SCPI Sofidy Europe Invest : 25,2 M€ déployés en Espagne au 1er trimestre 2026

Dans un marché immobilier européen toujours volatil, Sofidy Europe Invest poursuit sa feuille de route. Tandis que les investisseurs demeurent mesurés face à la poussée des coûts de l'énergie, au retour des tensions inflationnistes et à des taux d'intérêt plus élevés, la SCPI pilotée par Sofidy (groupe Tikehau Capital) renforce son exposition à l'un des marchés les plus dynamiques du moment : l'Espagne.

Au 1er trimestre 2026, Sofidy Europe Invest a engagé 25 197 041 € dans deux actifs commerciaux espagnols, pour des rendements initiaux proches de 7,5 %. Une stratégie claire de diversification géographique et sectorielle, portée par des fondamentaux solides : un TOF de 95,59 %, une capitalisation de près de 414 M€ et un patrimoine valorisé à 403,9 M€ au 31 mars 2026.

Pour l’épargnant, deux questions se posent : ces investissements en Espagne accroissent-ils la résilience de la SCPI ? Et où se positionne Sofidy Europe Invest parmi les SCPI européennes du moment ?

Un contexte européen complexe, mais favorable aux actifs tertiaires sélectifs

Le 1er trimestre 2026 prolonge les tendances de 2025 : incertitudes géopolitiques, volatilité financière, niveaux de taux plus élevés et inflation nourrie notamment par le pétrole. L’immobilier tertiaire en Europe s’ajuste : volumes d’investissement en retrait par rapport aux années de taux nuls, exigences accrues sur les rendements, et revalorisations concentrées sur les actifs prime.

Malgré cela, certaines économies, dont l’Espagne, conjuguent stabilité macroéconomique relative et dynamisme (tourisme, commerce, services), soutenant les marchés locatifs. C’est ce différentiel que Sofidy Europe Invest cherche à capter via une stratégie lisible :

• cibler les grandes agglomérations et zones commerciales bien connectées ;
• sélectionner des locataires solides, engagés sur des baux fermes, pour sécuriser les revenus ;
• profiter de rendements plus attractifs qu’en France, tout en diversifiant le risque pays.

Les chiffres du 1T 2026 s’inscrivent dans cette ligne, avec deux acquisitions en Espagne à des rendements initiaux acte en main de 7,4 % et 7,5 %.

Un véhicule paneuropéen de diversification en pleine accélération

Lancée en 2021, Sofidy Europe Invest s’affirme comme une SCPI paneuropéenne axée sur les actifs tertiaires. Au 31 mars 2026, plusieurs marqueurs structurent son profil.

Un patrimoine en expansion, déjà bien mutualisé

Au 31 mars 2026, la valeur du patrimoine immobilier s’élève à 403,9 M€, répartis sur 38 actifs et 371 unités locatives. Avec une capitalisation de 413 974 120 € (1 761 592 parts), la taille reste intermédiaire mais permet une mutualisation locative et géographique déjà significative.

La dynamique est haussière : les investissements de 2025 et du début 2026, notamment en Espagne, traduisent une phase de montée en puissance classique pour une SCPI diversifiée jeune à vocation européenne.

Une diversification géographique assumée, l’Espagne en tête

La répartition géographique au 31 mars 2026 met en évidence l’ancrage européen du véhicule :

Deux enseignements :

• L’Espagne devient la première zone d’implantation, devant les Pays-Bas, avec plus d’un tiers du patrimoine.
• La stratégie écarte volontairement la France, afin de capter des marchés parfois moins saturés et potentiellement plus porteurs.

Objectifs recherchés par cette diversification :

• lisser les risques entre des cycles nationaux non synchrones ;
• profiter des écarts de rendement, l’Espagne offrant aujourd’hui des primes de risque attractives dans le commerce, face à des marchés comme l’Allemagne ou les Pays-Bas.

Une allocation encore dominée par les bureaux, où le commerce gagne en importance

Sofidy Europe Invest ne se cantonne pas au commerce : la philosophie est celle d’une diversification sectorielle à l’échelle européenne.

On observe :

• Un socle bureaux proche d’un tiers du portefeuille.
• Un poids agrégé notable des actifs commerciaux (moyennes surfaces, centre-ville, galeries et centres), frôlant 43 %.
• Une exposition hôtelière (18,7 %) cohérente avec la présence renforcée en Espagne, destination touristique majeure.

Les acquisitions du 1T 2026, ciblant des commerces espagnols, accentuent cette teinte retail tout en conservant la logique de diversification : deux typologies (moyenne surface spécialisée et centre commercial) sur des emplacements fréquentés.

