SCPI Novapierre 1 : 3,0 M€ de gains de cession au 2e trimestre 2025

Une gestion dynamique sur un marché en recomposition

Le deuxième trimestre 2025 confirme la capacité de la SCPI Novapierre 1, pilotée par PAREF Gestion, à créer de la valeur dans un contexte prudent. Grâce à 3,0 M€ de plus-values issues d’arbitrages pertinents, la société de gestion illustre une discipline de valorisation de son portefeuille, tout en préservant un prix de part stable à 442 €.

Conjoncture économique sous pression mais globalement stable

Le trimestre s’inscrit dans un environnement contrasté. La croissance du PIB en France ressort à +0,1 %, témoignant d’une demande des ménages encore contrainte. Côté monétaire, l’Euribor 3 mois demeure stable à 1,94 %, signalant un répit dans le cycle de hausse des taux. Cette accalmie pourrait favoriser, à moyen terme, un redressement graduel du marché immobilier.

Sur le marché hexagonal de l’immobilier d’entreprise, les investissements totalisent 5,9 Md€ au premier semestre 2025, en recul de 29 % sur un an. Le segment commerce reste toutefois plus porteur avec +64 % sur le semestre, malgré un repli de 56 % au 2e trimestre par rapport à la moyenne des cinq dernières années.

3,0 M€ de plus-values grâce à des arbitrages ciblés

Une politique de cessions sélectives

Au 2ᵉ trimestre 2025, dix actifs ont été cédés pour un total de 7,8 M€, soit +3,7 % au-dessus de leur valeur d’expertise. Ces opérations ont généré 3,0 M€ de plus-values, portant le stock total à 7,5 M€, équivalent à 18,80 € par part.

Les actifs cédés, situés principalement à Paris et Boulogne-Billancourt, représentent 843 m². Ces arbitrages s’inscrivent dans une gestion proactive du patrimoine, visant à libérer des liquidités et à concentrer le portefeuille sur les biens les plus performants. Les critères de cession ont notamment porté sur :

• le risque locatif anticipé,
• un pic de valeur vénale déjà atteint,
• la liquidité du marché local,
• et le potentiel de création de plus-values futures.

Une cession à Saint-André-les-Vergers (634 m²) a également été finalisée pour 800 000 €, soit +1,3 % au-dessus de la valeur d’expertise.

Un rendement trimestriel stable à 5,01 € par part

La distribution nette ressort à 5,01 € par part, identique à celle du premier trimestre 2025. Ce niveau traduit la stabilité du rendement, en ligne avec l’objectif annuel de 5,00 % (non garanti).

La valeur de part demeure à 442 €, attestant d’une gestion prudente dans un cycle encore en ajustement. La capitalisation s’établit à 176,6 M€, pour 399 603 parts et 2 413 associés au 30 juin 2025.

Une valorisation du patrimoine légèrement ajustée

À l’issue de la campagne d’expertise, la valeur du patrimoine ressort à 198,4 M€, soit une baisse de 0,59 % à périmètre constant. Cette évolution mesurée illustre la résilience des actifs commerciaux face aux pressions persistantes sur les valorisations.

Détail du patrimoine au 30 juin 2025

Une allocation diversifiée et équilibrée

La SCPI présente une répartition géographique et sectorielle équilibrée :

• 30,4 % dans d’autres régions
• 27,4 % à Paris
• 22,1 % dans 12 métropoles régionales (Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Rennes, Le Havre, Reims, Lille)
• 19,1 % en Île-de-France hors Paris

Sur le plan sectoriel, la composition des loyers fait ressortir :

• 30,3 % d’équipement de la maison,
• 16,2 % de restauration,
• 15,4 % d’alimentaire,
• 11,0 % de services,
• 10,5 % de santé,
• 7,0 % de culture et loisirs,
• 9,5 % autres

Cette diversification sectorielle soutient la récurrence des revenus, notamment grâce à la part significative de commerces essentiels (25,9 %).

Un taux d’occupation financier solide à 87,5 %

Le TOF atteint 87,5 % au 30 juin 2025, proche du niveau du trimestre précédent (88 %). Cette performance reflète une bonne tenue locative dans un contexte de vacance maîtrisée :

• 86,6 % de locaux occupés,
• 0,8 % sous franchise de loyer,
• 12,6 % de vacance, dont certains actifs volontairement inoccupés pour travaux (centre commercial de Caen).

Trois prises d’effet de bail (1 189 m²) ont été enregistrées, contre deux libérations (1 124 m²), représentant respectivement 251 000 € et 221 589 € de loyers annuels.

La SCPI Novapierre 1 comptait 64 lots vacants pour 14 505 m², suivis de près par la société de gestion en vue d’accélérer la relocation et la valorisation des actifs concernés.

Structure financière maîtrisée

La dette bancaire s’élève à 60,5 M€, soit 30,5 % de la valeur du bilan, en-deçà du plafond statutaire arrêté en assemblée générale (35 %). Ce niveau d’endettement préserve une marge de manœuvre pour saisir de futures opportunités d’investissement lorsque le marché gagnera en fluidité.

Synthèse : Stabilité et création de valeur

Malgré un léger repli de la valeur du patrimoine (−0,59 %), la SCPI Novapierre 1 poursuit une gestion active et disciplinée, comme en attestent :

• 3,0 M€ de plus-values issues des arbitrages,
• un taux de distribution cible non garanti de 5 %,
• un TOF robuste à 87,5 %,
• et un prix de part maintenu à 442 €.

Ces éléments confirment la résilience des actifs commerciaux et la capacité de PAREF Gestion à concilier rendement, liquidité et préservation de la valeur.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte des risques : perte en capital, liquidité limitée, évolution du marché immobilier, endettement et risques liés à la durabilité.