Alta Convictions renforce sa présence en acquérant des locaux d’activité près de Limoges

Alta Convictions poursuit son accélération sur la logistique avec une nouvelle acquisition en région, cette fois aux abords de Limoges. La SCPI diversifiée d’Altarea Investment Managers, déjà positionnée sur la logistique, les locaux d’activité et le commerce, continue de bâtir un portefeuille résilient aligné sur les nouveaux usages immobiliers. Cette opération en Nouvelle-Aquitaine illustre la sélectivité de la gestion, la recherche de revenus pérennes et une forte exposition à la France, tout en conservant une fenêtre de diversification européenne.

Un site logistique clé à proximité de Limoges

Localisation et environnement économique

L’actif de la SCPI Alta Convictions se situe à Verneuil-sur-Vienne, dans la ZAE du Verdoyer, aux portes de Limoges. Il bénéficie d’un accès immédiat à l’autoroute A20, axe majeur reliant Paris à Toulouse, colonne vertébrale des flux nord–sud du centre de la France. La localisation combine ainsi desserte régionale efficace et connexion aux grands itinéraires nationaux.

Alors qu’elle s’est déjà positionnée sur plusieurs corridors logistiques – Plaine de l’Ain, axe Paris–Strasbourg, périphérie lyonnaise, ainsi que l’Espagne industrielle – l’implantation en Nouvelle-Aquitaine vient renforcer la diversification géographique du patrimoine.

Caractéristiques de l’immeuble

Le site développe plus de 7 000 m², associant surfaces d’entreposage et bureaux. Édifié en 2006, il est dimensionné pour des utilisateurs industriels et logistiques actuels.

Ses principaux atouts techniques :

• Six portes à quai pour optimiser les flux de chargement/déchargement.
• 45 places de stationnement, adaptées aux équipes et aux véhicules légers.
• Une hauteur libre conforme aux standards de stockage en logistique et locaux d’activité.
• Une trajectoire Éco Énergie Tertiaire 2050 respectée en valeurs absolues, gage d’alignement avec les exigences énergétiques françaises.

Dans un marché où la performance énergétique et l’adaptabilité des bâtiments conditionnent la liquidité et la valeur, cet alignement réglementaire est déterminant. Plus largement, Altarea IM renforce ses exigences extra-financières et son cadre ISR pour des portefeuilles à risque maîtrisé, ciblant des actifs récents ou modernisables.

Une valorisation de 5,2 M€ pour un rendement au‑delà de 8 %

Le montant d’investissement s’établit à 5,2 millions d’euros. Le rendement à l’acquisition est supérieur à 8 %*, un niveau au‑dessus des taux observés sur de nombreux actifs logistiques prime, notamment dans les marchés les plus tendus.

Ce rendement s’explique par plusieurs facteurs :

• une localisation régionale, en dehors des hubs les plus onéreux ;
• un montage en cession-bail (sale and leaseback) apportant des taux attractifs contre un engagement locatif long ;
• la solidité d’un locataire national de premier plan.

Un locataire de référence pour sécuriser l’actif : Groupe Paredes Orapi

Un engagement locatif ferme de neuf ans

L’immeuble est intégralement loué au Groupe Paredes Orapi (GPO) via une cession-bail assortie d’un bail ferme de neuf ans. Ce schéma, déjà mobilisé par Alta Convictions sur d’autres opérations (Leyment, messagerie louée au groupe Jacky Perrenot, bail ferme 12 ans), permet :

• au vendeur-occupant d’injecter de la liquidité tout en conservant son outil logistique/industriel ;
• à la SCPI d’acquérir un actif immédiatement loué, avec visibilité longue sur les loyers.

Cette durée ferme de neuf ans contribue à la stabilité des revenus visée par la SCPI. Alta Convictions a servi un taux de distribution 2025 de 6,57 % et opère désormais une distribution mensuelle depuis 2026.

Paredes Orapi : leader français de l’hygiène professionnelle

Le Groupe Paredes Orapi occupe le site depuis sa livraison en 2006, attestant d’un ancrage historique. En 2024, après l’acquisition d’Orapi, le groupe devient le premier acteur français de l’hygiène professionnelle.

Ses solutions couvrent plusieurs univers :

• santé ;
• industrie ;
• collectivités ;
• métiers de la propreté.

Avec près de 1 500 collaborateurs, le groupe adresse un large éventail d’acteurs publics et privés sur tout le territoire. Son exposition à des besoins essentiels (santé, hygiène, propreté) renforce sa résilience dans un environnement macroéconomique parfois chahuté.

La durée d’occupation, conjuguée à un bail ferme, a été déterminante dans l’investissement, en ligne avec l’approche d’Altarea IM privilégiant la qualité des locataires et la robustesse des contreparties.

Grégoire de Courson, Directeur des Investissements d’Altarea IM : « Dans un marché où l’excellence des immeubles ne suffit plus, nous attachons une attention accrue à la signature des locataires. Loué à un leader national engagé sur la durée, cet actif reflète l’exigence de sélection qui guide la construction du portefeuille d’Alta Convictions. »

Une diversification logistique déjà bien avancée

La logistique, pilier croissant d’Alta Convictions

Avec cette opération, les actifs logistiques pèsent désormais plus de 15 % du patrimoine d’Alta Convictions. À fin 31 mars 2026, la répartition sectorielle met en évidence 28 % de logistique et 12 % de locaux d’activité, aux côtés des commerces et retail parks.

