La SCPI NCap Régions consolide son portefeuille avec l’actif Aix Pichaury

La SCPI NCap Régions, pilotée par Norma Capital, poursuit sa stratégie d’investissements en territoires avec l’acquisition de l’immeuble de bureaux Aix Pichaury, à Aix-en-Provence, au cœur du Pôle d’Activités des Milles.^[3] Cette opération s’inscrit dans une démarche axée sur les dynamiques régionales, la qualité des actifs et une sélection rigoureuse des locataires, alors que la SCPI affiche déjà un patrimoine diversifié d’environ 175 immeubles, plus de 430 locataires et un rendement 2024 de 5,72 %, supérieur à la moyenne du marché.^[1]

NCap Régions : une SCPI ancrée dans les dynamiques régionales

Lancée en 2015 et gérée par Norma Capital, NCap Régions cible prioritairement l’immobilier tertiaire en régions et en Île-de-France.^[1][2]

Son patrimoine se distingue par :

• Une diversification géographique centrée sur les grandes métropoles régionales et l’Île-de-France, avec une ouverture possible jusqu’à 20 % vers l’Europe.^[1]
• Une diversification sectorielle autour des bureaux, commerces et locaux d’activités, avec une montée en puissance progressive d’autres typologies (hôtellerie, actifs mixtes).^[1][2]
• Un label ISR immobilier, renouvelé fin 2024, structurant la politique sur la résilience climatique, la performance énergétique et la biodiversité.^[1]

Au 30/09/2025, NCap Régions a franchi le cap du milliard d’euros de capitalisation, réunit environ 175 actifs et plus de 420 locataires, avec un TRI 10 ans proche de 6 % et un taux de distribution 2024 de 5,72 %.^[1][2] Cette envergure lui permet de capter des opportunités ciblées en régions, comme l’acquisition d’Aix Pichaury.

Aix Pichaury : un emplacement stratégique au sein du Pôle d’Activités Les Milles

Un marché tertiaire régional particulièrement dynamique

Avec Aix Pichaury, NCap Régions renforce son exposition à un marché tertiaire régional porteur, au sein de l’aire métropolitaine Aix-Marseille, l’un des grands moteurs économiques du sud de la France.^[3]

Le Pôle d’Activités Les Milles se distingue par :

• Une mixité fonctionnelle : bureaux récents, activités légères, commerces, services.
• Un écosystème dense : plus de 1 500 entreprises et près de 30 000 emplois, structurant à l’échelle métropolitaine.
• La présence d’acteurs majeurs comme Airbus Helicopters, STMicroelectronics, Dassault Systèmes, gages de profondeur et de qualification du bassin d’emplois.

Dans un contexte où les SCPI privilégient des bassins économiques capables d’absorber les cycles et de soutenir la demande locative, cet ancrage territorial constitue un axe clé de la stratégie de NCap Régions.

Une accessibilité pensée pour les usages professionnels

L’accessibilité demeure déterminante pour la liquidité et l’attractivité d’un immeuble de bureaux. Aix Pichaury profite :

• De la proximité de la gare TGV d’Aix-en-Provence (environ 10 minutes).
• D’un accès rapide à l’aéroport Marseille-Provence (environ 15 minutes).
• D’un maillage autoroutier à proximité immédiate (A51, A8, A7) vers Marseille, Nice et Lyon.

Cette configuration répond aux besoins de mobilité des entreprises et de leurs équipes, la connexion aux grands axes restant un critère de choix majeur pour les utilisateurs tertiaires.

Aix Pichaury : un immeuble récent, certifié et tourné vers les « nouveaux usages »

Un actif tertiaire de dernière génération livré en 2020

L’ensemble Aix Pichaury répond aux standards des immeubles tertiaires contemporains :

• Surface totale : 5 048 m² de bureaux.
• Configuration : R+2, plateaux modulables.
• Livraison : 2020, gage d’efficience, de confort et de flexibilité.
• Espaces extérieurs : 320 m² de terrasses, appréciés pour le bien-être et la convivialité post-Covid.
• Stationnement : 184 places, en intérieur et extérieur, un atout dans une zone majoritairement accessible en voiture.

La conception privilégie la fonctionnalité et la modularité, permettant aussi bien des bureaux privatifs que des configurations plus flexibles, en phase avec l’évolution des modes de travail.

