Epsicap REIM met le cap sur 1 milliard d'euros d'encours d'ici 2030

Un quinquennat après son lancement, Epsicap REIM change de dimension. La société de gestion bordelaise indique avoir franchi le seuil des 300 millions d'euros d'actifs sous gestion et fixe désormais une ambition claire : atteindre 1 milliard d'euros d'encours d'ici 2030, soit d'ici cinq ans.

Ce cap s'appuie sur deux SCPI européennes complémentaires : Epsicap Nano, née fin 2021, et Epsicap Explore, lancée fin 2025. La première concentre sa stratégie sur des actifs tertiaires smallcaps, tandis que la seconde adopte une approche plus large, sans commission de souscription et sans limite prédéfinie de taille unitaire des actifs.

D'après les informations communiquées par Epsicap REIM, l'équipe réunit près de 20 collaborateurs et plus de 6 500 associés, pour un portefeuille de 68 actifs répartis dans sept pays européens.

Un passage à une nouvelle dimension en cinq ans

Fondée en 2021, Epsicap REIM a évolué dans un univers SCPI marqué par l'adaptation des stratégies d'investissement. Après la remontée puis la stabilisation des taux, les sociétés de gestion ont accru la sélectivité des acquisitions, diversifié leurs zones d'implantation et renforcé l'attention portée à la qualité des locataires et des actifs.

Epsicap REIM revendique une gestion construite autour de quatre piliers : indépendance, proximité, sélectivité et agilité. L'objectif est de préserver cette organisation tout en gagnant en taille.

Andràs Boros, président d'Epsicap REIM, décline cette ambition autour de trois axes :

• la performance des solutions d'épargne ;
• l'exigence portée au service aux associés et aux partenaires ;
• un engagement sociétal affirmé.

Il réaffirme également la volonté de préserver l'indépendance et la liberté d'action de la maison de gestion.

Viser 1 milliard d'euros d'encours en cinq ans suppose toutefois un changement d'échelle notable : poursuivre la collecte, déployer les capitaux dans de bonnes conditions de marché et maintenir une qualité d'actifs compatible avec une croissance soutenue.

Une croissance organique complétée par la croissance externe

Epsicap REIM entend poursuivre le développement de ses deux SCPI en Europe, en renforçant leur diversification géographique et sectorielle.

La société mise prioritairement sur la croissance organique, c'est-à-dire l'augmentation progressive de la collecte sur les véhicules existants. Elle n'écarte pas, en complément, des opérations de croissance externe : rapprochements, acquisitions de portefeuilles ou opérations accélérant l'accès à certains marchés.

De telles opérations devront toutefois rester cohérentes avec les principes de la société. Elles exigent une analyse poussée de :

• la qualité des actifs repris ;
• la structure locative ;
• le niveau d'endettement ;
• les éventuels besoins en travaux.

Pour les associés, l'enjeu n'est pas seulement le volume d'encours, mais la capacité de la gestion à préserver :

• un taux d'occupation élevé ;
• une diversification robuste des locataires et des secteurs ;
• une discipline d'investissement dans les acquisitions ;
• une gestion prudente de l'endettement ;
• une liquidité adaptée au marché secondaire des parts ;
• un niveau de distribution soutenable dans la durée.

Epsicap Nano : le socle historique de la gamme

Lancée fin 2021, Epsicap Nano est la première SCPI d'Epsicap REIM. Elle cible des actifs tertiaires de taille intermédiaire, le plus souvent valorisés à moins de 10 millions d'euros par actif.

Cette approche smallcaps donne accès à un marché plus fragmenté que celui des grands actifs prime et favorise une diversification par le nombre d'immeubles. Elle implique toutefois une gestion opérationnelle soutenue.

Selon les données officielles au 23 septembre 2026, Epsicap Nano présente les caractéristiques suivantes :

• Capitalisation : 215,5 millions d'euros ;
• 838 611 parts ;
• 216 associés ;
• 67 actifs immobiliers ;
• 103 locataires ;
• 129 194 m² de surface totale ;
• patrimoine réparti dans cinq pays ;
• taux d'occupation financier : 97,9 % au 30 juin 2026 ;
• taux d'occupation immobilier : 97,64 % ;
• taux d'endettement : 28,47 % ;
• niveau de risque 3 sur 7 selon l'échelle SRI ;
• label ISR obtenu.

