SCPI Remake Kross : Quels marchés cible la nouvelle arrivante ?

Remake Asset Management enrichit sa gamme avec Remake Kross, une SCPI à capital variable lancée en 2026. Après avoir déployé des solutions en France, au Royaume-Uni et à l'échelle européenne, la société de gestion adopte cette fois une stratégie 100 % internationale, tournée exclusivement vers des marchés hors de France.

Remake Kross pourra investir en Europe hors France, en Amérique du Nord, en Asie et en Océanie. Sa singularité repose sur une allocation internationale, multisectorielle et évolutive, sans biais permanent ni pour un pays ni pour une classe d'actifs. Les positions seront adaptées au gré des cycles immobiliers et des opportunités détectées.

Cette orientation s'accompagne d'un objectif de taux de rentabilité interne (TRI) net de tous frais à dix ans de 7,5 %, ainsi que d'un objectif de taux de distribution de 6,5 %. Ces cibles sont fondées sur des hypothèses internes, susceptibles d'évoluer, et ne constituent en aucun cas une garantie.

Une SCPI investie à 100 % hors de France

Remake Kross dédiera l'intégralité de ses investissements immobiliers à l'étranger, au sein de quatre grandes zones :

• l'Europe (hors France) ;
• l'Amérique du Nord ;
• l'Asie ;
• l'Océanie.

Ce spectre géographique élargit sensiblement le nombre de marchés immobiliers accessibles à la SCPI. Cycles, conditions locatives, niveaux de valorisation et perspectives de cession varient d'un pays à l'autre : l'allocation sera ajustée selon les spécificités locales observées.

La stratégie ne prévoit aucune clé de répartition prédéfinie entre ces zones. Certains pays pourront peser fortement à une période donnée, d'autres être momentanément écartés si les conditions d'investissement ne répondent plus aux critères retenus.

L'Europe devrait constituer le premier vivier d'opportunités, avec une pondération potentiellement majoritaire. L'Amérique du Nord sera traitée de manière tactique et sélective. L'Asie (notamment Corée du Sud et Japon) et l'Océanie (Australie et Nouvelle-Zélande) viendront compléter le périmètre.

Trois filtres pour sélectionner les marchés immobiliers

L'ouverture à l'international de Remake Kross s'articule autour de trois critères cumulatifs. Un marché doit satisfaire chacun d'eux pour intégrer l'univers d'investissement.

La profondeur du marché local

Premier filtre : la profondeur du marché immobilier, avec des volumes de transactions récurrents et une base large d'acquéreurs comme de locataires.

Ces éléments participent à la liquidité lors des cessions et renseignent sur la capacité d'un marché à absorber des opérations dans la durée.

La profondeur ne se limite pas à la taille du parc : elle tient à la fréquence des transactions, au nombre d'acteurs et à la possibilité de trouver preneurs et acquéreurs selon les phases du cycle.

La couverture par les courtiers internationaux

Deuxième filtre : la présence des grands courtiers internationaux sur le marché considéré, gage d'accès à des historiques et analyses robustes.

Remake exploite ces données pour bâtir ses propres projections et étudier conditions locatives, volumes traités et phases de cycles locaux. Ce filtre vise à sécuriser la décision sur des marchés lointains aux règles parfois distinctes.

L'existence d'une convention fiscale avec la France

Troisième filtre, fiscal : Remake Kross ciblera uniquement des pays liés à la France par une convention fiscale prévoyant l'élimination de la double imposition des revenus fonciers de source étrangère.

Cette exigence intervient avant toute sélection d'immeuble. Un pays non conforme restera hors périmètre, quelles que soient ses qualités immobilières.

Une allocation multisectorielle et évolutive

Remake Kross n'adopte pas de spécialisation exclusive. Le portefeuille pourra combiner plusieurs typologies immobilières :

• bureaux ;
• commerces ;
• logistique ;
• locaux d'activités ;
• immobilier industriel ;
• hébergement géré ;
• loisirs ;
• santé ;
• éducation ;
• résidentiel.

Chaque actif sera analysé au prisme du cycle immobilier du marché concerné. Une classe d'actifs pourra être recherchée dans un pays et écartée dans un autre si les conditions divergent.

