SCPI Iroko Zen : 180e opération stratégique à Sierentz

La SCPI Iroko Zen maintient une dynamique d’expansion avec sa 180e opération immobilière, concrétisée par l’acquisition de locaux d’activité à Sierentz, au sud de l’Alsace. Montant de l’opération : 3,3 M€ HD. Elle s’inscrit dans une politique d’investissement tournée vers des actifs récents, bien situés et loués à des contreparties solides.

Introduction : Iroko Zen, une SCPI en pleine accélération

Créée en 2020, la SCPI Iroko Zen s’est rapidement imposée parmi les SCPI de rendement les plus observées du marché, grâce à une approche diversifiée, sans frais de souscription, orientée vers des actifs susceptibles de générer des revenus.

La signature de cette 180e acquisition en Alsace constitue une nouvelle brique de son patrimoine :

• renforcement de l’exposition aux locaux d’activité en France
• consolidation de la présence dans des bassins économiques dynamiques
• maintien d’un objectif de rendement compétitif au sein de l’univers des SCPI de rendement

Une acquisition stratégique en Alsace pour la SCPI Iroko Zen

Un emplacement au cœur d’un hub logistique transfrontalier

La SCPI Iroko Zen a fait l’acquisition de locaux d’activité à Sierentz, au sein de la zone d’activité économique Hoell, dans le sud de l’Alsace.

Plusieurs facteurs confèrent à ce site un caractère stratégique :

• Accès direct à l’A35, axe structurant nord-sud de l’Alsace
• Proximité immédiate avec la Suisse et l’Allemagne, atout majeur pour la logistique transfrontalière
• Présence historique d’acteurs du transport et de la logistique, dont Schneider Transports SAS

La combinaison actif / localisation constitue un levier de résilience et de recommercialisation rapide en cas de vacance.

Un actif récent et opérationnel, calibré pour la logistique moderne

Livré en 2019, l’ensemble de Sierentz est un actif récent répondant aux standards actuels des locaux d’activité.

Ses principales spécifications techniques :

• Surface totale : 2 407 m² de locaux d’activité avec bureaux d’accompagnement
• 20 places de stationnement extérieures pour accueillir collaborateurs et visiteurs
• 10 quais niveleurs, essentiels aux flux de chargement / déchargement

Ces caractéristiques répondent aux besoins des opérateurs logistiques en matière de fonctionnalité, de capacité et de fluidité des opérations.

Les caractéristiques financières de la 180e acquisition d’Iroko Zen

Montant alloué et rendement acte en main

L’opération représente un investissement de 3,3 M€ hors droit.

Sur cette base, le taux de rendement acte en main ressort à 7,45 %*. Ce rendement est non garanti, conformément aux règles d’information des investisseurs en SCPI.

Le couple prix / rendement positionne l’actif de Sierentz dans le haut de la fourchette des récentes acquisitions d’Iroko Zen en Europe, en ligne avec des transactions menées aux Pays-Bas ou en Espagne où des taux compris entre environ 6 % et 8 % ont été constatés.

Un bail de long terme avec un locataire international

L’ensemble est intégralement loué à Schneider Transports SAS, acteur international de la logistique et locataire historique du secteur, déjà implanté sur l’actif voisin.

Principales modalités du bail commercial :

• Durée totale : 10 ans
• Prise d’effet : janvier 2026
• Première échéance triennale : 2029
• Loyer annuel : 264 000 € HT HC

Ce cadre locatif procure une bonne visibilité et une stabilité potentielle des flux, la durée résiduelle (WALB) demeurant un indicateur clé du risque locatif.

WALB et visibilité des flux futurs

Iroko Zen indique un WALB de 2,61 ans sur cet actif. Le WALB (Weighted Average Lease Break) mesure la durée moyenne pondérée jusqu’à la prochaine possibilité de résiliation.

Dans ce cas :

• Il reflète la première échéance triennale (2029), ramenée à une moyenne pondérée au niveau du parc
• Il situe l’actif sur un horizon de visibilité locative court-moyen terme, intégrant une éventuelle renégociation ou sortie à l’échéance

Associé à la qualité du locataire et à la localisation, ce WALB renforce le profil de robustesse de l’acquisition au sein du portefeuille.

