La SCPI Optimale étoffe son parc commercial à Belz

La SCPI Optimale, pilotée par Consultim Asset Management, poursuit sa stratégie de diversification en acquérant un immeuble commercial neuf à Belz, dans le Morbihan. Loué à deux enseignes reconnues – Espace des Marques et Action – cet actif consolide le patrimoine de commerces du véhicule et contribue à la construction d’une performance durable au bénéfice des associés.

Cette opération s’inscrit dans le positionnement d’Optimale : cibler des actifs variés, de taille intermédiaire, situés en France métropolitaine, avec l’objectif d’un rendement compétitif et d’une maîtrise des risques locatifs.

Présentation de la SCPI Optimale et de sa stratégie

Un véhicule diversifié, orienté rendement

La SCPI Optimale est une SCPI de rendement à capital variable, centrée sur l’immobilier tertiaire français à taille humaine. Son cap consiste à combiner :

• des actifs implantés dans des zones dynamiques de France métropolitaine ;
• une diversification sectorielle entre bureaux, commerces et locaux d’activité ;
• des locataires solides, issus de secteurs résilients.

Optimale a affiché un taux de distribution de 6,50 % en 2025, supérieur à la moyenne des SCPI de rendement. Cette performance s’appuie sur une sélection d’actifs au taux AEM (Acte En Main) attractif et des baux sécurisés.

La SCPI privilégie des opérations comprises entre environ 1 M€ et 5 M€, soit des actifs de taille intermédiaire, moins exposés à la concurrence des grands institutionnels, tout en étant assez significatifs pour structurer un portefeuille diversifié.

Une stratégie axée sur la diversification et la taille humaine

Les dernières acquisitions d’Optimale illustrent cette approche :

• investissements en Bretagne (Dinard) et en Île-de-France (Vernouillet/Yvelines) dans des actifs commerciaux et de services à taille humaine ;
• acquisitions de locaux d’activités via des montages en sale & lease-back, renforçant la visibilité sur les revenus locatifs.

La nouvelle opération à Belz s’inscrit dans cette continuité, en augmentant l’exposition au commerce au sein du portefeuille d’Optimale.

Détail de l’acquisition commerciale à Belz

Un immeuble de commerce neuf dans le Morbihan

Optimale annonce l’achat d’un immeuble de commerce neuf situé à Belz, dans le Morbihan, sur le littoral breton. L’actif est loué à deux enseignes établies : Espace des Marques et Action.

Principales caractéristiques de l’opération :

• Localisation : Belz, Morbihan, en Bretagne, au cœur d’une zone commerciale en développement ;
• Type d’actif : immeuble de commerce neuf ;
• Montant d’acquisition : 3,5 M€ ;
• Locataires : Espace des Marques et Action ;
• Taux AEM : > 7,5 %.

Des locataires de référence, gage de visibilité des loyers

Espace des Marques et Action comptent parmi les enseignes marquantes du retail :

• Espace des Marques : spécialiste des vêtements et chaussures de grandes marques à prix réduits, souvent présent en périphérie commerciale ;
• Action : chaîne de magasins « bazar » à bas prix, en expansion rapide en Europe, très implantée dans les zones commerciales secondaires et tertiaires.

La présence de ces enseignes apporte une meilleure lisibilité des flux locatifs, au regard de leur couverture nationale et de la fréquentation généralement régulière de leurs points de vente.

Impact sur la diversification du portefeuille Optimale

Évolution de la répartition sectorielle

L’opération de Belz modifie la structure du patrimoine d’Optimale :

• la part du commerce atteint désormais 30 % du portefeuille ;
• la part des bureaux descend sous les 40 %.

Elle traduit la volonté d’Optimale de :

• renforcer son exposition à l’immobilier commercial dans des bassins régionaux dynamiques ;
• limiter la dépendance aux bureaux, segment soumis à de profondes transformations (télétravail, recomposition des implantations) ;
• préserver une diversification équilibrée entre commerces, bureaux et locaux d’activité.

Un portefeuille toujours plus équilibré

Les opérations récentes éclairent la trajectoire de la SCPI :

• Locaux d’activité : renforcent le segment logistique légère et activité, souvent associé à des locataires professionnels pérennes ;
• Bureaux : conservent un poids significatif, mais désormais inférieur à 40 %, limitant l’exposition au marché tertiaire traditionnel ;
• Commerces : l’acquisition de Belz porte ce segment à 30 %, avec des enseignes grand public dynamiques.

Cette démarche multiplie les sources de revenus locatifs et permet de répartir les risques entre typologies d’actifs et zones géographiques.

Une opération inscrite dans la construction d’une performance durable

Rendement AEM et objectif de distribution

Avec un taux AEM supérieur à 7,5 %, l’investissement de Belz s’ajoute aux acquisitions récentes proposant des niveaux de rendement immédiat comparables ou légèrement inférieurs.

Ce type d’actif vise à :

• soutenir l’objectif de taux de distribution brut, fixé à 6,50 % pour 2024 puis à 6,50 % pour 2025 ;
• préserver une marge de sécurité entre le rendement brut des immeubles et la distribution aux associés, intégrant les frais de gestion et d’éventuelles provisions.

En privilégiant des actifs intermédiaires au taux AEM élevé, la SCPI Optimale cherche à délivrer une performance régulière sur la durée, sans dépendre uniquement de la revalorisation patrimoniale.

Cohérence avec les acquisitions antérieures

L’achat de Belz s’aligne sur les lignes directrices déjà observées :

• concentration sur la France métropolitaine ;
• ciblage d’immeubles à taille humaine, pour des montants compris entre 1 M€ et 5 M€ environ ;
• sélection de locataires reconnus, actifs dans des secteurs résilients (activité, commerce, services) ;
• recherche de rendements AEM élevés, souvent supérieurs à 6,5 % et jusqu’à 7 % ou plus selon les opérations.

Ces choix participent à une performance durable, portée par des flux de loyers diversifiés, plutôt que par une concentration d’actifs prime faiblement rémunérateurs.

Tableau récapitulatif de l’acquisition de Belz

Les points clés de l’opération de Belz se résument ainsi :

Conclusion : une acquisition emblématique pour Optimale

L’achat d’un immeuble de commerce neuf à Belz pour 3,5 M€, loué à Espace des Marques et Action, marque une étape de plus pour la SCPI Optimale. En hissant la part du commerce à 30 % et en faisant passer celle des bureaux sous 40 %, l’opération illustre une stratégie de diversification axée sur des actifs de taille intermédiaire situés en France métropolitaine.

Avec un taux AEM > 7,5 %, l’investissement de Belz complète un portefeuille récemment enrichi par des acquisitions guidées par la recherche de rendements attractifs et de locataires solides.

Dans un environnement tertiaire en mutation, cette approche panachée – bureaux, commerces et locaux d’activité – vise une performance durable, soutenue par des flux de loyers équilibrés et une exposition mesurée aux différentes classes d’actifs. Pour les associés, cette nouvelle opération à Belz s’inscrit dans la continuité de la démarche d’Optimale : sélectionner des actifs français à taille humaine, générateurs de revenus et porteurs de perspectives de long terme.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus. Un horizon de placement long, généralement d’au moins 8 ans, est recommandé.