L'approche repose sur une allocation active. Les expositions géographiques et sectorielles évolueront pour viser les couples rendement-risque jugés les plus pertinents, sans chercher à reproduire une répartition fixe dans le temps.

Deux moteurs structurent la stratégie :

• les revenus locatifs contractuels ;
• la capacité à réallouer les capitaux au fil des cycles.

La SCPI ciblera en priorité des immeubles occupés, assortis de baux fermes, de locataires solides et de loyers encadrés contractuellement. Des arbitrages pourront être conduits afin de repositionner les capitaux vers des actifs mieux alignés avec les critères d'investissement.

Les principales caractéristiques de Remake Kross

Remake Kross est une SCPI à capital variable faisant offre au public, à durée statutaire de 99 ans.

Deux phases sponsors pour le lancement

Le lancement s'organise autour de deux phases sponsors.

La première propose un prix de souscription de 90 € par part, composé d'une valeur nominale de 70 € et d'une prime d'émission de 20 €. Le minimum de souscription est fixé à 60 parts, soit 5 400 € d'investissement initial.

Cette tranche s'achèvera au plafond de collecte de 21 375 000 € ou, au plus tard, le 31 décembre 2026. Les parts souscrites seront inaliénables pendant 2 ans.

La deuxième tranche prévoit un prix de 95 € par part, intégrant une valeur nominale de 70 € et une prime d'émission de 25 €. Le minimum reste de 60 parts. Elle sera limitée à un plafond de 14 250 000 € et s'achèvera au franchissement de ce seuil ou, au plus tard, le 31 mars 2027. Les parts seront inaliénables pendant 1 an.

À l'issue de ces deux phases, le prix de souscription sera de 100 € par part (valeur nominale 70 €, prime d'émission 30 €).

Après les phases sponsors, toute première souscription sera fixée à un minimum de 50 parts. Pendant les deux tranches de lancement et pour les usufruitiers, le seuil demeure 60 parts. Aucune taille minimale n'est exigée pour les souscriptions complémentaires.

Des modalités de souscription diversifiées

Remake Kross conserve les mécanismes usuels d'une SCPI à capital variable. Les parts pourront être souscrites :

• en pleine propriété ;
• en nue-propriété ;
• via des versements programmés ;
• avec réinvestissement des dividendes.

Les versements programmés pourront être mensuels, trimestriels ou annuels. Le réinvestissement permettra d'affecter les dividendes à l'achat de nouvelles parts plutôt qu'à un encaissement direct.

Les revenus potentiels seront distribués chaque mois. La jouissance débute le premier jour du sixième mois suivant l'enregistrement de la souscription.

Le retrait reste possible sous réserve de contrepartie. Pour les parts sponsors, il n'interviendra qu'après la période d'inaliénabilité.

Les demandes de retrait sont compensées par les nouvelles souscriptions le dernier jour ouvré de chaque mois, puis réglées sous trois jours. Faute de contrepartie suffisante, elles demeurent inscrites au registre des retraits. Une cession de gré à gré est envisageable, sous réserve de l'agrément de la société de gestion.

Une fiscalité encadrée par les conventions internationales

Les revenus fonciers étrangers tirés d'immeubles situés hors de France obéissent à un traitement distinct de celui des revenus immobiliers de source française.

Selon la convention liant la France et le pays d'implantation de l'actif, deux mécanismes principaux peuvent s'appliquer :

• un crédit d'impôt imputable sur l'impôt français correspondant ;
• une exonération en France avec prise en compte des revenus pour déterminer le taux effectif.

Ce cadre n'est ni un dispositif d'optimisation ni une niche : il s'agit du régime de droit commun des revenus fonciers étrangers d'un résident fiscal français.

La fiscalité dépendra de la convention concernée et de la situation personnelle de chaque associé (résidence fiscale, composition du foyer, tranche marginale, mode de détention).

La législation et les conventions peuvent évoluer, y compris rétroactivement. Remake n'apporte pas de conseil juridique ou fiscal aux souscripteurs.

