Le 105 Raspail intègre le portefeuille de la SCPI Allianz Pierre

Le 105 boulevard Raspail vient d'intégrer le portefeuille de la SCPI Allianz Pierre. Cette opération, à l'intersection de l'immobilier d'enseignement, de la finance immobilière et de la restructuration d'actifs complexes en plein centre de Paris, s'est finalisée après plus d'un an de discussions. Elle illustre la stratégie de diversification de la SCPI gérée par Allianz Immovalor et le parcours chahuté d'un projet initialement mené par GDG Investissements avant d'être repris par son créancier, le fonds de dette britannique Cheyne Capital.

Au-delà de l'ajout de 2 860 m² au patrimoine, l'opération met en exergue la montée en puissance de l'immobilier d'enseignement dans des stratégies Core/Core+, les arbitrages face à la hausse des taux et le rôle accru des financeurs alternatifs dans le redressement d'actifs.

Allianz Pierre réalise une acquisition dans l'immobilier d'enseignement parisien

Pour le compte de la SCPI Allianz Pierre, Allianz Immovalor a acquis un immeuble d'enseignement situé au 105 boulevard Raspail (Paris 6ᵉ). Livré après une restructuration lourde au troisième trimestre 2025, l'actif d'environ 2 860 m² est entièrement dédié à des usages pédagogiques.

L'investissement mobilise environ 45 M€ en full equity – sans endettement – grâce aux liquidités issues de cessions d'actifs préalables. Le prix payé implique une valorisation légèrement au-dessus de 15 500 €/m², positionnant le 105 Raspail dans le haut de la fourchette parisienne pour un actif d'enseignement central, neuf et intégralement loué.

Finalisée récemment, la transaction a été menée avec le conseil Enoma Partners, dans un schéma off market. Ce mode de cession, apprécié des investisseurs institutionnels, sécurise des dossiers rares en cœur de Paris, tout en offrant davantage de souplesse dans la conduite des négociations.

Les caractéristiques de l'opération

L'opération peut se résumer ainsi :

Pour la SCPI, l'acquisition s'inscrit dans une logique de recyclage du capital : les produits d'arbitrage sont réinvestis dans un actif récent, mieux situé et offrant un rendement ajusté au nouveau contexte de taux.

Un immeuble intégralement occupé par le groupe EDH

Le 105 Raspail est loué à 100 % au groupe d'enseignement EDH, acteur majeur de l'enseignement supérieur privé, qui y opère l'Ésec, son école de cinéma et d'audiovisuel. Le locataire s'engage via un bail ferme de douze ans, assurant une forte visibilité des loyers et une solide sécurisation des revenus pour la SCPI.

Cette opération prolonge une relation déjà en place entre Allianz et EDH. La SCI Allianz Invest Pierre détient déjà un actif occupé par EDH au 214 boulevard Raspail, également dans le 6ᵉ, où sont implantés les locaux de l'école de communication Efap, acquis environ 60 M€ en 2023. L'ensemble constitue un véritable pôle privé d'enseignement le long de l'axe Raspail, avec un locataire unique sur plusieurs sites, renforçant la cohérence locative du portefeuille.

Pour Allianz Immovalor et ses véhicules, l'intérêt est double :

• Mutualisation du risque autour d'un partenaire identifié et solide, porté par une demande étudiante dynamique pour des formations spécialisées (communication, cinéma, audiovisuel).
• Constitution d'un cluster d'enseignement au cœur de Paris, facilement accessible, facteur de valorisation de long terme.

Une opération réalisée hors marché à un rendement de 5 %

L'acquisition du 105 Raspail s'est conclue dans un processus off market entre Cheyne Capital et Allianz Immovalor, sans appel d'offres. Allianz Immovalor visait précisément cet actif pour diversifier la SCPI Allianz Pierre, historiquement très exposée aux bureaux, en l'ouvrant davantage à l'immobilier éducatif.

Le rendement cible de 5 % est notable pour un actif core parisien, intégralement loué en bail long dans un arrondissement prime. Selon Florian Dussert, directeur général adjoint d'Allianz Immovalor, cette opération off market à 5 % illustre la capacité de la société de gestion à détecter des opportunités créatrices de valeur et sa discipline d'investissement dans la conjoncture actuelle.

Conclue hors marché à un taux de 5 %, cette acquisition démontre notre aptitude à saisir des dossiers relutifs tout en restant exigeants sur le couple risque/rentabilité.

Dans un environnement marqué par :

• la remontée rapide des taux d'intérêt depuis 2022,
• la recomposition des valeurs vénales sur les bureaux,
• et la quête de secteurs plus résilients (santé, éducation, logistique urbaine),

un taux de 5 % sur un actif parisien neuf, loué 12 ans ferme, traduit la nouvelle équation risque/rendement recherchée par les SCPI afin de maintenir une distribution attractive tout en renforçant la qualité du patrimoine.

