Kyaneos Pierre réduit l'imposition des revenus fonciers
La fiscalité des revenus fonciers pèse fréquemment sur les investisseurs immobiliers, combinant un taux marginal d'imposition (TMI) élevé et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Dans ce contexte, la SCPI Kyaneos Pierre se démarque par une approche innovante qui réduit la fraction imposable des dividendes grâce à la déductibilité des travaux de rénovation.
Administrée par Kyaneos Asset Management, cette SCPI de rendement à capital variable centrée sur l'immobilier résidentiel a servi en 2025 un taux de distribution de 4,35 %. Côté fiscalité, l'effet est notable : sur un dividende de 9,66 € par part, seuls 0,93 € relèvent des revenus fonciers nets, soit 91 % non fiscalisés. L'objectif (non garanti) est d'atteindre 100 % dès 2026.
Une imposition des revenus fonciers traditionnellement lourde
Les associés soumis à la fiscalité des revenus fonciers subissent en général une pression élevée (TMI + prélèvements sociaux). Les revenus fonciers issus des SCPI sont taxés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Les revenus financiers supportent pour leur part le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de PS), prélevé partiellement à la source. Cette double couche fiscale rend les investissements immobiliers directs ou via des SCPI classiques moins attrayants pour les TMI élevés, d'autant que la règle fiscale peut évoluer et s'appliquer rétroactivement.
SCPI Kyaneos Pierre : un levier d'optimisation des revenus fonciers
Avec Kyaneos Pierre, la dynamique s'inverse :
- Dividende 2025 : 9,66 € par part.
- Revenus fonciers nets : 0,93 € par part.
Résultat : 91 % du dividende n'est pas imposé en 2025, avec une cible (non garantie) de 100 % dès 2026.
Pourquoi cette approche fiscale ?
La SCPI Kyaneos Pierre intervient utilement via la rénovation de logements et bénéficie de la déductibilité fiscale des travaux. En résidentiel, une large part des travaux d'amélioration peut être imputée sur les revenus fonciers, ce qui atténue l'imposition des associés à l'IR.
Les IFU (Imprimés Fiscaux Uniques) remis chaque année reflètent cette mécanique : la quote-part de revenus fonciers déclarables y est très limitée.
Comment se déploie cette stratégie ?
Un cadre fiscal propre au résidentiel
Depuis 2024, la fiscalité est redevenue centrale, comme en témoigne l'engouement pour les SCPI européennes. L'immobilier résidentiel profite d'un régime spécifique : les travaux de rénovation sont déductibles des revenus fonciers. Malgré la hausse des taxes foncières, Kyaneos Pierre maintient un dividende stable grâce à ce levier.
Des travaux ciblés et strictement encadrés
La démarche s'articule autour :
- De travaux fiscalement déductibles : rénovations énergétiques et améliorations de logements vacants ou loués, sur des immeubles à potentiel dans des villes petites et moyennes.
- D'un accompagnement par des avocats fiscalistes : pour sécuriser et maximiser la déductibilité, donc l'optimisation des revenus fonciers.
Cette stratégie, portée par un objectif environnemental (réduction des émissions de GES), a permis la réhabilitation de plus de 150 lots récemment.
Cas pratique : rénovation à Yvetot (76)
Les équipes Kyaneos ont rénové un immeuble à Yvetot (76), illustrant le modèle. Les travaux, pilotés pour des revalorisations énergétiques, compensent les revenus fonciers via des charges déductibles tout en renforçant l'attractivité locative[1].
Performances comparées après impôts
Pour situer ces résultats, comparaison entre un investissement en France, en Europe et la SCPI Kyaneos Pierre :
| Critères | En France | En Europe | SCPI Kyaneos Pierre |
|---|---|---|---|
| Rendement brut | 6,5 % | 6,5 % | 4,5 % (non garanti) |
| Taux marginal d'imposition | 30 % | - | - |
| Cotisations sociales | 17,20 % | - | - |
| Imposition étrangère | - | 20 % | - |
| Différence taux moyen / marginal | - | 13,5 % | - |
| Traitement fiscal | - | - | Revenus fonciers compensés par des travaux fiscalement déductibles (non garanti) |
| Rendement net de fiscalité | 3,4 % | 4,3 % | 4,5 % (non garanti) |
Points d'attention
- Le volume de travaux déductibles dans les prochaines années (et donc la part défiscalisée du dividende) n'est pas garanti.
- Le traitement fiscal dépend de la situation propre à chaque investisseur et peut évoluer.
- Les travaux passés en charges par la SCPI n'augmentent pas le prix de revient fiscal des actifs. Ainsi, lors d'une cession, la plus-value immobilière imposable peut être plus élevée (barème dégressif : exonération partielle après 22 ans, totale après 30 ans pour les PS)[1][2].
- La SCPI entre dans le champ de l'IFI (valeur par part communiquée chaque année) et la fiscalité globale est susceptible de changer.
Conclusion
Kyaneos Pierre met en œuvre une stratégie fondée sur la déductibilité des travaux de rénovation, réduisant significativement la part imposable des revenus fonciers.
En conjuguant rendement, utilité sociale et impact environnemental, la SCPI s'impose comme une solution pertinente pour les investisseurs souhaitant atténuer la fiscalité de leurs revenus fonciers.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.
À retenir
- Kyaneos Pierre recourt largement à des travaux de rénovation déductibles afin de limiter la part imposable des dividendes.
- En 2025, seulement 0,93 € de revenus fonciers sur 9,66 € de dividende par part sont imposables, soit 91 % non fiscalisés.
- La stratégie s'appuie sur l'immobilier résidentiel, la rénovation énergétique et un suivi fiscaliste dédié.
- Le rendement net après impôts est compétitif face aux placements France et Europe, malgré un rendement brut inférieur.
- Les avantages fiscaux et le niveau de travaux ne sont pas garantis et dépendent de la réglementation future et de votre situation personnelle.
Conseil de l'expert
En tant que conseiller en gestion de patrimoine, j'intègre ce type de SCPI à fiscalité optimisée en complément d'autres supports (SCPI européennes, assurance-vie, PEA) pour diversifier le risque réglementaire et sectoriel. Avant d'investir, faites simuler l'impact de Kyaneos Pierre sur votre TMI, votre exposition à l'IFI et votre horizon de détention, car le mécanisme des travaux déductibles peut, à terme, conduire à des plus-values immobilières plus élevées au niveau de la SCPI. L'essentiel n'est pas le rendement affiché, mais la performance nette de fiscalité dans votre cas particulier.