Une grille de frais structurée autour de trois commissions

La rémunération de la société de gestion comprend trois commissions principales :

• une commission de souscription pouvant atteindre 12 % TTC du montant de chaque souscription, prime d'émission incluse ;
• une commission de gestion égale à 12 % TTC des produits locatifs hors taxes encaissés et autres produits perçus par la SCPI ;
• une commission d'acquisition de 2 % TTC appliquée au prix d'acquisition net vendeur des actifs.

Aucune commission n'est prélevée au titre :

• du retrait ;
• de la cession de parts ;
• des travaux.

L'intégralité des coûts figure dans la note d'information et le document d'informations clés de la SCPI.

Une expérience immobilière internationale

Remake a été fondée par Nicolas Kert et David Seksig, forts de plusieurs décennies d'expérience en investissement immobilier.

Au 18 septembre 2026, Remake gérait environ 1,1 Md€ d'actifs pour 14 450 associés via Remake Live et Remake UK 2025, avec une part significative du patrimoine hors de France.

En 2025, les équipes ont analysé un deal flow de 15,1 Md€. L'organisation conjugue compétences en acquisition et en asset management international avec un réseau de partenaires locaux dans les principales juridictions ciblées.

Chaque actif peut faire l'objet d'une analyse financière, environnementale et sociale. Cette structuration facilite l'étude de marchés, juridictions, devises et typologies variés.

Remake Asset Management est une société par actions simplifiée au capital de 1 540 255,17 €, immatriculée au RCS de Paris et agréée par l'Autorité des marchés financiers depuis le 15 décembre 2021.

Des objectifs de rendement soumis aux conditions de marché

L'objectif de TRI net de tous frais est de 7,5 % à dix ans. Le TRI mesure la performance annualisée d'un investissement sur une période donnée en intégrant prix de souscription, revenus distribués, valeur de retrait et frais.

L'objectif de taux de distribution s'élève à 6,5 %. Cet indicateur correspond au dividende brut versé au titre d'une année, avant prélèvements fiscaux et sociaux acquittés pour le compte de l'associé, rapporté au prix de souscription au 1er janvier de ladite année.

Ces objectifs ne sont pas garantis. Les performances réelles dépendront notamment des loyers encaissés, des valeurs d'actifs, des cessions, de la fiscalité et de l'évolution des devises.

Les risques liés à la stratégie internationale

L'investissement en parts de Remake Kross doit s'envisager sur une durée longue. L'horizon recommandé est d'au moins 10 ans.

Le capital n'est pas garanti : il peut diminuer et ne pas être restitué intégralement. La liquidité des parts dépend de l'équilibre entre retraits et nouvelles souscriptions ; la sortie requiert une contrepartie.

La SCPI est exposée aux marchés immobiliers internationaux. Une baisse d'un ou plusieurs marchés peut affecter la valeur des actifs et des parts.

Les investissements hors zone euro entraînent un risque de change. Les fluctuations de devises peuvent influencer positivement ou négativement la valeur des immeubles et les revenus. Cette exposition est limitée à 50 % de l'actif. Des couvertures pourront être mises en place sur certaines opérations, avec un coût supporté par la SCPI.

Remake Kross pourra recourir à l'endettement dans la limite de 40 % de la valeur vénale des actifs. Le levier cible est d'environ 25 % de l'actif immobilier direct et indirect. L'endettement peut accroître la capacité d'investissement mais aussi amplifier un retournement de marché ou une hausse des coûts de financement.

Conclusion

Avec Remake Kross, Remake étend son champ d'action à des marchés immobiliers étrangers répondant à trois conditions : une profondeur suffisante, une couverture par les courtiers internationaux et une convention fiscale avec la France.

La SCPI s'appuie sur une allocation internationale, multisectorielle et évolutive, tout en conservant des attributs éprouvés : capital variable, distribution mensuelle potentielle, versements programmés, nue-propriété et réinvestissement des dividendes.

Cette ouverture implique toutefois une exposition aux marchés étrangers, aux devises, à la fiscalité internationale et à l'endettement. La stratégie doit être appréciée au regard de l'objectif de 7,5 % de TRI net à dix ans, de l'objectif de distribution de 6,5 %, d'un horizon d'au moins 10 ans et des risques inhérents à un portefeuille mondial.