Osmo Énergie optimise le pilotage de son empreinte carbone avec OsmoPerf

La performance environnementale prend une place grandissante dans la gestion des actifs immobiliers, portée à la fois par les cadres européens (taxonomie, SFDR, CSRD), les attentes des investisseurs et la hausse du prix du carbone. Dans ce contexte, la SCPI Osmo Énergie, gérée par Mata Capital IM et classée Article 9 SFDR, a fait de la baisse des émissions de gaz à effet de serre un pilier de sa stratégie d'investissement et de gestion.

Pour suivre plus finement la trajectoire carbone de son portefeuille, la SCPI a conçu un outil interne de notation baptisé OsmoPerf. Inspiré du DPE immobilier, cet outil propose une grille de lecture simple, homogène et immédiatement actionnable de la performance environnementale des actifs composant le patrimoine de la SCPI.

L'objectif est double: rendre la lecture carbone plus intelligible pour les gérants comme pour les porteurs, et ancrer les enjeux climatiques au cœur des décisions d'allocation et de gestion d'actifs.

OsmoPerf, une notation interne au service de la performance carbone

OsmoPerf est un référentiel interne qui évalue les actifs immobiliers de la SCPI au regard du jalon CRREM 2°C 2030. Le CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) constitue aujourd'hui un standard européen de référence pour définir des trajectoires de décarbonation compatibles avec les objectifs climatiques, notamment pour les fonds immobiliers durables.

L'analyse repose sur deux paramètres clés:

• le type d'usage de l'actif (bureaux, commerces, logistique, résidentiel...), déterminant les consommations et donc l'intensité carbone cible;
• le pays d'implantation, chaque marché disposant de courbes CRREM spécifiques selon le mix énergétique, la réglementation et le niveau de performance moyen.

En croisant ces facteurs, OsmoPerf fournit une lecture normalisée de la performance environnementale du portefeuille, malgré la diversité d'usages et de zones géographiques. Chaque immeuble reçoit une note carbone traduisant sa position par rapport à la trajectoire de décarbonation retenue.

Une méthode proche de l'esprit du DPE immobilier

Pour faciliter l'appropriation par toutes les parties prenantes, OsmoPerf reprend le principe des étiquettes énergétiques avec une notation A à D, à l'image du Diagnostic de Performance Énergétique.

Cette approche permet de:

• rendre immédiate la compréhension du niveau de performance carbone de chaque actif;
• favoriser les comparaisons entre immeubles aux caractéristiques différentes;
• structurer un suivi dans le temps à l'échelle du portefeuille.

Sur le plan technique, l'évaluation se cale sur le jalon CRREM 2°C 2030 pour mesurer l'intensité carbone (souvent en kgCO₂/m²/an), puis classer chaque actif selon son degré d'alignement.

Cette inscription dans le référentiel CRREM prolonge la stratégie d'Osmo Énergie, qui vise une intensité carbone nettement inférieure à celle du marché. Selon des éléments communiqués par des distributeurs, le patrimoine d'Osmo Énergie afficherait par exemple une intensité moyenne d'environ 15 kgCO₂/m²/an, contre près de 31 kgCO₂/m²/an pour le tertiaire, soit environ deux fois moins.

Une grille carbone en quatre classes

La méthode OsmoPerf retient quatre niveaux de performance, de A à D, distinguant les actifs alignés 2°C et, pour les meilleurs, alignés 1,5°C.

Tableau de synthèse de la notation OsmoPerf

Cette classification permet de visualiser rapidement le positionnement environnemental d'un actif et, surtout, d'orienter des plans d'action concrets:

• les classes A et B regroupent des actifs alignés ou en avance sur les trajectoires de décarbonation;
• les classes C et D ciblent des actifs à suivi prioritaire, nécessitant travaux ou réflexion stratégique (arbitrage, rénovation lourde, changement d'usage...).

Un cadre pensé pour guider les choix de gestion

OsmoPerf ne se limite pas à mesurer; c'est un outil d'aide à la décision au cœur du pilotage de la SCPI.

La note carbone conditionne la stratégie de contribution à déployer:

• pour les actifs A/Exemplaire et B/Conforme, l'enjeu est de préserver la performance et d'assurer la résilience long terme;
• pour les C/En écart, il s'agit d'identifier les leviers d'amélioration (efficacité énergétique, optimisation des systèmes, pilotage fin des usages, travaux d'enveloppe...);
• pour les D/Obsolète, l'outil éclaire des choix plus structurants: arbitrage, restructuration lourde, repositionnement.

En intégrant la dimension carbone dans chaque arbitrage, la méthode aligne la gestion du portefeuille avec les trajets de transition énergétique, en cohérence avec les engagements ESG de la SCPI.

L'ajout d'un coût carbone dans la gestion financière

L'une des spécificités d'OsmoPerf est l'intégration explicite d'un coût carbone dans la gestion financière du fonds. Au-delà du reporting extra-financier, cela instaure un véritable signal-prix pour guider les décisions d'investissement et d'arbitrage.

Concrètement:

• la note carbone n'est pas qu'un indicateur de suivi;
• elle devient un paramètre de rentabilité ajustée du risque, en pondérant par exemple les flux futurs par un coût implicite lié aux émissions (risque réglementaire et fiscal, CAPEX de mise à niveau, vacance potentielle...).