La répartition géographique reste majoritairement française, avec une part croissante à l'international :

• France : 59 % ;
• Royaume-Uni : 22 % ;
• Espagne : 13 % ;
• Portugal : 4 % ;
• Pologne : 2 %.

La SCPI poursuit son déploiement international, notamment au Royaume-Uni, en Espagne, au Portugal et en Pologne. Les acquisitions récentes illustrent cette dynamique :

• septembre 2026 : un actif commercial de 5 268 m² au Royaume-Uni, pour 12,2 millions d'euros ;
• juillet 2026 : un entrepôt de 10 539 m² en Espagne, pour 9,3 millions d'euros ;
• juillet 2026 : un actif commercial de 1 642 m² en Italie, pour 2,55 millions d'euros.

L'Italie, apparue dans les acquisitions récentes, étend la diversification au-delà des cinq pays affichés au 30 juin 2026.

Une performance 2025 au-dessus de la moyenne de sa catégorie

En 2025, Epsicap Nano a délivré un taux de distribution de 7,01 %, contre une moyenne de 5,96 % pour les SCPI diversifiées d'après les données publiées.

L'évolution du taux de distribution est la suivante :

• 2022 : 5,28 % ;
• 2023 : 6,25 % ;
• 2024 : 6,55 % ;
• 2025 : 7,01 %.

La société de gestion fait également état d'une performance globale annuelle de 8,27 % en 2025, intégrant distribution et évolution du prix de part.

Ces performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Elles doivent être analysées à la lumière d'autres indicateurs, notamment la valeur de reconstitution, les taux d'occupation, l'endettement, la composition du patrimoine et la soutenabilité des loyers.

Le prix de souscription s'élève à 257 euros, après une revalorisation de 1,26 % au 1er juillet 2025 (contre 253,80 euros précédemment). Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution était de 277,46 euros, soit un prix de souscription inférieur de 7,37 %.

Le prix de retrait est fixé à 244,15 euros. Le minimum de première souscription est de quatre parts, soit 1 028 euros. La SCPI accepte notamment la souscription en ligne, le versement programmé, l'assurance vie, le démembrement et l'investissement à crédit.

Les frais annoncés sont de 6 % TTC de commission de souscription et de 12 % TTC de frais de gestion. Le délai de jouissance court à compter du premier jour du cinquième mois suivant la souscription. La durée de placement recommandée est de huit ans, rappelant le caractère long terme de l'investissement en parts de SCPI.

Epsicap Explore : une SCPI européenne sans commission de souscription

Lancée fin 2025, Epsicap Explore complète l'offre avec une stratégie européenne diversifiée. À la différence d'Epsicap Nano, elle ne prévoit aucune commission de souscription et ne se fixe pas de contrainte sur la taille unitaire des actifs.

Au 23 septembre 2026, Epsicap Explore affiche :

• 39 millions d'euros de capitalisation ;
• 1 000 associés ;
• 155 738 parts ;
• quatre actifs ;
• neuf locataires ;
• 18 631 m² de surface totale ;
• des investissements dans deux pays ;
• taux d'occupation financier : 98,83 % au 30 juin 2026 ;
• taux d'occupation immobilier : 98,99 % ;
• taux d'endettement : 8,7 % ;
• niveau de risque 3 sur 7 selon l'échelle SRI.

Le patrimoine est entièrement localisé hors de France :

• Royaume-Uni : 54 % ;
• Pologne : 46 %.

La ventilation sectorielle est dominée par la logistique et l'hospitalité :

• logistique : 58 % ;
• hospitalité : 39 % ;
• bureaux : 2 % ;
• commerces : 1 %.

Parmi les dernières acquisitions :

• juillet 2026 : des locaux d'activités au Royaume-Uni de 2 867 m², pour 7,73 millions d'euros, avec un rendement annoncé de 7,4 % ;
• décembre 2025 : un entrepôt en Pologne de 9 549 m², acquis pour 12,7 millions d'euros ;
• décembre 2025 : des locaux d'activités au Royaume-Uni de 5 112 m², pour 3,8 millions d'euros.

