La SCPI Mistral Sélection consolide son ancrage à Vicenza
La SCPI Mistral Sélection franchit une nouvelle étape dans son développement en Europe du Sud en acquérant un actif commercial prime au cœur de Vicenza, en Vénétie. Conclue à un rendement actes en mains de 7,11 %, l’opération illustre une diversification géographique ciblée, adossée à un locataire de référence et à une adresse emblématique, Corso Andrea Palladio. Elle s’inscrit dans la trajectoire de cette jeune SCPI gérée par Swiss Life Asset Managers France, récemment labellisée ISR et positionnée sur les marchés porteurs de l’arc sud-européen.
Un ancrage stratégique en Europe du Sud
Dès son lancement, Mistral Sélection a été pensée comme une SCPI de rendement à profil opportuniste, investissant des actifs diversifiés en France et en Europe du Sud, dans des zones en mutation présentant un potentiel de création de valeur sur longue période.[4]
L’objectif de distribution cible s’établit à 6 % par an pour un horizon de 10 ans, correspondant à un TRI cible de 6,4 % sur la même durée, sans garantie.[4]
L’acquisition de Vicenza s’inscrit pleinement dans ce cap. La transaction a été finalisée à un taux de rendement actes en mains de 7,11 %, cohérent avec l’ambition de la SCPI de privilégier des actifs générateurs de revenus attractifs, avec un risque maîtrisé grâce à la qualité de l’emplacement et du locataire.[1]
Cette opération renforce la stratégie d’internationalisation de Mistral Sélection, déjà tournée vers le Portugal, l’Espagne et l’Italie, avec l’objectif d’atteindre à moyen terme un équilibre France / Europe du Sud.[3]
À la suite de cette acquisition, la part des actifs situés en France dans le portefeuille passe de 78 % à 65 % au 31/12/2025, matérialisant un rééquilibrage assumé vers l’Europe du Sud.
Vicenza, un profil économique et touristique marqué
Une situation privilégiée entre Vérone et Venise
Vicenza se trouve à mi-chemin entre Vérone et Venise, sur un axe clé de la Vénétie, l’une des régions les plus dynamiques d’Italie. Cette ville d’environ 110 000 habitants est reconnue pour son patrimoine, notamment les réalisations d’Andrea Palladio, et bénéficie d’un classement UNESCO, renforçant son attrait touristique.
Le commerce de détail y apparaît solide, soutenu par un pouvoir d’achat local convenable et un flux régulier de visiteurs nationaux et internationaux. Cette double clientèle alimente la robustesse des emplacements du centre historique, particulièrement sur les axes à plus forte affluence.
Corso Andrea Palladio, l’artère commerçante iconique
L’actif acquis par Mistral Sélection se situe sur Corso Andrea Palladio (Corso Palladio 41), artère commerciale principale et la plus emblématique de Vicenza.[1] On y retrouve un mix d’enseignes varié, mêlant marques nationales et internationales dans la mode, la beauté et l’équipement de la maison.
Le taux de vacance y est faible, signe d’une demande soutenue pour des surfaces idéalement placées, confirmant le caractère prime de l’adresse. L’immeuble jouit d’une visibilité remarquable, avec quatre vitrines sur Corso Palladio et cinq sur Stradella San Marcello, au cœur du district commercial fréquenté par de nombreuses marques de premier plan.[1]
Un commerce prime au format « superstore » peu courant en centre-ville
Un gabarit « superstore » au cœur du centre historique
L’immeuble adopte un format « superstore » peu courant pour un emplacement aussi central. Il développe 981 m² de surface, répartis entre 524 m² au rez-de-chaussée et 457 m² au premier étage.
Cette configuration autorise l’accueil d’une enseigne de taille significative, combinant visibilité en pied d’immeuble – essentielle sur un axe high street – et capacité commerciale en étage.
Dans un contexte de transformation du retail, où les enseignes optimisent leurs surfaces tout en soignant l’expérience client, ce type de gabarit central est particulièrement recherché par les acteurs aux assortiments larges (santé, beauté, hygiène, maison, etc.).
Track-record locatif et continuité commerciale
L’actif présente un historique locatif révélateur de la qualité de son adresse. Il a été occupé par ZARA jusqu’en 2017, preuve de son attractivité pour des enseignes internationales de la mode. La vacance qui a suivi a été brève, avec l’installation de DM-drogerie markt en 2018.
