SCPI Reason réalise sa 13e acquisition et fait son entrée au Portugal

La SCPI Reason, pilotée par MNK Partners, franchit une nouvelle étape de son déploiement paneuropéen en finalisant sa 13e opération et son premier investissement au Portugal. L’actif, un site industriel situé dans la région de Lisbonne et loué en totalité à Glory Global Solutions Portugal, confirme la montée en puissance de cette jeune SCPI diversifiée et sa capacité à capter des marchés européens dynamiques proposant encore des rendements attractifs.

Reason accélère son expansion européenne avec une première opération au Portugal

La prise d’un premier actif portugais constitue un jalon stratégique pour Reason. Jusqu’ici, la SCPI s’était ancrée en Europe de l’Ouest et en Europe centrale (Royaume‑Uni, Pays‑Bas, Irlande, Belgique, République tchèque). L’arrivée au Portugal complète ce maillage et renforce la dimension pleinement européenne du véhicule.

Cette avancée s’inscrit dans le pipeline annoncé début 2026, qui prévoyait des acquisitions au Portugal et en Pologne, avec l’objectif d’atteindre sept pays européens à terme. En bouclant ce dossier portugais, Reason matérialise l’une des séquences clés de sa feuille de route.

L’actif est un ensemble industriel dans la région lisboète, entièrement loué à Glory Global Solutions Portugal via un bail long. Cette transaction renforce à la fois :

• la diversification géographique (entrée sur un marché européen additionnel) ;
• la diversification sectorielle avec une exposition prolongée aux actifs industriels et logistiques déjà présents (Pays‑Bas, République tchèque, Irlande).

À l’issue de l’opération, le portefeuille totalise 13 actifs Core pour une valeur supérieure à 52 M€, répartis dans 6 pays.

Une acquisition de 3,2 M€ dans la région de Lisbonne

Un actif industriel intégralement occupé

L’investissement porte sur un site industriel localisé près de Lisbonne, pour un montant total (AEM) de 3,2 M€, offrant un taux de rendement AEM de 7,7 %.

Points clés de la transaction :

Première acquisition de Reason au Portugal, cette opération s’aligne avec la stratégie de la SCPI : baux longs, locataires solides et emplacements porteurs à l’échelle européenne.

Un ensemble de trois bâtiments interconnectés

L’actif comprend trois bâtiments reliés entre eux et combinant plusieurs usages :

• des bureaux ;
• un entrepôt ;
• un laboratoire ;
• des surfaces d’industrie légère.

Ce schéma multi-usages permet à un industriel de regrouper administration, stockage, production légère et fonctions de R&D/tests sur un même site. Pour un investisseur Core comme Reason, cette configuration accroît la pérennité de l’occupation et la fonctionnalité de l’actif, deux leviers essentiels pour sécuriser des revenus locatifs de long terme.

Glory Global Solutions Portugal, locataire unique du site

Un bail triple net ferme de 10 ans

Le site est loué à 100 % à Glory Global Solutions Portugal dans le cadre d’un bail triple net (NNN) d’une durée ferme de 10 ans. Le triple net transfère au locataire l’essentiel des charges (entretien, fiscalité foncière, certains travaux), contribuant à la stabilité des revenus pour la SCPI.

Cette visibilité sur 10 ans est en ligne avec la philosophie de Reason, déjà visible sur ses acquisitions industrielles et logistiques aux Pays‑Bas (bail NNN de 10 ans à Westzaan) et en République tchèque (bail long à Zlín), renforçant la prévisibilité des flux et la résilience du portefeuille.

Une filiale d’un groupe japonais coté à Tokyo

Glory Global Solutions Portugal est une filiale du groupe japonais Glory, coté à la Bourse de Tokyo, spécialiste des technologies d’automatisation de la gestion des transactions monétaires (solutions de gestion de cash, traitement automatisé des billets et pièces, systèmes pour transactions financières).

La présence d’un locataire unique adossé à un groupe international coté améliore sensiblement le profil de risque de l’investissement :

• solidité financière potentiellement supérieure à celle d’un acteur local isolé ;
• activité positionnée sur un segment technologique à forte valeur ajoutée ;
• alignement avec la stratégie de Reason visant des locataires de premier rang sur des baux longs.

Une localisation stratégique dans la région de Lisbonne

Accès direct à l’autoroute A8

L’actif dispose d’un emplacement stratégique avec accès direct à l’autoroute A8, axe majeur desservant le nord‑ouest de Lisbonne et reliant les principaux pôles économiques et logistiques de la capitale en moins de 45 minutes.

Pour un utilisateur industriel, cette localisation offre :

• un accès rapide aux zones d’affaires de Lisbonne ;
• des connexions efficaces aux flux logistiques nationaux et transfrontaliers (vers le nord du pays et l’Espagne) ;
• une attractivité renforcée pour des entreprises européennes et internationales, sur un marché identifié en forte progression par MNK Partners.

