ou reconvertis. À l’inverse, les sites centrés sur des enseignes résilientes et la proximité, à l’image de Roosevelt Plaza, continuent d’attirer distributeurs et capitaux.

La contribution de Roosevelt Plaza à la stratégie de CORUM USA

Roosevelt Plaza s’inscrit pleinement dans la diversification de CORUM USA :

• géographique : exposition à la région de Chicago, cœur du Midwest ;
• sectorielle : focalisation sur le commerce de proximité et le format retail park ;
• locative : mix d’enseignes complémentaires assorti de baux longs.

Pour les associés, l’objectif est de :

• consolider le rendement potentiel (8,58 %* à l’acquisition) ;
• stabiliser les revenus distribués via des engagements fermes et un trafic en progression ;
• mieux mutualiser les risques en ajoutant un actif commercial US à un portefeuille déjà diversifié.

L’opération illustre aussi la capacité de CORUM USA à se positionner opportunément sur des actifs de taille intermédiaire, là où la concurrence institutionnelle est moins forte et les rendements peuvent rester attractifs.

Pour approfondir, MeilleureSCPI.com propose des contenus dédiés à CORUM USA, aux SCPI internationales et aux modalités d’investissement aux États‑Unis via une SCPI, afin d’en cerner les caractéristiques, avantages et limites.

Conclusion

Avec Roosevelt Plaza, CORUM USA « passe à l’achat » dans la sphère résidentielle aisée de Chicago, au sein d’un retail park bien installé localement. L’opération associe rendement élevé, locataires robustes et baux sécurisés, dans un contexte démographique porteur et un modèle de proximité éprouvé face au e‑commerce.

Cette acquisition illustre une ligne directrice claire : saisir les opportunités du retail américain tout en offrant aux épargnants français une diversification internationale accessible via une SCPI. Elle rappelle aussi que l’immobilier commercial US, malgré ses perspectives, requiert une analyse fine des risques, des dynamiques locales et des profils locatifs.

FAQ

Pourquoi CORUM USA privilégie‑t‑elle les retail parks aux États‑Unis plutôt que les centres commerciaux fermés ?

Les retail parks cumulent résilience face au e‑commerce (enseignes de destination, alimentaire, bricolage, loisirs), coûts maîtrisés et adéquation aux déplacements en voiture, ce qui en fait une cible de choix pour une SCPI à la recherche de rendement et de stabilité.

En quoi l’achat de Roosevelt Plaza contribue‑t‑il à la diversification des épargnants français ?

Il offre une exposition directe au marché américain du commerce de proximité (région de Chicago) via une SCPI, permettant de diluer le risque géographique en complétant des placements français ou européens par un actif en dollars, porté par des enseignes internationales.

Quels sont les risques majeurs avant d’investir dans une SCPI exposée au retail américain ?

Les principaux risques tiennent à la conjoncture US, aux cadres juridiques et fiscaux locaux et aux transformations du retail liées au e‑commerce. La sélection d’actifs comme Roosevelt Plaza – avec des enseignes résilientes, un bon trafic et des baux longs – vise à en atténuer l’impact.

Les acquisitions réalisées par CORUM USA ne préjugent pas de ses performances futures.

* Rendement à l’acquisition : loyer annuel rapporté au prix d’achat tous frais inclus (droits d’enregistrement et honoraires de commercialisation compris). Ce taux ne tient pas compte des frais de la SCPI et ne préjuge pas des performances annuelles.

L’achat de parts de SCPI CORUM constitue un investissement immobilier de long terme à liquidité limitée (horizon recommandé : 10 ans). Il comporte un risque de perte en capital, et les revenus, non garantis, dépendent du marché. CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat des parts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille (SAS au capital de 600 000 €) – RCS Paris n° 531 636 546 – 1 rue Euler, 75008 Paris – agréée par l’AMF le 14/04/2011 sous le n° GP‑11000012 (directive AIFM 2011/61/UE). Elle gère notamment CORUM XL (visa SCPI n° 19‑10).

CORUM L’Épargne, SAS au capital de 1 000 000,00 € – RCS Paris n° 851 245 183 – 1 rue Euler, 75008 Paris – immatriculée ORIAS n° 20002932 (www.orias.fr) en qualité de CIF (membre CNCEF, chambre agréée par l’AMF), MIOBSP, mandataire d’intermédiaire d’assurance et agent général d’assurance, sous le contrôle de l’ACPR, 4 place de Budapest, CS 92459, 75436 Paris Cedex 9.