ActivImmo signe 12,0 M€ de collecte nette au 1er trimestre 2026

La SCPI ActivImmo, pilotée par Alderan et dédiée à la logistique et aux locaux d'activités, aborde 2026 sous le signe de la consolidation plutôt que de l'hyper‑croissance. Au 1er trimestre 2026, la SCPI enregistre une collecte nette de 12,0 M€, une capitalisation de 1,4 Md€ et un taux d'occupation financier (TOF) de 92,6 %, dans un marché encore contrasté.

Ce panorama synthétise les chiffres clés du 1T 2026, la montée en puissance internationale, la gestion de la vacance locative et les perspectives d'ActivImmo, en les replaçant dans l'écosystème plus large de l'épargne immobilière.

ActivImmo en 1T 2026 : une collecte positive dans un marché en reprise

12,0 M€ de collecte nette : un tempo volontairement maîtrisé

Sur le 1er trimestre 2026, ActivImmo affiche une collecte nette de 12,0 M€, correspondant à 19 596 parts créées nettes des retraits, sans aucune part en attente. Ce flux, mesuré mais durablement positif, traduit une phase de maturité assumée par la société de gestion après plusieurs années d'expansion rapide.

Au 31 mars 2026, la SCPI présente les indicateurs suivants :

• 29 645 associés
• 2 320 948 parts en circulation
• Capitalisation : 1 415 779 k€
• Parts créées nettes des retraits : 19 596
• Parts en attente de retrait : 0
• Prix de souscription : 610,00 €
• Valeur de retrait : 545,34 €

Un positionnement dans un marché SCPI en reprise sélective

Le contexte de l'industrie montre un redressement contrasté :

• D'après l'ASPIM‑IEIF, les SCPI totalisent 1,4 Md€ de collecte brute au 1T 2026 (+7 % sur un an) pour 1,2 Md€ de collecte nette (+10 %).
• Les OPCI grand public et les SCI en unités de compte restent en décollecte, concentrant le rebond sur les SCPI.

Dans cet environnement, ActivImmo n'est plus parmi les toutes premières collectes, mais conserve une trajectoire positive cohérente avec sa taille et sa maturité.

Une stratégie d'internationalisation assumée et structurante

Cap stratégique : 70 % du patrimoine hors France

Alderan confirme au 1T 2026 l'accélération de l'internationalisation d'ActivImmo, avec pour cible 70 % du patrimoine investi en dehors de la France à terme. Les objectifs :

• Diluer le risque locatif par la diversification géographique
• Viser des marchés logistiques dynamiques en Europe (Pays-Bas, Espagne, Italie, Portugal, Allemagne, Irlande)
• Saisir des opportunités de rendement où les valorisations et loyers restent bien orientés

Les leviers de mise en œuvre :

• Réduction ciblée de l'exposition domestique via des arbitrages
• Déploiement progressif à l'international (zone euro)
• Maintien d'une collecte positive pour soutenir l'investissement
• Arbitrages créateurs de valeur (cristallisation de plus‑values, réduction de la vacance)
• Recours sélectif à la dette lorsque le couple coût/loyer est favorable

Répartition géographique au 31 mars 2026

Au 31 mars 2026, la répartition géographique du patrimoine s'établit comme suit :

La SCPI demeure donc à ce stade principalement investie en France, tout en faisant progresser la poche européenne, conformément aux ambitions de moyen terme.

Acquisitions, arbitrages et pipeline : un redéploiement en profondeur

Une opération phare aux Pays-Bas : Mepal – Lochem

Événement du trimestre, ActivImmo a acquis le 21 janvier 2026 l'actif Mepal – Lochem, un entrepôt logistique situé aux Pays-Bas, pour un prix de 16,6 M€ hors droits.

Points saillants :

• Superficie : 19 124 m²
• Typologie : entrepôt logistique
• Monolocataire
• Occupation : 100 % à l'acquisition

Le site héberge le siège social d'un acteur européen des contenants de stockage réutilisables, en phase avec les enjeux ESG (réduction des déchets, réemploi). L'actif présente des caractéristiques recherchées :

• Logistique moderne
• Locataire engagé sur des thématiques ESG
• Contrats sécurisés et pleine occupation à l'acquisition

Arbitrages : cession de l'actif de Libercourt (Pas-de-Calais)

En parallèle, ActivImmo poursuit ses arbitrages avec la vente d'un actif à Libercourt (Pas-de-Calais), finalisée le 27 mars 2026 pour un montant net vendeur de 4,3 M€.