Cette logique est d'autant plus pertinente que:

• le prix du carbone progresse dans l'Union européenne via l'EU ETS et son extension;
• les contraintes réglementaires se resserrent sur les bâtiments peu performants (interdictions progressives, seuils minimaux, obligations de transparence).

En rapprochant enjeux environnementaux et enjeux économiques, OsmoPerf oriente le capital vers les actifs les plus alignés avec la transition énergétique, en phase avec la classification Article 9 SFDR d'Osmo Énergie.

Repérer les actifs les plus robustes face à la transition énergétique

La méthodologie OsmoPerf poursuit plusieurs objectifs opérationnels majeurs.

Elle permet notamment de:

• identifier les actifs résilients aux transformations énergétiques, déjà alignés ou en avance sur les courbes CRREM;
• prioriser les plans d'action sur les actifs les plus en écart (catégories C et D), selon leur intensité carbone, leur localisation et leur potentiel d'amélioration;
• internaliser un signal-prix carbone dans la sélection des investissements, en faisant de la performance carbone un critère à part entière;
• suivre la trajectoire du portefeuille au fil du temps via un indicateur synthétique et stable, pour mesurer l'effet des actions (travaux, optimisation des usages, renouvellement d'actifs);
• renforcer la transparence auprès des partenaires, distributeurs et investisseurs, avec une grille claire et robuste.

Concrètement, cette approche transforme des données environnementales brutes (kWh, kgCO₂, facteurs d'émission) en indicateurs opérationnels utiles au pilotage.

Cibler en priorité les actions sur les actifs les plus exposés

Atout majeur d'OsmoPerf: sa capacité à mettre en évidence les actifs prioritaires.

Grâce à la classification A–D, il devient possible de:

• hiérarchiser les interventions sur l'ensemble du parc;
• concentrer les ressources techniques, humaines et financières sur les immeubles présentant les plus grands écarts aux trajectoires 2°C ou 1,5°C;
• déployer des plans pluriannuels de travaux fondés sur la criticité carbone (d'abord les D, puis les C, tout en préservant les A et B).

Résultat: une allocation optimisée des CAPEX de transition, évitant la dispersion et maximisant l'impact carbone réel des investissements.

Cette logique favorise aussi:

• un suivi dynamique des performances dans le temps, avec des évolutions de notes après travaux ou acquisitions;
• une meilleure anticipation des risques de dépréciation et d'obsolescence réglementaire liés au climat.

Un outil au service d'une transparence ESG accrue

La transparence ESG envers les investisseurs et partenaires financiers est devenue centrale, notamment pour les véhicules Articles 8 et 9 SFDR. OsmoPerf y répond par un référentiel clair, homogène et auditables.

L'outil vise à:

• proposer une lecture standardisée de la performance carbone du portefeuille;
• faciliter la communication ESG auprès des épargnants, distributeurs et autorités;
• accroître la comparabilité dans le temps et, potentiellement, avec d'autres fonds engagés sur des démarches similaires.

Pour une SCPI comme Osmo Énergie, qui porte une stratégie de réduction des GES sur tout le cycle d'investissement et revendique une intensité carbone sous la moyenne, OsmoPerf devient une brique essentielle de crédibilisation.

Une démarche alignée avec la stratégie d'Osmo Énergie

Le développement d'OsmoPerf s'inscrit pleinement dans la stratégie globale de la SCPI Osmo Énergie:

• une SCPI de rendement à capital variable, lancée en 2024 par Mata Capital IM, visant un objectif de distribution annuel de 6 % et un TRI cible de 5,50 % sur la durée de détention recommandée;
• une stratégie d'acquisitions diversifiée (France, EEE, Royaume-Uni, Suisse) avec un accent marqué sur la transition énergétique des actifs;
• un positionnement fortement ESG et climat, classé Article 9 SFDR, visant explicitement la réduction des émissions de GES via sobriété et efficacité énergétique.

OsmoPerf traduit cette stratégie par une approche:

• opérationnelle, avec une note carbone pour chaque actif;
• mesurable, adossée à un référentiel quantitatif reconnu (CRREM 2°C 2030);
• homogène, grâce à une échelle identique (A, B, C, D);
• pilotée, en intégrant la dimension carbone dans les choix d'investissement, de gestion et d'arbitrage.

Au-delà du simple suivi, l'outil s'impose comme un tableau de bord carbone au service d'une gestion durable du patrimoine d'Osmo Énergie.

À retenir

Le déploiement d'OsmoPerf constitue une étape clé dans le pilotage environnemental du portefeuille d'Osmo Énergie et renforce la crédibilité de sa trajectoire de transition.

À retenir en synthèse:

• la mise en place d'un outil interne de notation focalisé sur la performance carbone des actifs;
• une évaluation adossée au CRREM 2°C 2030, en phase avec les standards européens de décarbonation;
• une échelle A à D, inspirée du DPE, pour une lecture claire et comparable;
• la capacité à repérer les actifs les plus résilients et ceux en écart significatif;
• l'intégration d'un coût carbone dans les analyses financières, instaurant un signal-prix dans les décisions;
• une volonté de transparence accrue avec des indicateurs carbone suivis dans le temps;
• une démarche pleinement intégrée à la stratégie ESG d'Osmo Énergie, conciliant performance financière et réduction des GES.

OsmoPerf est un système interne de notation développé par Mata Capital IM. Il ne constitue ni un label officiel ni une certification réglementaire. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en parts de SCPI est un placement de long terme comportant des risques, notamment de perte en capital, d'illiquidité et liés aux marchés immobiliers.