Cette continuité avec des locataires de premier plan confirme la résilience de l’actif et sa capacité à maintenir une valeur locative soutenue sur la durée. Pour une SCPI, ce type de track-record limite le risque de vacance prolongée et améliore la prévisibilité des loyers.
DM-drogerie markt, un locataire robuste et en expansion
Un leader européen des univers santé-beauté
Le local est exploité par DM-drogerie markt, enseigne allemande leader en Europe sur les produits de santé, beauté, hygiène et para-pharmacie. Le groupe compte environ 4 200 magasins dans 14 pays et affiche un chiffre d’affaires de 19,2 milliards d’euros, en hausse de 8,2 % sur un an. Une taille critique et une solidité financière appréciables pour un bailleur institutionnel.
Une accélération marquée en Italie
Présente en Italie depuis 2017, DM-drogerie markt y connaît une progression soutenue :
- 252 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2024,
- soit +26,4 % sur un an,
- 92 magasins en exploitation,
- et un objectif de 100 points de vente à court terme.
Cette trajectoire confirme une stratégie d’expansion dynamique. Pour Mistral Sélection, se positionner sur un site clé de ce maillage revient à s’adosser à un locataire en pleine croissance, avec une meilleure visibilité sur la pérennité de l’exploitation.
Un bail ferme gage de visibilité
Le bail commercial conclu avec DM-drogerie markt est ferme jusqu’en décembre 2030, soit 4,5 ans résiduels, sans faculté de résiliation. Cette structure contractuelle sécurise les revenus à moyen terme et stabilise les flux au niveau du portefeuille.
Pour les associés, cet engagement réduit le risque locatif, améliore la lisibilité des distributions potentielles et s’insère dans une stratégie de revenus réguliers sur un horizon d’investissement long.
Une diversification géographique accrue pour la SCPI
Un portefeuille progressivement orienté vers le Sud de l’Europe
Mistral Sélection a exprimé d’emblée sa volonté d’allouer une part significative de ses investissements en Europe du Sud, avec un focus sur le Portugal, l’Espagne et l’Italie.[3][4] Les acquisitions hors de France visent à améliorer la diversification géographique et sectorielle, tout en captant le potentiel de marchés porteurs.
L’opération de Vicenza s’inscrit dans ce rééquilibrage. La part des actifs en France recule de 78 % à 65 % au 31/12/2025, au profit d’actifs situés au Portugal, en Espagne et en Italie. Au-delà de la répartition, l’enjeu est de mutualiser les risques entre plusieurs zones et cycles immobiliers.
Cap sur des revenus récurrents sur des marchés dynamiques
La stratégie vise à délivrer des revenus réguliers sur des marchés identifiés comme dynamiques à moyen-long terme, en combinant :
- des emplacements prime ou stratégiques,
- des locataires solides et reconnus,
- et des rendements cibles supérieurs à la moyenne des SCPI de rendement.
L’Italie, et notamment des villes touristiques ou à forte centralité commerciale comme Vicenza, répond à cette logique : tourisme, patrimoine et tissu commercial dense y soutiennent la demande locative pour des surfaces bien positionnées.
Une démarche ESG « Best in Progress » intégrée à la gestion
Une SCPI labellisée ISR avec une approche « Best in Progress »
Mistral Sélection est une SCPI à capital variable domiciliée en France, d’une durée de vie de 99 ans et avec un horizon de placement recommandé de 10 ans. Le prix de souscription initial est de 180 €, avec un délai de jouissance au 1er jour du 5ᵉ mois. La SCPI dispose d’une note SRI de 3/7 et a obtenu le label ISR immobilier en octobre 2024, attestant de l’intégration de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.
La démarche ESG privilégie une logique « Best in Progress » : cibler des immeubles offrant un important potentiel d’amélioration extra-financière, pour les accompagner dans une trajectoire vertueuse au fil du temps.[5]
Un plan d’actions dédié pour l’actif de Vicenza
Un plan d’actions ESG spécifique sera déployé sur l’immeuble de Vicenza afin d’optimiser sa notation, en cohérence avec les engagements de Swiss Life Asset Managers France. Selon les diagnostics, il pourra inclure :
- des travaux d’amélioration énergétique,
- des actions sur la gestion de l’eau et des déchets,
- ainsi que des volets sociaux (accessibilité, confort des usagers, insertion urbaine).
