Transitions Europe : la Suisse rejoint son périmètre comme 8e pays d’investissement

La SCPI Transitions Europe, pilotée par Arkéa Real Estate Investment Management (Arkéa REIM), signe sa première opération en Suisse. L’investissement porte sur un immeuble de bureaux situé à Eysins, dans le canton de Vaud, à proximité immédiate de Nyon, au cœur de l’Arc lémanique.

Livré en 2014, l’actif développe près de 8 000 m² et affiche une occupation intégrale par deux groupes internationaux. Avec cette transaction, la Suisse devient le huitième pays d’implantation de Transitions Europe, aux côtés de l’Espagne, de l’Allemagne, des Pays-Bas, de l’Irlande, de l’Italie, de la Pologne et de la Belgique.

L’opération illustre la stratégie paneuropéenne de la SCPI depuis son lancement : se positionner à l’échelle européenne sur des immobiliers d’entreprise présentant des fondamentaux locatifs, géographiques et environnementaux jugés robustes.

Transitions Europe réalise sa première acquisition en Suisse

L’acquisition d’Eysins marque l’entrée de Transitions Europe sur le marché immobilier suisse. Ce marché se distingue par :

• la qualité de ses emplacements ;
• la stabilité macroéconomique ;
• une concurrence élevée sur les actifs prime.

Historiquement très domestique, le marché helvétique laisse une large place aux investisseurs locaux et les produits correspondant aux attentes institutionnelles y restent limités. Pour une société de gestion étrangère, l’accès peut donc s’avérer exigeant.

D’après Arkéa REIM, Transitions Europe compterait parmi les rares SCPI françaises à avoir réussi à se positionner en Suisse.

À la suite de cette opération, le patrimoine de la SCPI couvre désormais huit pays européens. La société de gestion avait d’ailleurs indiqué, au premier semestre 2026, travailler à l’ouverture d’une nouvelle géographie en Suisse.

Un immeuble de bureaux situé à Eysins, près de Nyon

Le premier actif suisse de Transitions Europe est localisé à Eysins, dans le canton de Vaud, à proximité de Nyon, entre Genève et Lausanne, au sein de l’Arc lémanique.

L’immeuble est implanté au Terre-Bonne Business Park, un parc tertiaire qui accueille de nombreuses entreprises, dont des acteurs internationaux. Cet écosystème renforce l’ancrage de l’actif dans un bassin économique dynamique de Suisse romande.

La desserte offre plusieurs atouts :

• l’autoroute A1, reliant Genève à Lausanne, est toute proche ;
• la gare de Nyon est accessible en quelques minutes ;
• l’aéroport international de Genève se situe à environ vingt minutes en voiture.

Cette localisation permet de capter la proximité des deux principaux pôles économiques de l’Arc lémanique tout en bénéficiant d’une bonne accessibilité régionale.

Principales caractéristiques de l’opération

Près de 8 000 m² entièrement loués

Construit en 2014, l’immeuble totalise environ 8 000 m² de bureaux. L’intégralité des espaces est occupée par deux grands groupes internationaux.

Les locataires opèrent dans :

• la distribution de dispositifs médicaux ;
• le secteur de la beauté.

Présents depuis la livraison, ils constituent un facteur de stabilité locative dans l’analyse de l’actif.

La durée moyenne pondérée avant prochaine échéance de sortie (WALB) s’établit à 7,6 ans.

Si elle ne constitue pas une assurance de revenus, cette durée offre une visibilité contractuelle appréciable à court et moyen termes et contribue à limiter, toutes choses égales par ailleurs, le risque de vacance et de renégociation anticipée des loyers.

L’occupation intégrale et la présence de locataires internationaux majeurs sont ainsi des éléments clés de sécurisation locative mis en avant par la société de gestion.

Un actif certifié Minergie

L’immeuble bénéficie de la certification Minergie, référence suisse en matière de performance énergétique et de confort.

Parmi les équipements notables :

• panneaux solaires en toiture ;
• façade à triple vitrage ;
• protections solaires automatisées.

Ces dispositifs peuvent contribuer à réduire les consommations d’énergie et à améliorer le confort des usagers, en cohérence avec les objectifs environnementaux de Transitions Europe.

Le label peut également soutenir l’attractivité locative de l’actif. À l’heure où les entreprises renforcent leurs critères ESG, les immeubles performants sur le plan énergétique bénéficient souvent d’un meilleur positionnement concurrentiel.

Cette caractéristique s’évalue toutefois avec l’ensemble des paramètres d’un investissement : emplacement, profil des locataires, niveau de loyer, durée des baux, état technique et valorisation.

Une huitième géographie pour la SCPI

Avant la Suisse, Transitions Europe était déjà présente dans sept pays :

• l’Espagne ;
• l’Allemagne ;
• les Pays-Bas ;
• l’Irlande ;
• l’Italie ;
• la Pologne ;
• la Belgique.

Au 30 juin 2026, l’Espagne constituait la première exposition du portefeuille, devant l’Allemagne, les Pays-Bas, l’Irlande, l’Italie, la Pologne et la Belgique.

L’arrivée de la Suisse élargit encore la diversification géographique. En théorie, cette diversification réduit la dépendance à un seul marché national, sans toutefois éliminer les risques : les marchés européens peuvent évoluer de concert sous l’effet de la conjoncture, des taux d’intérêt, des conditions de financement ou des changements d’usage.

Elle doit donc s’apprécier au regard :

• du poids effectif de chaque pays dans le patrimoine ;
• de la concentration locative ;
• de la diversité des classes d’actifs.