Deux opérations en Espagne pour 25,2 M€ : cap sur le commerce de destination

Le trimestre est marqué par deux opérations totalisant 25 197 041 € frais inclus : un commerce à Crevillent loué à Brico Dépôt et une participation au centre commercial Imaginalia à Albacete. Elles illustrent l’ADN d’investissement de Sofidy Europe Invest : rendement immédiat élevé, baux fermes longs, emplacement travaillé.

Crevillent : une moyenne surface en périphérie, adossée à Brico Dépôt

Situé Avenida Maria Zambrano, 50 (sud de l’Espagne), sur un axe structurant entre Alicante et Murcie, l’actif (2009) est entièrement loué à Brico Dépôt (groupe Kingfisher).

Caractéristiques clés :

• Type : commerce (moyenne surface spécialisée)
• Surface : 6 405 m²
• Prix d’acquisition FDCI : 7 360 000 €
• Date : 28 janvier 2026
• Rendement initial acte en main : 7,4 %
• Durée résiduelle ferme : > 14 ans, échéance mars 2039

Points forts dans le contexte de taux élevés :

• Périphérie bien desservie, large zone de chalandise.
• Locataire unique de qualité, activité résiliente (bricolage, aménagement).
• Bail long assurant une bonne visibilité sur les loyers jusqu’en 2039.

Albacete : une participation dans le centre commercial Imaginalia

Deuxième opération : prise de 33 % dans le centre Imaginalia à Albacete (sud-est de l’Espagne), aux côtés de deux autres fonds gérés par Sofidy (co-investissement).

Le site réunit des enseignes internationales telles que :

• MediaMarkt
• Alcampo
• Halfprice
• Cine Yelmo
• Kiabi
• Tedi

Le taux d’occupation atteint 98,3 %, avec plus de 20 ans d’historique.

Chiffres de l’opération :

• Localisation : Albacete (Espagne)
• Type : centre commercial
• Surface : 14 847 m²
• Locataires : 52
• Prix d’acquisition FDCI : 17 837 041 €
• Date : 26 mars 2026
• Rendement initial acte en main : 7,5 %

Avec 52 locataires, le risque locatif est fortement mutualisé à l’échelle du site. Le niveau de rendement reflète un marché du commerce de destination sélectif, où la différence se fait entre actifs fragilisés et centres bien ancrés et animés.

Ensemble, Crevillent + Albacete apportent :

• 21 252 m² supplémentaires ;
• deux profils complémentaires (moyenne surface / centre commercial) ;
• une exposition accrue au retail espagnol, à des rendements proches de 7,5 %.

Des fondamentaux opérationnels robustes

Un TOF élevé, avec une érosion contenue

Le taux d’occupation financier (TOF) moyen ressort à 95,59 % au trimestre, en léger retrait sur un an :

Ce tassement s’explique surtout par des libérations commerciales sur un actif détenu indirectement à Zoetermeer (Pays-Bas). Un ajustement ponctuel dans un portefeuille en croissance.

Au 1T 2026 :

• 95,04 % du patrimoine est occupé ;
• 4,41 % sont vacants et en commercialisation.

La durée ferme résiduelle des baux s’établit à 6,1 ans, gage de visibilité sur les flux de loyers.

Des loyers en hausse et un recouvrement satisfaisant

Les loyers encaissés s’élèvent à 5 591 K€ sur le trimestre. Le taux de recouvrement atteint 91,4 %, niveau correct dans un environnement où certains locataires restent sous contrainte de coûts. Aucun événement majeur de gestion locative n’a été signalé sur les actifs détenus en direct.

Une valorisation du patrimoine en progression de 4,2 %

Les travaux de valorisation à fin 2025 font ressortir une hausse de 4,2 % des actifs immobiliers. Conséquences :

• maintien du prix de souscription à 235 € ;
• fixation du prix de retrait à 213,85 € par part.

Au 31 décembre 2025 :

• Valeur de réalisation : 196,26 €
• Valeur de reconstitution : 228,77 €

Un prix de souscription proche de la valeur de reconstitution, laissant une marge de sécurité raisonnable dans un marché encore heurté.

Distribution et performance : une trajectoire maîtrisée

Un acompte trimestriel stable au 1T 2026

Pour le 1er trimestre 2026, Sofidy Europe Invest a versé un acompte de 2,40 € par part en pleine jouissance, identique au 1T 2025. Une volonté de préserver une distribution régulière sans augmenter le risque locatif.