Cette approche relève d’une gestion active : valoriser les actifs dans la durée, financièrement et sur le plan ESG, avec l’objectif – non garanti – d’allier performance locative, préservation de la valeur patrimoniale et alignement réglementaire et sociétal.
Zoom sur les caractéristiques de la SCPI Mistral Sélection
Données clés
Forme juridique | SCPI à capital variable |
Domiciliation | France |
Durée de vie | 99 ans |
Horizon de placement recommandé | Long terme, 10 ans |
Prix de souscription initial | 180 € |
Délai de jouissance | 4 mois (1er jour du 5ᵉ mois) |
Note SRI | 3/7 |
Label ISR immobilier | Obtenu en octobre 2024 |
Objectifs et frais
TRI cible à 10 ans | 6,4 % par an (objectif non garanti)[4] |
Taux de distribution cible | 6 % par an (objectif non garanti)[4] |
Frais d’entrée | 0 % (la SCPI se rémunère via les commissions de gestion et de transaction)[4] |
Commission de gestion | 13,75 % HT des produits locatifs HT et produits financiers nets |
Commission de retrait | 6 % TTC en cas de sortie avant 6 ans |
Commission d’acquisition immobilière | 3,60 % TTC |
Commission de cession immobilière | 3,60 % TTC |
Ces éléments structurent le couple rendement/risque de la SCPI : l’absence de frais d’entrée rend chaque euro investi immédiatement productif, tandis que la durée de détention recommandée et la commission de retrait en cas de sortie anticipée rappellent la nature long terme de ce placement, exposé aux cycles immobiliers.
Une opération clé au service de l’ambition européenne
L’acquisition de cet actif commercial prime à Vicenza illustre la capacité de la SCPI Mistral Sélection à se positionner sur des opportunités ciblées en Europe du Sud, en combinant plusieurs atouts :
- des emplacements high street de tout premier plan,
- des surfaces rares en plein centre (superstore d’environ 1 000 m²),
- des locataires européens solvables et en croissance,
- des baux fermes qui sécurisent les revenus à moyen terme,
- une diversification géographique assumée réduisant la concentration sur la France,
- et une approche ESG « Best in Progress » pour améliorer la performance extra-financière des actifs dans la durée.
Dans un marché où la sélectivité est déterminante, cette opération contribue à bâtir un portefeuille européen robuste, aligné avec les objectifs de distribution et de création de valeur de la SCPI, tout en rappelant que les performances futures dépendent des conditions immobilières et financières.
À retenir
- La SCPI Mistral Sélection renforce son exposition en Europe du Sud via un actif commercial prime à Vicenza, acquis à un rendement actes en mains de 7,11 %.
- L’immeuble, au format superstore de près de 1 000 m² sur Corso Andrea Palladio, bénéficie d’un emplacement high street rare et très recherché.
- Le locataire DM-drogerie markt, en forte croissance en Italie, est engagé par un bail ferme jusqu’en 2030, sécurisant les loyers.
- L’opération contribue au rééquilibrage France / Europe du Sud du portefeuille (France ramenée à 65 % des actifs au 31/12/2025).
- La SCPI, labellisée ISR avec une approche « Best in Progress », prévoit un plan d’actions ESG dédié sur l’actif de Vicenza.
- Avec un taux de distribution cible de 6 % et un TRI cible de 6,4 % à 10 ans (non garantis), Mistral Sélection se positionne comme une SCPI de rendement opportuniste, sans frais d’entrée et avec un horizon d’investissement long.
Conseil d’expert
Deux points d’attention : d’une part, la qualité intrinsèque de l’actif de Vicenza (emplacement high street, locataire solide, bail ferme) qui renforce la visibilité des revenus à moyen terme ; d’autre part, la diversification européenne de Mistral Sélection, pertinente dans le contexte actuel mais exposant à des cycles immobiliers et cadres fiscaux hétérogènes. Avant d’investir, vérifiez un horizon de placement d’au moins 10 ans, tenez compte de la commission de retrait en cas de sortie anticipée et considérez cette SCPI comme un complément diversifiant au sein d’un portefeuille global, plutôt que comme support unique.