Au-delà de la photographie instantanée, la feuille de route est claire : renforcer l’exposition à des actifs logistiques spécialisés, locaux d’activité et industriels, occupés par des entreprises leaders.

Une présence sur plusieurs maillons de la chaîne

Pour le compte d’Alta Convictions, Altarea IM déploie une stratégie multi-segments :

• froid positif (chaîne du froid pour l’alimentaire et la santé) ;
• logistique sèche (entrepôts et plateformes de distribution) ;
• messagerie (tri et distribution en dernier kilomètre/maillon terminal).

L’actif de Verneuil-sur-Vienne s’inscrit dans cette dynamique : un site fonctionnel, régional, adapté aux besoins de l’occupant et sécurisé par un bail ferme.

Une SCPI surtout française, avec une ouverture européenne ciblée

À l’heure où de nombreuses SCPI s’internationalisent, Alta Convictions privilégie une exposition majoritairement française, complétée par une diversification européenne sélective.

Cette ouverture mesurée se traduit, entre autres, par des acquisitions industrielles/logistiques, comme une opération à Vitoria-Gasteiz (Espagne). Elle offre des opportunités de rendement et de cycles différenciés, tout en conservant un socle français prépondérant.

Un rendement à l’acquisition au‑delà de 8 % : opportunité et vigilance

Un niveau élevé dans le contexte du nouveau cycle

Le rendement à l’acquisition supérieur à 8 %* de l’actif de Verneuil-sur-Vienne se distingue dans un marché tertiaire en recomposition. La hausse des taux d’intérêt depuis 2022–2023 a engendré :

• une revalorisation à la baisse de nombreux actifs, surtout avec baux courts ou localisations non prime ;
• une montée des rendements exigés pour compenser le risque et la concurrence obligataire.

Dans ce cycle, les investisseurs disposant de liquidités et d’une analyse fine peuvent capter des actifs au couple rendement/risque intéressant, à condition d’être sélectifs quant :

• à la signature des locataires ;
• à la durée ferme des baux ;
• à la capacité des actifs à préserver leur valeur locative dans un cadre réglementaire et énergétique plus strict.

Alta Convictions illustre cette approche opportuniste et maîtrisée, en ciblant des immeubles récents ou adaptables, occupés par des contreparties solides et engagées.

Alta Convictions : une SCPI conçue pour le nouveau cycle immobilier

Une SCPI de rendement à capital variable

Alta Convictions est une SCPI de rendement à capital variable, gérée par Altarea Investment Managers. Elle a été pensée pour tirer parti du nouveau cycle immobilier en visant des actifs :

• en phase avec les nouveaux usages (logistique, commerce de proximité, éducation, santé, actifs mixtes) ;
• récents ou adaptables aux nouvelles normes environnementales ;
• dans des zones dynamiques en France, avec une ouverture européenne sélective.

La SCPI a obtenu l’agrément de l’AMF en 2023.

Stratégie sectorielle et géographique

La stratégie d’Alta Convictions s’articule autour de deux axes :

Diversification sectorielle :

• commerces de proximité et retail parks, toujours significatifs dans le patrimoine ;
• logistique urbaine, entrepôts spécialisés, locaux d’activité et industriels ;
• actifs liés à l’éducation et à la santé, et plus largement aux usages porteurs.

Diversification géographique :

• objectif d’environ 80–90 % en France, 10–20 % en Europe ;
• expositions variées : grandes métropoles, zones industrielles majeures (Plaine de l’Ain, axes autoroutiers stratégiques, hubs logistiques) et, désormais, régions comme la Nouvelle-Aquitaine avec l’actif près de Limoges.

Cette diversification a permis à Alta Convictions de dépasser 100 M€ d’actifs immobiliers dès 2025 et de s’affirmer comme une SCPI jeune mais déjà significative sur le marché de la pierre-papier.

Principales caractéristiques de l’acquisition

Ces paramètres s’inscrivent dans la grille de sélection d’Altarea IM : actifs fonctionnels, ancrés dans des territoires dynamiques, loués à des locataires de premier rang et engagés contractuellement dans la durée.

Conclusion

Avec cet actif logistique à Verneuil-sur-Vienne, près de Limoges, Alta Convictions poursuit sa diversification sectorielle et géographique tout en restant fidèle à son positionnement : une SCPI de rendement calibrée pour le nouveau cycle, majoritairement investie en France et appuyée sur des signatures solides. Cette première incursion logistique en Nouvelle-Aquitaine complète un portefeuille déjà exposé au froid positif, à la logistique sèche et à la messagerie, portant la logistique à plus de 15 % du patrimoine. L’opération illustre la capacité d’Altarea IM à capter des opportunités de rendement supérieures à 8 % sans compromis sur la qualité des immeubles ni des locataires.

Comme pour toute SCPI, ces rendements ne constituent pas une garantie de performance future. Ils doivent être appréciés au regard de la cohérence de la stratégie, de la résilience des locataires et de la capacité de la société de gestion à piloter le portefeuille dans un marché en transition.

*Le rendement des actifs acquis par le fonds n’est pas un indicateur fiable des performances futures de la SCPI.

Tout investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.