Iroko Zen : une 180e acquisition qui s’inscrit dans une stratégie plus large

Une politique d’investissement diversifiée à l’échelle européenne

Au-delà de l’Alsace, la SCPI Iroko Zen poursuit une stratégie d’investissement diversifiée :

• France : actifs tertiaires et locaux d’activité, à l’image de Sierentz
• Espagne : acquisition d’un immeuble de bureaux à Alcobendas d’environ 15 800 m²
• Belgique : acquisition d’un immeuble de bureaux de 10 430 m² au cœur de Bruxelles
• Londres : acquisition d’un actif mixte bureaux/commerces à Midtown

Cette diversification géographique et sectorielle vise à répartir les risques et à multiplier les sources potentielles de revenus à l’échelle européenne.

Une SCPI sans frais de souscription, orientée rendement

La SCPI Iroko Zen se distingue par l’absence de frais de souscription, une valeur de part de 204 € et une valeur de reconstitution supérieure.

D’après les données récentes, Iroko Zen affiche un taux de distribution de 7,14 % en 2025. Ce positionnement sur des rendements élevés en fait une SCPI souvent citée parmi les véhicules de référence pour les investisseurs recherchant des revenus potentiels dynamiques.

L’acquisition de Sierentz, avec un rendement acte en main non garanti de 7,45 %*, est pleinement cohérente avec cette ligne directrice.

Tableau récapitulatif de l’acquisition des locaux d’activité à Sierentz

Enjeux et perspectives pour la SCPI Iroko Zen

Montée en puissance du profil logistique et tertiaire

Avec cette 180e acquisition, la SCPI Iroko Zen confirme la part croissante des locaux d’activité et des actifs logistiques dans son portefeuille.

Les principaux enjeux de ce positionnement :

• Capit aliser sur la progression du e-commerce et de la logistique en Europe
• S’appuyer sur des locataires internationaux au profil corporate, tels que Schneider Transports SAS
• Privilégier des zones stratégiques, proches des grands axes et des frontières

Allier rendement et maîtrise du risque

L’opération de Sierentz illustre la recherche d’équilibre entre :

• un rendement acte en main de 7,45 %*, positionné dans le haut des segments core+/value-add
• une qualité de construction (actif récent, 2019) limitant à court terme les risques techniques
• un bail ferme de 10 ans avec un locataire ancré localement et présent à l’international
• une diversification géographique, la SCPI étant déjà présente en Allemagne, aux Pays-Bas et en Espagne

Pour les porteurs de parts, ce type d’actif peut contribuer :

• au soutien de la performance globale de la SCPI
• à la mutualisation du risque locatif au sein d’un portefeuille étendu

Conclusion : une 180e acquisition cohérente avec la trajectoire d’Iroko Zen

Avec l’acquisition de locaux d’activité à Sierentz pour 3,3 M€ HD, la SCPI Iroko Zen franchit une nouvelle étape dans la consolidation de son empreinte immobilière européenne.

Actif récent, idéalement positionné le long de l’A35 et aux portes de la Suisse et de l’Allemagne, loué à un acteur international de la logistique via un bail de 10 ans indexé sur l’ILAT, cet immeuble renforce le profil rendement / risque de la SCPI.

En tant que 180e acquisition, cette opération illustre la stratégie d’Iroko Zen : construire un portefeuille diversifié, performant, articulé autour d’actifs tertiaires et logistiques capables de générer des revenus potentiels attractifs, dans un cadre maîtrisé et en phase avec les attentes du marché des SCPI.

*Il s’agit du rendement au moment de l’acquisition « Acte en main » correspondant à : Valeur locative nette / (Valeur d’acquisition hors droits + droits de mutation + frais de notaire + honoraire du broker)

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement immobilier, les SCPI comportent des risques, notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque lié à l’évolution du marché immobilier. Les revenus distribués ne sont pas garantis et la durée de placement recommandée est généralement d’au moins 8 ans.