À proximité de l’Atlantique

Situé à moins de 20 km de la côte atlantique, le site bénéficie d’un bassin économique porté par :

• l’attrait résidentiel et touristique du littoral ;
• l’essor des services et activités industrielles autour de Lisbonne ;
• un environnement favorable à la demande locative à moyen/long terme.

Cette combinaison accessibilité logistique (A8) et proximité du littoral s’inscrit pleinement dans l’approche Core de Reason : privilégier des emplacements profonds sur des marchés en croissance afin de préserver la valeur long terme des actifs.

Un portefeuille désormais composé de 13 actifs et plus de 52 M€ d'actifs Core

De 11 à 13 actifs : une croissance continue

Au 31 mars 2026, Reason réunissait 11 actifs dans 5 pays européens, pour une valeur de 41 M€. Le pipeline évoquait déjà un actif de bureaux au Royaume‑Uni (acquis en avril 2026) ainsi que des dossiers en cours au Portugal et en Pologne.

Avec la finalisation :

• de l’acquisition de bureaux au Royaume‑Uni en avril 2026 ;
• puis de l’actif industriel au Portugal,

la SCPI compte dorénavant 13 actifs pour plus de 52 M€ d’actifs Core dans 6 pays. Le Portugal rejoint ainsi le Royaume‑Uni, les Pays‑Bas, l’Irlande, la Belgique et la République tchèque.

Chiffres clés après l’opération

Les indicateurs de la SCPI Reason après l’acquisition portugaise :

Cette 13e acquisition illustre le rythme soutenu d’un véhicule lancé fin 2024, qui affichait déjà en 2025 un taux de distribution de 12,90 % et une performance globale annuelle (PGA) de 13,90 %, portées par des acquisitions à des taux élevés et la revalorisation de la part.

Une stratégie clairement orientée vers les actifs Core européens

Reason continue de bâtir un portefeuille d’actifs Core européens, majoritairement hors de France. Positionnée comme SCPI diversifiée européenne, elle cible :

• des baux longs (souvent 10 ans et plus) ;
• des locataires de premier ordre (groupes internationaux, industriels établis) ;
• des rendements AEM compétitifs, le plus souvent entre 6 % et plus de 8 % ;
• des marchés européens en croissance (logistique, industriel léger, bureaux Core, etc.).

L’opération au Portugal coche l’ensemble de ces critères :

• actif Core à usages industriel/tertiaire ;
• bail triple net ferme de 10 ans ;
• locataire international adossé à un groupe coté à Tokyo ;
• rendement AEM de 7,7 % ;
• exposition à un marché portugais en attractivité croissante.

Elle étend l’empreinte géographique de la SCPI tout en conservant une stricte discipline sur le couple rendement/risque et la qualité des locataires.

MNK Partners poursuit le déploiement international de Reason

Une société de gestion experte de l’immobilier international

MNK Partners est une société de gestion indépendante, agréée par l’AMF depuis 2019, focalisée sur l’immobilier international. Basée notamment à Paris et au Luxembourg, elle s’appuie sur une trentaine de collaborateurs répartis dans plusieurs bureaux en Europe et en Afrique.

Reason, lancée en octobre 2024 en capital variable, illustre cette expertise : elle couvre déjà 6 pays après l’opération portugaise et vise 7 géographies européennes à moyen terme.

Une approche alliant diversification et outils quantitatifs

La SCPI Reason déploie une diversification internationale qui combine :

• gestion quantitative et intelligence artificielle pour le sourcing et la sélection ;
• diversification sectorielle (logistique, bureaux, hôtellerie, éducation, commerce, industriel léger) ;
• gestion active des baux, des locataires et des objectifs de rendement ;
• intégration d’une démarche ESG (environnement, social, gouvernance).

Au‑delà de Reason, MNK Partners gère également des fonds professionnels immobiliers européens, un fonds de dette privée immobilière et des mandats de gestion privée multi‑actifs. Cette plateforme renforce sa capacité à originer des transactions off‑market ou faiblement concurrentielles, à l’image de cette acquisition au Portugal.

Conclusion

Avec l’achat d’un ensemble industriel de 3,2 M€ dans la région de Lisbonne, entièrement loué à Glory Global Solutions Portugal via un bail triple net ferme de 10 ans et offrant un rendement AEM de 7,7 %, la SCPI Reason signe sa 13e acquisition et réussit sa première implantation au Portugal.

L’opération porte le portefeuille à 13 actifs et plus de 52 M€ d’actifs Core dans 6 pays. Elle s’inscrit pleinement dans la stratégie de diversification géographique et de sélection d’actifs Core à baux longs défendue par MNK Partners, tout en renforçant l’exposition de Reason à l’immobilier industriel européen sur un marché portugais en nette montée en puissance.

En poursuivant ce déploiement méthodique, MNK Partners confirme Reason comme une SCPI européenne diversifiée, conjuguant rendements élevés, outils quantitatifs et ancrage international.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital et de liquidité. L’objectif de performance n’est pas garanti et la durée de placement recommandée pour la SCPI Reason est de 8 ans. Avant toute souscription, prenez connaissance de la documentation réglementaire et définissez votre profil de risque avec votre conseiller en gestion de patrimoine.