Un positionnement tarifaire distinct

L'atout commercial majeur d'Epsicap Explore est l'absence de commission de souscription. Le prix de souscription est fixé à 250 euros, identique au prix de retrait selon les éléments disponibles.

Cette absence de frais d'entrée ne signifie pas un investissement sans coûts : la SCPI applique des frais de gestion de 14,4 % TTC, avec un délai de jouissance au premier jour du sixième mois suivant la souscription.

Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution ressortait à 259,59 euros, soit un prix de souscription inférieur de 3,69 %. La valeur de réalisation s'établissait à 239,49 euros.

La durée de placement conseillée est également de huit ans. Les modalités de souscription incluent l'investissement en ligne, le versement programmé, le démembrement et le crédit.

Epsicap Explore ne bénéficie pas encore d'un historique de performance comparable à Epsicap Nano. Son objectif de TRI à 7,5 % constitue une cible de long terme, et non un rendement acquis.

Une diversification européenne assumée

Le développement paneuropéen est au cœur de la stratégie d'Epsicap REIM. La société investit, ou envisage d'investir, en France, au Royaume-Uni, en Espagne, au Portugal, en Pologne et en Italie.

Cette orientation présente plusieurs intérêts potentiels :

• répartir les risques entre différents marchés locatifs ;
• accéder à des rendements immobiliers différenciés ;
• profiter de cycles économiques et immobiliers non parfaitement corrélés ;
• diversifier les secteurs et les profils de locataires ;
• réduire la dépendance à un seul marché domestique.

Elle comporte aussi des risques spécifiques : différences de fiscalité, de droit immobilier, de réglementation locative et d'usages de marché. Les investissements libellés en devises étrangères peuvent introduire un risque de change, en particulier lorsque les revenus sont perçus en livres sterling.

La diversification géographique ne supprime pas le risque immobilier, mais peut contribuer à le diluer, à condition de disposer d'un nombre suffisant d'actifs, de locataires variés et d'acquisitions réalisées à des prix cohérents avec les fondamentaux locatifs.

Un objectif d'un milliard d'euros qui impose de préserver la qualité du patrimoine

Passer de plus de 300 millions d'euros à 1 milliard d'euros d'actifs sous gestion en cinq ans revient à multiplier la taille actuelle par plus de trois.

Pour réussir, Epsicap REIM devra :

• absorber une collecte soutenue sans dégrader la qualité des acquisitions ;
• identifier un flux suffisant d'opportunités sur les marchés ciblés ;
• préserver des taux d'occupation élevés ;
• maîtriser les coûts d'acquisition, de financement et de gestion ;
• maintenir une structure financière prudente ;
• assurer le suivi d'un nombre croissant d'actifs et de locataires ;
• soigner la relation avec les associés et les distributeurs.

Le changement d'échelle peut générer des économies d'exploitation, mais aussi réduire l'agilité d'une structure indépendante. La poursuite d'une stratégie smallcaps sur Epsicap Nano supposera de conserver un flux d'actifs nombreux et attractifs.

Pour Epsicap Explore, l'enjeu diffère : bâtir un historique de performance, étoffer le portefeuille et éviter qu'une concentration encore élevée ne crée une volatilité excessive en cas d'aléa sur un locataire ou un actif.

Un accompagnement renforcé des partenaires

Epsicap REIM veut aussi accélérer par un meilleur soutien aux conseillers et distributeurs.

La société met à disposition des supports pédagogiques imprimés et digitaux, destinés aux clients investisseurs. Un espace partenaire regroupe plusieurs fonctionnalités :

• suivi de portefeuille client ;
• suivi des commissions ;
• autofacturation ;
• tableau de bord synthétique.

Ce dispositif est animé au quotidien par une équipe de six personnes.

Epsicap REIM annonce également un simulateur d'investissement enrichi. Les partenaires peuvent adresser directement les résultats aux clients, accompagnés de la documentation des SCPI.

Dans un marché où la souscription s'appuie largement sur les conseillers en gestion de patrimoine, plateformes et réseaux bancaires/assurantiels, la qualité de ces outils peut soutenir la collecte. Elle ne remplace toutefois pas l'analyse financière et immobilière préalable à toute souscription.