Des certifications environnementales exigeantes

Aix Pichaury affiche un profil environnemental aligné avec les attentes actuelles des investisseurs et des utilisateurs :

• Certification BREEAM Very Good.
• Certification HQE « Excellent ».

Ces distinctions garantissent :

• Une excellente performance énergétique.
• Une gestion optimisée des ressources (eau, énergie, matériaux).
• Un confort accru pour les occupants (qualité de l’air, lumière naturelle, acoustique).

Pour une SCPI labellisée ISR comme NCap Régions, ce type d’actif certifié s’inscrit pleinement dans la trajectoire réglementaire (réglementations environnementales, taxonomie européenne, attentes ESG) et renforce la résilience patrimoniale de long terme.^[1]

Newton Offices : un locataire de référence sur le segment des bureaux opérés

Un expert des bureaux opérés et du coworking haut de gamme

L’actif est loué à Newton Offices, acteur reconnu du coworking et des bureaux opérés premium en France. Créée en 2016 par Tivoli Capital et Guillaume Pellegrin, la marque déploie une offre intégrée :

• Bureaux privatifs pour PME/ETI.
• Espaces de coworking ouverts et collaboratifs.
• Salles de réunion et espaces événementiels.

Le modèle Newton Offices mise sur une proposition « clé en main » combinant :

• Design contemporain,
• Services mutualisés (accueil, conciergerie, IT, espaces partagés),
• Flexibilité contractuelle pour s’adapter à l’évolution des organisations.

Un profil locatif aligné avec les nouveaux usages

La présence d’un opérateur comme Newton Offices au sein d’Aix Pichaury présente plusieurs atouts pour une SCPI :

• Une mutualisation du risque locatif via la sous-location à de multiples clients finaux, tout en conservant un bail principal unique avec l’opérateur.
• Une capacité d’absorption de la demande sur de petites et moyennes surfaces, souvent plus liquides que de grands plateaux monolocataires.
• Un positionnement cohérent avec les nouveaux usages (flex-office, télétravail partiel, services intégrés), renforçant l’attractivité durable de l’actif.

Une opération pleinement cohérente avec la stratégie de NCap Régions

Un portefeuille toujours plus ancré dans les territoires

L’acquisition d’Aix Pichaury matérialise plusieurs piliers de NCap Régions :

• Un ancrage dans les dynamiques régionales françaises, notamment dans les métropoles où la profondeur du marché locatif et la diversité des acteurs renforcent la résilience.
• Une sélection d’actifs récents et certifiés, en phase avec la démarche ISR de la SCPI et les exigences croissantes en performance environnementale.^[1]
• Une sélectivité des locataires, avec des opérateurs identifiés, spécialisés et adaptés aux transformations des usages tertiaires.

Dans un marché où l’attention se porte davantage sur la qualité intrinsèque (emplacement, ESG, liquidité locative), ce type d’acquisition renforce la cohérence globale du portefeuille.

Un profil d’investissement conforme aux attentes actuelles

Aix Pichaury réunit plusieurs critères clés :

• Localisation stratégique dans un pôle économique dynamique, connecté aux infrastructures de transport.
• Qualité immobilière : immeuble récent, modulable, doté de services et d’espaces extérieurs.
• Certifications environnementales de haut niveau, conformes aux standards ISR.
• Locataire de référence sur le segment des bureaux opérés, vecteur des nouveaux usages.

Pour les associés de NCap Régions, l’opération permet de :

• Poursuivre la diversification du patrimoine dans un bassin économique porteur.
• Renforcer la dimension ESG du portefeuille.
• Accroître l’exposition à des schémas d’occupation flexibles, mieux adaptés à un environnement changeant.

Tableau récapitulatif de l’actif Aix Pichaury

Conclusion

Avec l’acquisition d’Aix Pichaury, la SCPI NCap Régions renforce son exposition à un marché tertiaire régional reconnu pour sa vitalité et sa diversité, tout en enrichissant son patrimoine d’un actif récent et certifié, pleinement aligné avec les nouveaux usages de bureaux.

Dans un contexte où les investisseurs privilégient la qualité d’emplacement, la performance environnementale et la solidité des locataires, cette opération illustre une approche sélective visant un portefeuille cohérent, ancré dans des bassins économiques durables, en phase avec la démarche ISR et les ambitions de long terme de NCap Régions.^[1][3]