Pour Yann Videcoq, président d’Arkéa REIM, cette première acquisition helvétique représente une étape clé pour Transitions Europe, combinant une implantation stratégique dans l’Arc lémanique, des locataires internationaux et une visibilité locative de long terme.

Cette entrée sur le marché suisse, réputé sélectif et largement domestique, illustre notre capacité à franchir des barrières à l’entrée exigeantes. Nous concrétisons cette implantation avec un actif fondé sur des fondamentaux solides : localisation stratégique, grands locataires internationaux et visibilité locative durable. Transitions Europe renforce ainsi sa présence européenne, désormais étendue à huit pays.

Une opération accompagnée par trois acteurs spécialisés

Arkéa REIM s’est entourée de plusieurs conseils pour mener à bien l’acquisition :

• Summit Real Estate ;
• le cabinet d’avocats Lenz & Staehelin ;
• Artelia pour l’audit technique et ESG.

Leur intervention a couvert les principaux volets d’une transaction immobilière institutionnelle :

• accompagnement immobilier et transactionnel ;
• structuration et sécurisation juridique ;
• analyse technique ;
• évaluation des caractéristiques environnementales et ESG.

Pour une première implantation en Suisse, ces expertises sont d’autant plus cruciales qu’il convient d’intégrer les spécificités réglementaires et les pratiques de marché locales.

Les enjeux de la diversification européenne

Cette acquisition s’inscrit dans une politique de diversification européenne affirmée. Transitions Europe investit exclusivement hors de France et cible prioritairement l’immobilier d’entreprise : bureaux, santé, éducation, logistique, activités et hébergement géré.

Parmi les atouts potentiels :

• accéder à un univers d’investissement élargi ;
• profiter de cycles immobiliers différenciés ;
• diversifier les locataires et secteurs ;
• répartir l’exposition sur plusieurs économies européennes ;
• saisir des opportunités où prix et rendements diffèrent.

Cette stratégie implique toutefois des contraintes :

• maîtrise des réglementations immobilières locales ;
• gestion de la fiscalité propre à chaque pays ;
• intégration des pratiques de marché ;
• prise en compte des risques de change ;
• différences de financement ;
• spécificités des baux commerciaux ;
• coûts de gestion et de suivi à l’international.

La Suisse, hors zone euro, introduit une exposition au franc suisse, susceptible de générer un risque de change selon la devise des loyers, des financements et des distributions. L’ampleur de ce risque dépend de la structuration et des éventuelles couvertures mises en place.

Arkéa REIM, société de gestion de Transitions Europe

Transitions Europe est gérée par Arkéa Real Estate Investment Management (Arkéa REIM), la société de gestion immobilière du Crédit Mutuel Arkéa.

Elle s’appuie sur l’expertise d’un groupe bancaire et assurantiel français et sur une équipe dédiée à l’investissement immobilier. Sa démarche vise à accompagner les transformations du marché et à proposer des solutions axées sur un immobilier durable et performant.

Arkéa REIM est une SAS au capital de 1 000 000 euros, dont le siège est au 72, rue Pierre Charron, 75008 Paris, immatriculée sous le numéro 894 009 687 R.C.S. Paris.

Transitions Europe est une SCPI à capital variable labellisée ISR. Au premier semestre 2026, Arkéa REIM faisait état d’un patrimoine de 59 actifs répartis dans sept pays, avant l’ajout de cet actif suisse.

Quels risques pour un investissement en SCPI ?

L’investissement en parts de SCPI comporte plusieurs risques à considérer avant toute décision.

Risque de perte en capital

La valeur des parts n’est pas garantie. Elle fluctue selon la valeur des immeubles, les conditions de marché, les taux d’intérêt, les perspectives locatives et la situation financière de la SCPI.

Le capital investi peut ne pas être entièrement récupéré lors de la cession des parts.

Liquidité non garantie

Les parts de SCPI ne sont pas un placement liquide. La société de gestion ne garantit ni le délai de revente ni la valeur de retrait.

La sortie dépend notamment de la présence d’acheteurs, du marché secondaire et, pour une SCPI à capital variable, des souscriptions et demandes de retrait.

Revenus non garantis

Les distributions peuvent varier en fonction :

• des loyers encaissés ;
• du taux d’occupation financier ;
• des charges ;
• des travaux ;
• de la fiscalité et des prélèvements ;
• des frais de gestion ;
• de l’évolution des taux de change ;
• de la conjoncture des marchés immobiliers.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Risque lié à la diversification internationale

La diversification réduit potentiellement la concentration géographique, mais ajoute des facteurs de risque. Il convient de prendre en compte les différences de fiscalité, de réglementation, de droit locatif et d’usages de marché.

L’exposition à la Suisse implique également un risque de change lié au franc suisse.

Les risques propres à Transitions Europe figurent dans la note d’information et le DIC de la SCPI, à consulter avant toute souscription.

Conclusion

Avec cette acquisition à Eysins, Transitions Europe réalise sa première opération en Suisse et porte à huit le nombre de pays où elle est investie. L’actif est un immeuble de bureaux de près de 8 000 m², livré en 2014, situé au Terre-Bonne Business Park et entièrement loué à deux groupes internationaux.

Une WALB de 7,6 ans, une localisation entre Genève et Lausanne et la certification Minergie constituent les points saillants mis en avant par Arkéa REIM. L’immeuble dispose en outre de panneaux solaires, d’une façade triple vitrage et de protections solaires automatisées.

Cette implantation accentue la diversification européenne de la SCPI, tout en rappelant les risques de l’immobilier indirect : perte en capital, liquidité limitée, revenus non garantis et exposition aux marchés et aux devises.