Mistral Sélection se renforce en Espagne avec trois clubs de fitness

Swiss Life Asset Managers France annonce, pour le compte de la SCPI Mistral Sélection, l'acquisition de trois clubs de fitness en Espagne, situés à Murcia, Grenade et La Corogne. Ces actifs, intégrés à un portefeuille déjà présent dans plusieurs grandes agglomérations espagnoles, sont entièrement loués à Basic-Fit, référence du fitness low-cost.

Cette opération illustre une diversification géographique et sectorielle ciblée, axée sur des actifs urbains générateurs de revenus locatifs récurrents et conforme à la stratégie d'investissement de Mistral Sélection, qui vise à :

• accroître la diversification géographique en Europe du Sud ;
• élargir la diversification sectorielle vers le loisir et le bien-être ;
• privilégier des actifs à revenus locatifs récurrents ;
• retenir des locataires solides et des baux longue durée.

L'acquisition a été conclue à un rendement net supérieur à 7 %, en adéquation avec les objectifs de performance de la SCPI. Ces objectifs ne sont pas garantis et sont susceptibles de varier à la hausse comme à la baisse. Ils ne constituent pas une promesse de rendement ni de performance du fonds.

Trois actifs urbains au cœur de marchés locaux dynamiques

Localisation : des quartiers centraux à fort potentiel

Les trois salles de sport sont implantées dans des secteurs centraux, caractérisés par :

• une forte densité d'habitants ;
• une bonne desserte ;
• un potentiel de fréquentation soutenue.

Détails des implantations :

• Murcia : bassin de population d'environ 85 000 habitants à 20 minutes à pied de l'actif.
• Grenade : environnement mixte à proximité d'espaces commerciaux et universitaires.
• La Corogne : quartier mêlant résidentiel et commerces.

Ces atouts ancrent les actifs dans des marchés locaux dynamiques, tirés par la montée en puissance des usages liés au sport et au bien-être.

Caractéristiques techniques des actifs

Mises en service entre 2022 et 2026, les trois salles bénéficient d'immeubles récents et conformes aux standards actuels du secteur du fitness.

La surface locative cumulée dépasse 5 000 m² :

• Murcia : 2 035 m² ;
• Grenade : 851 m² ;
• La Corogne : 2 158 m².

Le taux d'occupation s'établit à 100 %, reflétant une exploitation locative optimale sans vacance à ce jour.

Tableau récapitulatif des salles de sport en Espagne

Basic-Fit : un locataire de référence et une visibilité locative renforcée

Un acteur européen majeur du fitness

Les trois salles sont intégralement louées à Basic-Fit, leader européen du fitness, qui déploie une stratégie d'expansion soutenue sur le marché espagnol. Son modèle low-cost s'appuie sur :

• des abonnements abordables ;
• une offre standardisée ;
• une forte présence dans les zones urbaines.

Ce positionnement résonne avec les tendances de fond du loisir :

• essor des offres accessibles ;
• hausse de la pratique sportive ;
• attention accrue portée au bien-être.

Des baux longs offrant une visibilité sur le long terme

Les baux commerciaux conclus avec Basic-Fit affichent une durée résiduelle moyenne supérieure à 10 ans, avec :

• près de 14 ans pour l'actif de Murcia ;
• des échéances pouvant dépasser 20 ans via options.

Ces engagements locatifs visent à :

• garantir des flux locatifs stables ;
• alimenter la capacité de distribution de la SCPI ;
• renforcer la visibilité locative de long terme.

Pour les associés, ce profil locatif peut contribuer à maintenir un rendement potentiel attractif, tout en rappelant que la performance future reste incertaine et peut évoluer à la hausse comme à la baisse.

Un positionnement sur un segment en croissance : sport, loisir et bien-être

Le loisir au cœur des nouvelles habitudes

Cette opération renforce l'exposition de Mistral Sélection au segment du loisir, porté par plusieurs tendances structurelles :

• démocratisation des offres : montée en puissance des acteurs low-cost comme Basic-Fit ;
• progression de la pratique sportive : intégration du sport dans les routines quotidiennes ;
• sensibilité accrue au bien-être : articulation entre activité physique, santé et qualité de vie.

Ce positionnement traduit la volonté de la SCPI de privilégier des actifs alignés avec les nouveaux usages, notamment :

• l'essor du fitness ;
• la mutation des territoires urbains autour des services de proximité ;
• la recherche d'emplacements urbains dynamiques.

Une approche opportuniste mais cadrée

La SCPI Mistral Sélection cible des actifs :

• urbains et bien situés ;
• loués à des opérateurs robustes ;
• créateurs de revenus durables.

L'acquisition des trois salles en Espagne illustre cette démarche en combinant :

• qualité des emplacements ;
• résilience du loisir ;
• durée des baux et solidité du locataire.

Diversification européenne et création de valeur à long terme

L'Espagne, quatrième pays du portefeuille

Avec cette transaction, Mistral Sélection entre sur le marché espagnol, qui devient le quatrième pays européen du portefeuille. La SCPI renforce ainsi son ancrage en Europe du Sud, dans le prolongement d'opérations menées au Portugal et en Italie.

À l'issue de cette acquisition, la part des actifs situés hors de France atteint environ 61 % du portefeuille, confirmant la stratégie de diversification européenne progressive de la SCPI.

Cette diversification vise notamment à :

• diversifier les sources de revenus locatifs entre plusieurs marchés ;
• sélectionner des opportunités d'investissement dans des économies dynamiques ;
• limiter la dépendance à un seul marché immobilier.

Une trajectoire de création de valeur dans la durée

L'investissement dans ces trois salles espagnoles s'inscrit dans une logique de création de valeur à long terme, portée par :

• la qualité des actifs (immeubles récents, surfaces fonctionnelles) ;
• la dynamique des marchés locaux (quartiers centraux, tissus mixtes) ;
• la stabilité des loyers (baux longs, locataire de premier plan).

Comme le souligne Julien Hennion, gérant de la SCPI Mistral Sélection :

Cette opération s'aligne pleinement avec notre stratégie : privilégier des actifs urbains bien placés, loués à des opérateurs solides et générateurs de revenus durables. Elle renforce la diversification du portefeuille tout en visant un niveau de rendement attractif pour les associés.

Conclusion : une étape structurante dans la stratégie européenne de Mistral Sélection

L'acquisition de trois salles de sport en Espagne par la SCPI Mistral Sélection illustre une stratégie active de diversification :

• géographique, avec l'entrée sur le marché espagnol et une part de 61 % d'actifs hors de France ;
• sectorielle, via une exposition accrue au loisir et au fitness.

Les baux de long terme, la solidité du locataire Basic-Fit et la qualité des emplacements offrent une visibilité locative appréciable, susceptible de soutenir le niveau de rendement de la SCPI dans la durée, tout en rappelant que les performances futures peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.

Dans un contexte où les SCPI diversifiées européennes cherchent à capter la dynamique des marchés du sport et du bien-être, cette opération en Espagne constitue une étape structurante pour Mistral Sélection et renforce son positionnement sur des actifs urbains en phase avec les nouveaux usages.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en parts de SCPI est un placement de long terme qui comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus distribués en fonction de l'évolution du marché immobilier.