SCPI et succession : Comment évaluer la valeur d’une part transmise ?
Comprendre la valorisation d'une SCPI en cas de transmission
La valorisation d’une part de SCPI dans le cadre d’une donation ou d’une succession constitue un enjeu patrimonial majeur. Qu’il s’agisse d’anticiper une transmission ou de régler une succession, il est indispensable d’évaluer précisément la valeur des parts, en tenant compte de leur nature — pleine propriété, nue-propriété ou usufruit.
La fiscalité applicable aux transmissions dépend en grande partie de cette évaluation, ce qui en fait un sujet essentiel pour les épargnants comme pour les conseillers en gestion de patrimoine.
La valeur retenue pour la donation ou la succession
En pleine propriété : la valeur de retrait comme référence
Lorsqu’une part de SCPI est transmise en pleine propriété, c’est la valeur de retrait qui sert de référence. Elle correspond au prix auquel un associé peut céder ses parts, soit :
Valeur de retrait = Prix de souscription – Frais de souscription
Par exemple, pour une SCPI dont le prix de souscription est de 250 € et dont les frais s’élèvent à 10 %, la valeur de retrait sera de :
250 € – (10 % x 250 €) = 225 €
Pour les SCPI Sans Frais comme Iroko ZEN , la valeur de retrait est identique à la valeur de souscription.
C’est cette valeur qui sert de base au calcul des droits de donation ou de succession.
Cette méthode tient compte de la liquidité limitée du placement et reflète les conditions économiques réelles de cession.
En démembrement : Une estimation basée sur l’usufruit et la nue-propriété
Lorsqu’une part est détenue en démembrement (nue-propriété ou usufruit), la valorisation dépend de la répartition économique entre ces deux droits. Il s’agit alors d’évaluer spécifiquement la valeur de la nue-propriété.
La valorisation des parts démembrées s’appuie sur une estimation de la valeur globale de la part, un suivi facilité par des plateformes comme Monujo, qui offrent un suivi en temps réel des parts de SCPI en nue-propriété.
Pourquoi cette méthode de valorisation est acceptée ?
La méthode fondée sur la valeur de retrait est reconnue pour son réalisme et son pragmatisme. Elle permet d’éviter une surévaluation fiscale, en tenant compte des caractéristiques propres aux parts de SCPI :
- liquidité limitée ;
- frais liés à la cession ;
- délais de retrait ;
- Marché secondaire souvent peu actif
Cette approche est également sécurisée sur le plan fiscal puisqu’elle repose sur une pratique admise par l’administration (Doctrine BOFIP – BOI-ENR-DMTG-10-10-20-20).
Quel impact sur les droits de donation ou de succession ?
Comme la base imposable est diminuée grâce à l’application de la valeur de retrait ou d’une estimation tenant compte du démembrement, cela permet de :
- réduire le montant des droits à acquitter ;
- optimiser les conditions de transmission ;
- organiser son patrimoine tout en limitant l’impact fiscal.
Les abattements légaux — notamment celui de 100 000 € en ligne directe tous les 15 ans — s’appliquent ensuite sur cette base réduite.
Focus sur les outils d’estimation : Monujo, un suivi innovant
La plateforme Monujo offre aux porteurs de parts de SCPI la possibilité de suivre :
- la valeur estimée de leurs parts, y compris en nue-propriété ;
- les évolutions de valorisation ;
- la liquidité du marché secondaire.
Il s’agit d’un outil précieux pour gérer des transmissions complexes, notamment en cas de démembrements multiples ou de donations étalées dans le temps.
Les points de vigilance à retenir
Avant de transmettre des parts de SCPI, plusieurs éléments doivent être examinés avec attention :
- la nature de la détention : pleine propriété, nue-propriété ou usufruit ;
- l’évaluation actualisée de la valeur des parts (via la société de gestion ou un outil externe) ;
- le moment choisi pour la transmission, notamment au regard des valeurs d’expertise ;
- l’accompagnement éventuel d’un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer la stratégie la plus adaptée entre donation, succession ou démembrement.
Avantages et limites de la valorisation SCPI dans les transmissions
| Forces | Faiblesses |
| Réduction de la base imposable | Délais et contraintes de retrait |
| Approuvée par l'administration | Pas de revalorisation automatique |
| Estimations possibles via Monujo | Marché secondaire peu liquide |
| Bénéfice du démembrement optimisé | Incertitude sur le temps de revente |
Points clés à retenir
- La valeur de retrait est la base pour les transmissions en pleine propriété.
- En démembrement, la valorisation repose sur un barème fiscal ou des estimations économiques.
- Des outils comme Monujo facilitent le suivi précis des valeurs.
- La transmission de parts de SCPI peut permettre une optimisation patrimoniale efficace.