SCPI Aestiam Agora : 193 actifs pour 265 locataires au 1er trimestre 2026

Au 1^er trimestre 2026, la SCPI Aestiam Agora évolue dans un contexte macroéconomique contrasté, entre résilience de l’activité et tensions géopolitiques persistantes. Dans ce cadre, la qualité des immeubles et les fondamentaux immobiliers demeurent déterminants. Sur les trois premiers mois de l’année, son positionnement se lit à travers son patrimoine, sa dynamique locative et ses indicateurs financiers.

Issue en 2025 de la fusion d’Aestiam Pierre Rendement et d’Aestiam Cap'Hébergimmo, cette SCPI à capital variable gérée par Aestiam cible principalement les commerces et l’hôtellerie, avec une diversification sectorielle et géographique renforcée. Au 31 mars 2026, elle totalise 193 actifs et 265 locataires, reflétant une granularité cohérente avec des immeubles de proximité.

Un patrimoine de 193 actifs et 265 locataires

Au 31 mars 2026, le patrimoine d’Aestiam Agora regroupe 193 actifs loués à 265 locataires, pour une valeur d’expertise de 468 M€. Les loyers quittancés sur le trimestre atteignent 7,38 M€, témoignant d’un niveau d’encaissement robuste malgré un environnement prudent.

La répartition sectorielle confirme la prépondérance des commerces (57 % de la valeur vénale), devant les hôtels et séminaires (34 %), les bureaux (6 %) et l’enseignement (3 %). Ce biais commerces/hôtellerie soutient la stabilité via les actifs de proximité et préserve un potentiel de reprise du segment hôtelier.

Côté géographie, l’exposition principale se concentre sur Paris (30 %) et l’Île-de-France (29 %), soit près de 59 % du portefeuille, complétée par le Sud-Est (11 %), l’Europe (11 % : Belgique 5 %, Allemagne 4 %, Espagne 2 %), le Nord (8 %), le Nord-Est (4 %), le Sud-Ouest (4 %) et le Nord-Ouest (3 %). Cette ouverture internationale permet d’amortir les risques locaux tout en ciblant des emplacements à fort trafic.

Dynamique locative au 1er trimestre 2026

La vie locative du trimestre s’illustre par huit relocations représentant 413 K€ de loyers et cinq libérations pour 433 K€. Cette légère contraction nette s’explique par des choix sélectifs destinés à hausser la qualité du parc locatif.

Points saillants :

• Ouverture d’un supermarché à Épernay (1 213 m², bail 10 ans dont 6 fermes).
• Arrivée d’une enseigne d’équipement de la maison à Gémozac (917 m²).
• Prolongation de 3 ans du bail d’une agence Caisse d’Épargne à Montauban (793 m²).

Ces mouvements privilégient des covenants solides et des baux de longue durée, gages de résilience des loyers.

Pilotage du portefeuille et arbitrages

Une cession a été finalisée : un plateau de bureaux de 1 071 m² à Montparnasse (Paris) cédé 7,60 M€, avec plus-value à la clé. Le produit a notamment servi à rembourser une dette à taux variable et à abonder le fonds de remboursement à hauteur de 1,1 M€, améliorant la structure financière. Aucune acquisition n’a été signée, privilégiant la liquidité dans un marché encore prudent. La fusion de 2025 a par ailleurs accru la capacité d’arbitrage autour d’un portefeuille d’envergure.

Occupation et principaux indicateurs locatifs

Le taux d’occupation financier (TOF) s’affiche à 91,70 % : 88,89 % occupés, 1,82 % sous franchise/mise à disposition. La vacance se décompose en 0,33 % sous promesse de vente, 0,66 % en restructuration et 8,30 % en recherche active.

Les maturités de baux demeurent confortables avec un WALB de 3,30 ans et un WALT de 4,67 ans, reflétant une gestion proactive malgré une granularité perfectible.

Performance et distribution de la SCPI Aestiam Agora

En 2025, la SCPI a délivré un taux de distribution et une performance globale annuelle (PGA) de 4,50 %, pour un TRI 20 ans de 7,87 %.

Au T1 2026, le dividende brut ressort à 8,91 € par part (8,82 € nets + 0,09 € de fiscalité européenne), versé le 25 avril 2026. Annualisé, ce niveau demeure attractif pour une SCPI diversifiée.

Marché des parts et niveaux de valorisation

Le prix de souscription est fixé à 922 €, pour un prix de retrait de 829,80 €. La SCPI rassemble 7 823 associés et une capitalisation de 468 M€. Au 31/12/2025, la valeur de réalisation s’établit à 795,94 € et la valeur de reconstitution à 965,93 €. Une liquidité dégradée perdure (35 705 parts en attente fin 2025), ouvrant des opportunités en décote sur le secondaire.

Endettement et structure financière

Le ratio dettes et engagements demeure contenu à 12 %, avec un report à nouveau d’environ 19 jours, offrant une marge de manœuvre appréciable.

Tableau récapitulatif des indicateurs clés

Conclusion

Au 1^er trimestre 2026, Aestiam Agora aligne 193 actifs pour 265 locataires, un TOF de 91,70 % et un dividende de 8,91 € par part. La dynamique locative reste soutenue, et une cession ciblée a renforcé la position financière.

L’ensemble traduit un portefeuille diversifié et résilient, géré avec discernement dans un marché volatil. Pour les épargnants, la SCPI propose un rendement lisible avec une liquidité à suivre.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital et une liquidité non garantie.