Objectifs de l'opération :

• Réduire la vacance sur des biens moins stratégiques
• Libérer des capitaux pour l'international
• Optimiser le profil du portefeuille (géographie, typologie, qualité locative)

Alderan évoque un redéploiement potentiel de 150 à 200 M€, combinant investissements identifiés et cessions, illustrant le rôle central des arbitrages dans la phase actuelle.

Un pipeline d'investissement toujours étoffé

Au 31 mars 2026, ActivImmo présente un pipeline robuste :

• 57,0 M€ de collecte à investir
• 86,0 M€ d'opérations sécurisées (promesse signée ou offre acceptée)
• 15,0 M€ d'offres transmises

Le pipeline sécurisé regroupe des opérations suffisamment avancées (promesses, exclusivités) pour être probables, tandis que les offres envoyées constituent un vivier additionnel.

Combinée au redéploiement de 150–200 M€, cette visibilité laisse anticiper la poursuite des investissements en Europe, sur des marchés logistiques en croissance.

Un patrimoine clairement orienté logistique

Répartition typologique : la logistique au centre du dispositif

ActivImmo reste alignée avec son positionnement historique : une SCPI de rendement centrée sur la logistique et les locaux d'activités. Au 31 mars 2026 :

Ce mix traduit un ciblage de l'ensemble de la chaîne logistique : entrepôts régionaux/nationaux, dernier kilomètre, locaux d'activités, nœuds de transport. Les fondamentaux demeurent porteurs (e‑commerce, reconfiguration des supply chains, besoin de stocks de proximité), même si l'euphorie post‑Covid s'est normalisée.

Une SCPI aujourd'hui installée sur son segment

Avec 1,4 Md€ de capitalisation, ActivImmo s'impose comme une référence de la logistique, notamment sur le dernier kilomètre et les locaux d'activités.

TOF, vacance et indicateurs locatifs : une vigilance assumée

Taux d'occupation financier : 92,6 % – un indicateur à surveiller

Au 31 mars 2026, le taux d'occupation financier (TOF) ressort à 92,6 % (hors développements). La société de gestion en fait un axe de vigilance majeur, confirmant que la réduction de la vacance figure en haut de l'agenda 2026.

Principaux indicateurs locatifs au 31 mars 2026 :

• 373 locataires
• 463 baux
• Loyers annuels en place : 77,1 M€
• Loyers encaissés au T1 2026 : 20,4 M€
• WALT (sur loyers) : 6,2 ans
• WALB (sur baux) : 3,8 ans

La structure locative est bien diversifiée :

• Le 1er locataire pèse 6,6 % des loyers
• Le top 3 concentre 15,8 %
• Le top 5 totalise 20,2 %

Cette diversification limite la dépendance à quelques contreparties dans un contexte économique mouvant.

Vacance : 141 754 m² à commercialiser

Sur la vacance, ActivImmo indique :

• 141 754 m² à louer
• 24 actifs concernés
• Potentiel locatif associé : 6,2 M€/an

Ce niveau explique un TOF en deçà des plus hauts standards et justifie la démarche suivante :

• Arbitrages sur les actifs les plus difficiles à remplir ou moins stratégiques (ex. Libercourt)
• Recommercialisation active pour capter la demande logistique/industrielle
• Collecte plus mesurée afin d'éviter une trésorerie oisive tant que la vacance recule

Performance et distribution : 7,50 € par part au 1T 2026

Distribution trimestrielle

Pour le 1er trimestre 2026, ActivImmo a versé 7,50 € brut par part en pleine jouissance. Détail mensuel :

La SCPI se fixe en outre :

• Un objectif de distribution 2026 de 33,55 € par part (pleine jouissance)
• Un objectif de TRI à 10 ans de 5,00 %

Ce sont des objectifs non garantis, dans un contexte où les valeurs d'expertise, les taux et les marchés locatifs restent hétérogènes selon les classes d'actifs.

