Swiss Life Asset Managers France mise sur l’hôtellerie de plein air en Italie

Swiss Life Asset Managers France annonce l’acquisition d’un portefeuille de villages vacances de plein air haut de gamme, réunissant quatre hôtels de plein air 4 étoiles situés sur le littoral adriatique, en Émilie-Romagne (Italie). Réalisée pour le compte des fonds ESG Tendances Pierre et SLF Dynapierre ELTIF, cette opération en sale & leaseback auprès de l’opérateur Club del Sole constitue la première exposition de ces fonds grand public à ce segment en Italie, dans une optique de diversification géographique et sectorielle.

Une entrée stratégique sur le marché italien de l’hôtellerie de plein air

Cette transaction permet à Swiss Life Asset Managers France d’accéder à un marché italien encore fragmenté, en s’adossant à Club del Sole, leader national par l’étendue de son réseau et son chiffre d’affaires dans l’hôtellerie de plein air. Classés Article 8 SFDR, les fonds ESG Tendances Pierre et SLF Dynapierre ELTIF élargissent ainsi leurs allocations vers des actifs résilients, soutenus par des tendances durables de tourisme et de loisirs.

Un portefeuille haut de gamme au sein d’une destination touristique dynamique

Les actifs acquis se distinguent par leur niveau de qualité et leur localisation stratégique sur la côte adriatique en Émilie-Romagne, une région conjuguant forte attractivité touristique, croissance soutenue et excellente accessibilité. La rareté du foncier en bord de mer accroît leur valeur, faisant de ces sites des emplacements prisés et difficilement substituables.

Voici un tableau récapitulatif du portefeuille :

Une structuration locative pensée pour le long terme

L’opération est structurée en sale & leaseback avec Club del Sole, offrant une visibilité de revenus via un bail commercial ferme de 20 ans, prolongeable de 6 ans. Cette mécanique confère une stabilité à long terme, conforme aux objectifs d’investissement des fonds.

Elle s’inscrit dans un environnement où la professionnalisation des opérateurs et la montée en gamme des infrastructures alimentent une trajectoire de croissance robuste, en ligne avec les attentes d’investisseurs recherchant des revenus récurrents et des actifs différenciants.

Un marché soutenu par des tendances de fond

Le secteur de l’hôtellerie de plein air en Italie accélère, porté par :

• un attrait renforcé auprès des clientèles européennes ;
• un rapport qualité-prix avantageux ;
• des dynamiques durables telles que la quête de nature et l’écotourisme.

Ce segment, résilient, s’inscrit dans une tendance plus large observée par Swiss Life Asset Managers France, qui déploie activement des investissements en outdoor hospitality en Europe (France, Espagne, Italie), avec des opérations récentes telles que Alannia Resorts en Espagne ou des partenariats avec Inspire Group en France.

Une opération alignée avec la feuille de route 2026 de Dynapierre ELTIF

Récemment repositionné sous le cadre ELTIF, SLF Dynapierre ELTIF vise une allocation immobilière européenne diversifiée, incluant :

• le résidentiel,
• la logistique,
• la santé,
• l’hôtellerie et les loisirs.

Cette acquisition en Émilie-Romagne consolide la résilience du fonds et saisit les opportunités liées au retournement des marchés immobiliers européens, illustrant une stratégie de diversification sectorielle et géographique assumée.

Une intégration approfondie des critères ESG

Classés Article 8 SFDR, les fonds intègrent de manière opérationnelle les dimensions environnementales, sociales et de gouvernance. Le portefeuille fera l’objet d’un suivi ESG structuré, couvrant notamment :

• les consommations d’énergie ;
• la gestion de l’eau ;
• les émissions de gaz à effet de serre ;
• la tenue d’un comité ESG annuel dédié.

Cette démarche s’inscrit dans les engagements de Swiss Life Asset Managers et accroît l’attrait de ces actifs pour les investisseurs sensibles aux enjeux de durabilité.

Club del Sole, partenaire majeur de l’opération

Club del Sole, fondé en 1974, occupe une position dominante en Italie avec 29 resorts répartis dans 8 régions. Sa croissance combine développement organique et acquisitions, appuyée par une stratégie ESG affirmée (environnement, formation, ressources humaines, ancrage local), matérialisée par un rapport annuel de durabilité.

En mai 2024, NB Aurora et The Equity Club sont entrés au capital comme partenaires minoritaires, avec une levée dédiée à la croissance, tandis que la famille Giondi conserve la majorité.

Johanna Capoani, Directrice adjointe gestion de portefeuilles chez Swiss Life Asset Managers France, souligne : 

Depuis près de 15 ans, nous affirmons notre conviction dans le potentiel de l’hôtellerie, et plus particulièrement de l’hôtellerie de plein air que nous développons activement depuis 2018. Cette classe d’actifs s’appuie sur des lieux concrets, ancrés dans leur territoire et porteurs de sens. Pour Swiss Life Asset Managers France, s’appuyer sur l’expertise de Club del Sole, acteur de référence en Italie, renforce notre ambition de déployer cette stratégie sur des sites rares et très recherchés 

Riccardo Giondi, Président de Club del Sole, ajoute : 

Cette opération marque une étape importante pour le tourisme de plein air en Italie. Pour la première fois, la finance d’entreprise investit le secteur sous l’angle des actifs immobiliers, confirmant sa maturité industrielle. Pour Club del Sole, c’est une évolution naturelle dans la dynamique engagée ces dernières années et un précédent vertueux pour l’ensemble de la filière. Je remercie également nos partenaires et nos conseillers pour le rôle clé qu’ils ont joué dans la réalisation de cette opération 

Conclusion

L’acquisition en Émilie-Romagne par ESG Tendances Pierre et SLF Dynapierre ELTIF illustre une vision d’investissement immobilier axée sur des segments robustes comme l’hôtellerie de plein air. Elle combine :

• une localisation premium sur un littoral rare et recherché ;
• une sécurisation locative de longue durée ;
• un marché en expansion porté par des tendances structurelles ;
• une démarche ESG aboutie.

Cette opération s’inscrit pleinement dans l’évolution des investissements immobiliers européens vers les usages touristiques et de loisirs, tout en répondant aux attentes d’investisseurs en quête de diversification, de résilience et de durabilité.