Dividende 2026 estimé entre 10,50 € et 11,30 €

La fourchette prévisionnelle de dividende 2026 se situe entre 10,50 € et 11,30 € par part, sous réserve :

• de la poursuite de la collecte ;
• du rythme d’investissement des capitaux ;
• de l’évolution de la situation locative sur les marchés européens.

À ce stade, cette projection est en ligne avec les rendements déjà constatés.

Rappel des performances 2025

En 2025, Sofidy Europe Invest a délivré :

• un taux de distribution de 5,41 % brut de fiscalité ;
• 4,70 % net de fiscalité ;
• une performance globale annuelle de 5,41 %.

Dans un contexte de remontée des taux et de corrections de valeurs sur certains segments, ces niveaux placent la SCPI parmi les SCPI européennes de rendement maintenant un objectif supérieur à 5 %, avec un prix de part stable.

7. Une structure financière prudente : 100 % de dette à taux fixe

Au 31 mars 2026, la dette bancaire s’élève à 79,5 M€, soit 19,7 % de la valeur du patrimoine. Un endettement modéré, loin des leviers plus agressifs d’avant remontée des taux.

Repères :

• Taux moyen : 4,17 %
• Maturité moyenne : 6 ans et 11 mois
• Dette à taux fixe : 100 %
• Dette à taux variable : 0 %

Ce choix sécurise le coût de financement et offre de la visibilité pour continuer à investir sans pression excessive liée aux taux.

Une SCPI labellisée ISR immobilier, au cœur des enjeux de durabilité

Sofidy Europe Invest est labellisée ISR immobilier, intégrant des critères ESG dans la gestion.

Objectifs :

• réduire les consommations énergétiques ;
• limiter les émissions de GES ;
• préserver la biodiversité ;
• développer des services utiles aux usagers et riverains.

Concrètement : audits, plans d’amélioration, travaux ciblés sur les bâtiments énergivores, attention portée à la mobilité et à l’accessibilité. Cette démarche vise la satisfaction des occupants et la valeur durable des actifs, dans un cadre réglementaire renforcé (taxonomie, normes environnementales).

Une collecte qui reste dynamique au 1T 2026

La croissance se poursuit au 1er trimestre 2026, avec une collecte nette positive :

• Montant collecté : 8 567 630 €
• Montant retiré : 747 406 €
• Parts nouvelles : 36 458
• Parts retirées : 3 495
• Parts en attente : 0

La capitalisation atteint 413 974 120 € au 31 mars 2026, pour 1 761 592 parts. L’absence de parts en attente traduit un marché secondaire fluide, soutenu par les nouvelles souscriptions.

Conclusion : Sofidy Europe Invest, une dynamique européenne portée par l'Espagne

Le 1T 2026 confirme Sofidy Europe Invest comme SCPI paneuropéenne de rendement, avec une inflexion plus marquée vers l’Espagne. Les deux acquisitions de Crevillent et d’Albacete – 25,2 M€ engagés, 21 252 m², rendements initiaux de 7,4 % et 7,5 % – confortent le poids du commerce, sur des fondamentaux travaillés : emplacements fréquentés, locataires reconnus, baux longs.

Dans un environnement encore incertain, plusieurs atouts soutiennent la résilience du véhicule :

• un TOF au-dessus de 95 %, pour une érosion limitée ;
• une valorisation en hausse de 4,2 % en 2025, permettant de maintenir le prix de part à 235 € ;
• une distribution stable (acompte trimestriel de 2,40 €) et une guidance 2026 entre 10,50 € et 11,30 € ;
• une dette 100 % fixe, à un niveau mesuré (19,7 % du patrimoine) ;
• une démarche ISR structurée, alignée avec les exigences réglementaires.

Pour diversifier son épargne, Sofidy Europe Invest offre une exposition à l’immobilier tertiaire européen, avec un objectif de rendement supérieur à 5 %, une diversification géographique (Espagne, Pays-Bas, Allemagne, Royaume-Uni, Irlande, Belgique) et une allocation équilibrée (bureaux, commerces, hôtels, logistique). Les investissements espagnols du 1T 2026 illustrent la conviction de la société de gestion sur ce marché jugé parmi les plus vigoureux d’Europe, et marquent une nouvelle étape dans la construction d’un portefeuille paneuropéen diversifié et orienté rendement.

Rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, que le capital n’est pas garanti et que la liquidité dépend de l’équilibre souscriptions/retraits. Le défi des prochains trimestres : poursuivre des acquisitions ciblées créatrices de valeur, tout en maîtrisant l’endettement et le risque locatif.