Mise en perspective historique

En 2025, ActivImmo affichait un taux de distribution de 5,49 %, proche des années précédentes. Le maintien d'un niveau similaire en 2026 dépendra :

• Du recouvrement des loyers et de la baisse effective de la vacance
• De la capacité à investir la collecte dans des actifs au couple rendement/risque pertinent
• Du coût de la dette pour les opérations avec levier

Gouvernance et évolution du cadre de souscription : une SCPI plus accessible

AG 2026 : des ajustements notables

L'Assemblée Générale du 27 avril 2026 a adopté l'ensemble des résolutions. Parmi les mesures :

• Adoption de statuts mis à jour
• Actualisation de la note d'information
• Prolongation du mandat de la société de gestion
• Création d'une nouvelle commission sur mutation
• Abaissement des quorums d'assemblée (décisions facilitées)
• Renouvellement du Conseil de Surveillance pour trois ans

Ces décisions renforcent la lisibilité de la gouvernance et adaptent le fonctionnement à la taille atteinte par la SCPI.

Seuil de souscription initiale ramené de 10 parts à 1 part

Mesure phare pour les épargnants : l'AG a validé la réduction du minimum de souscription initiale à 1 part (au lieu de 10) à compter du 1er mai 2026.

Avec un prix de souscription de 610 €, ActivImmo devient :

• Plus accessible pour tester la SCPI avec un ticket réduit
• Plus simple à intégrer dans des allocations (assurance‑vie, comptes‑titres) avec des montants initiaux modestes

Cette orientation s'inscrit dans une tendance de fond visant la démocratisation de l'épargne immobilière.

Analyse et perspectives : une SCPI en phase de transformation maîtrisée

Une phase de « maturité active »

Le 1er trimestre 2026 prolonge la transformation d'ActivImmo :

• Collecte nette de 12,0 M€, positive et sous contrôle
• Capitalisation stabilisée à 1,4 Md€
• Acquisition ciblée de 16,6 M€ aux Pays‑Bas (Mepal – Lochem)
• Pipeline sécurisé de 86,0 M€, offres pour 15,0 M€, et redéploiement envisagé entre 150 M€ et 200 M€

La priorité se déplace de la croissance de taille vers l'optimisation qualitative du portefeuille :

• Rééquilibrage géographique en faveur de l'Europe
• Renforcement de l'ADN logistique en diversifiant les localisations
• Réduction de la vacance (141 754 m² à commercialiser)
• Arbitrages réguliers (dont Libercourt) pour améliorer le couple risque‑rendement

Forces et points d'attention pour l'investisseur

Atouts :

• Spécialisation sur un segment porteur (logistique/activités)
• Diversification géographique croissante en zone euro
• TOF à 92,6 %, perfectible mais solide compte tenu du contexte, avec plan d'action
• Distribution régulière (7,50 € par part au T1 2026) et historique proche de 5,49 % en 2025 (non garanti)
• Gouvernance renforcée et seuil de souscription assoupli (1 part)

Points de vigilance :

• Vacance significative (141 754 m² ; 6,2 M€ de potentiel), clé pour atteindre les objectifs de rendement
• Incertitudes macroéconomiques et géopolitiques pouvant impacter demande locative et valorisations
• Objectif 70 % hors de France : diversification attractive mais exigeant une exécution rigoureuse sur des marchés concurrentiels

Conclusion

Avec une collecte nette de 12,0 M€ au 1T 2026, une capitalisation de 1,4 Md€, une acquisition de 16,6 M€ aux Pays‑Bas et un pipeline sécurisé de 86,0 M€, ActivImmo confirme sa mue d'une SCPI en hypercroissance vers une SCPI d'envergure focalisée sur l'optimisation.

Les priorités portent sur la réduction de la vacance, le rééquilibrage géographique et la pérennisation de la distribution dans un environnement incertain. Pour les investisseurs, ActivImmo demeure un référent de la logistique européenne, avec un couple rendement/risque attractif mais appelant un suivi attentif des indicateurs d'occupation.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.