Le Campus Raspail by GDG tourne une page

Avant son intégration chez Allianz Pierre, le 105 Raspail s'inscrivait dans un projet global piloté par GDG Investissements sous la bannéière Campus Raspail by GDG. L'ensemble d'environ 3 500 m² avait été acquis en 2023 pour 26 M€ par GDG.

Le programme prévoyait :

• un socle à vocation enseignement, futur 105 Raspail ;
• un bâtiment cédé par la suite à la RiVP pour 48 logements étudiants ;
• une restructuration intégrale entre 2023 et 2025, pour une livraison au T3 2025.

Entre 2023 et 2025, le contexte macro-financier bascule :

• forte hausse des taux d'intérêt,
• correction des valorisations sur les actifs tertiaires,
• durcissement des conditions de financement pour les stratégies value-add.

GDG Investissements, fondée par Rémi Gaston-Dreyfus, se heurte alors à un marché plus contraint, avec un couple coût de la dette/valeur de sortie dégradé. Les difficultés conduisent à l'ouverture d'une liquidation judiciaire par le Tribunal des activités économiques de Paris. Les projets encore en portefeuille sont progressivement repris par les prêteurs via l'activation des garanties.

Le 105 Raspail illustre un scénario fréquent : un développement conçu en période de taux bas, fragilisé par la remontée des taux, repris et stabilisé par le financeur, puis cédé à un investisseur long terme.

Cheyne Capital récupère l'actif avant sa cession

Pour le 105 Raspail, le financement était assuré par le fonds de dette britannique Cheyne Capital. Suite aux difficultés de GDG et à l'activation des garanties, Cheyne Capital reprend le contrôle de l'actif.

Intervient alors Allianz Immovalor, déjà intéressée par ce dossier dans une logique de diversification d'Allianz Pierre. Étant donné la complexité (liquidation du développeur, reprise par un créancier, chantier en cours, bail long avec un opérateur d'enseignement), les négociations entre les parties se prolongent plus d'une année avant d'aboutir.

Cette temporalité illustre deux évolutions de fond :

• les dossiers post-crise exigent une forte intensité de travail et une expertise juridique/financière accrue ;
• les fonds de dette comme Cheyne Capital deviennent des maillons clés, capables de reprendre, stabiliser puis céder des projets à des investisseurs de long terme comme les SCPI.

La conclusion de la vente à Allianz Pierre acte la réussite de cette stratégie de retournement du point de vue du créancier.

Un actif restructuré au cœur du 6ᵉ arrondissement de Paris

Le 105 Raspail profite d'un emplacement prime au cœur du 6ᵉ arrondissement de Paris, recherché par les utilisateurs comme par les investisseurs. L'immeuble a fait l'objet d'une restructuration complète entre 2023 et 2025, avec une livraison au T3 2025, dans une configuration entièrement dédiée à l'enseignement supérieur privé.

Ses principaux atouts :

• Localisation centrale : grandes artères à proximité, excellente desserte en transports, environnement résidentiel et tertiaire de qualité.
• Produit neuf/restructuré : standards contemporains, prestations adaptées à un opérateur d'enseignement (salles de cours, espaces techniques, normes ERP).
• Occupation sécurisée : bail ferme 12 ans avec EDH, occupant unique, école à forte attractivité (Ésec).

L'opération consacre la transformation d'un développement value-add en un actif core détenu par une SCPI de premier plan.

Tableau récapitulatif du parcours du 105 Raspail

Le parcours de l'actif se synthétise ainsi :

Cette trajectoire met en avant la création de valeur sur le cycle complet – de 26 M€ à 45 M€ – portée par la restructuration, le repositionnement en actif d'enseignement et la sécurisation d'un bail long, malgré un marché dégradé.

Conclusion

L'arrivée du 105 Raspail dans le patrimoine de la SCPI Allianz Pierre reflète l'évolution du marché de l'investissement tertiaire : essor des actifs d'enseignement jugés résilients, rôle central des fonds de dette dans le retournement d'opérations complexes, et recentrage des SCPI sur des actifs core au rendement adapté aux taux actuels.

Pour Allianz Pierre, cette acquisition à 5 % sur un actif parisien prime, loué 12 ans ferme à un opérateur dédié à l'enseignement, s'inscrit dans une stratégie de diversification, de sécurisation des cash-flows et de montée en gamme du patrimoine. Elle atteste aussi de la capacité de la société de gestion à mener des dossiers complexes, à travailler en off market et à capter des opportunités rares en cœur de Paris.

Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques. Le capital et les revenus ne sont pas garantis. La liquidité des parts dépend des conditions de marché et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.