Epsicare : un engagement sociétal structuré

L'action de la société dépasse la seule gestion d'actifs. Créé en 2024, le fonds de dotation Epsicare soutient en priorité des associations et projets d'intérêt général dédiés à l'enfance, à la jeunesse et au handicap.

Depuis son lancement, le fonds indique avoir alloué et déployé 250 000 euros, répartis ainsi :

• France : 45 % ;
• Asie : 23 % ;
• Afrique : 32 %.

Epsicare cible des associations souvent indépendantes des grands réseaux nationaux, qui rencontrent davantage de difficultés d'accès aux financements.

Le fonds est alimenté chaque année par une quote-part des résultats d'Epsicap REIM. Les collaborateurs participent à l'identification des projets susceptibles d'être soutenus.

Cette démarche s'inscrit dans un engagement de long terme. Pour l'investisseur, elle contribue à l'identité de la société de gestion, sans modifier les caractéristiques financières ou les risques propres aux SCPI.

Les points de vigilance pour les investisseurs

Les deux SCPI sont ouvertes à la souscription et affichent un niveau de risque 3 sur 7 selon l'échelle SRI. Cette classification n'implique ni garantie en capital ni rendement assuré.

Une SCPI demeure un placement immobilier de long terme. La valeur des parts, les revenus et la liquidité peuvent varier à la hausse comme à la baisse.

Parmi les points clés à examiner :

• Délai de jouissance : cinq mois pour Epsicap Nano et six mois pour Epsicap Explore.
• Durée de placement : huit ans pour les deux SCPI.
• Frais : 6 % de commission de souscription pour Nano, 0 % pour Explore, avec des frais de gestion différenciés.
• Concentration du patrimoine : Explore ne compte que quatre actifs et neuf locataires au 30 juin 2026.
• Endettement : 28,47 % pour Nano contre 8,7 % pour Explore.
• Diversification géographique : Nano reste majoritairement investie en France quand Explore est intégralement exposée au Royaume-Uni et à la Pologne.
• Fiscalité : les revenus de SCPI sont en principe imposés comme des revenus fonciers pour les personnes physiques, selon la situation de chacun et la nature des revenus.
• Liquidité : la revente des parts n'est pas garantie immédiatement ni au prix souhaité.

L'écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution est aussi un indicateur utile. Au 30 juin 2026, le prix de souscription était inférieur à la valeur de reconstitution de 7,37 % pour Epsicap Nano et de 3,69 % pour Epsicap Explore. Cet écart n'anticipe pas l'évolution future du prix des parts, mais éclaire la comparaison entre le prix demandé et la valeur estimée du patrimoine.

Conclusion

Cinq ans après sa création, Epsicap REIM dépasse les 300 millions d'euros d'actifs sous gestion et affiche l'objectif d'atteindre 1 milliard d'euros d'ici 2030. Sa trajectoire s'articule autour de deux véhicules complémentaires : Epsicap Nano, déjà doté d'un patrimoine diversifié et d'un historique de distribution, et Epsicap Explore, plus récent, sans commission de souscription et tourné vers l'Europe.

Pour soutenir cette croissance, la société mise sur la collecte organique, la diversification géographique, le renforcement du réseau de partenaires et, le cas échéant, la croissance externe. L'enjeu central sera de grandir sans renoncer à la sélectivité, à l'agilité et à l'exigence de gestion revendiquées depuis l'origine.

Si les bons taux d'occupation, les encours en hausse et les performances passées sont encourageants, ils ne préjugent pas de l'avenir. Comme pour tout investissement en SCPI, la souscription doit s'envisager sur un horizon long, en tenant compte du risque immobilier, de la liquidité, des frais, de la fiscalité et de la diversification réelle du portefeuille.

Cet article en 30 secondes

• Comprenez comment Epsicap REIM ambitionne 1 Md€ d'encours en 2030 via deux SCPI complémentaires : Nano (smallcaps) et Explore (sans frais d'entrée).
• Examinez les rendements d'Epsicap Nano (7,01 % en 2025) et les taux d'occupation élevés pour juger de la soutenabilité des distributions.
• Identifiez les risques clés : délai de jouissance, frais, endettement, concentration du portefeuille d'Explore et exposition européenne en devises.
• Suivez l'écart prix/valeur de reconstitution pour apprécier le point d'entrée sur Nano et Explore dans une optique patrimoniale de long terme.