SCPI Cœur de Ville : un taux d’occupation frôlant 98 % au 1er trimestre 2026

La SCPI Cœur de Ville entame 2026 dans le prolongement d'une trajectoire déjà bien établie : un cap clair sur les commerces du quotidien, une gestion locative proactive et des taux d'occupation parmi les plus élevés du marché des SCPI de commerces. Au 1^er trimestre 2026, la société de gestion Sogenial Immobilier annonce un taux d'occupation financier (TOF) proche de 98 % et un taux d'occupation physique (TOP) au‑delà de 98 %, confirmant la résilience de ce segment de l'immobilier d'entreprise dans un contexte toujours exigeant.

Dans un environnement où la vacance locative, le recouvrement des loyers et la valorisation des parts concentrent l'attention des épargnants, Cœur de Ville illustre le rôle protecteur des commerces ancrés dans l'économie réelle et des besoins récurrents des ménages.

Cœur de Ville maintient sa dynamique au 1er trimestre 2026

Au 31 mars 2026, la SCPI Cœur de Ville affiche une capitalisation de 28 837 620 €, en légère hausse par rapport aux 28 718 550 € au 31 décembre 2025. La collecte demeure tempérée mais régulière, ce qui permet à la société de gestion de poursuivre une sélection d'investissements sans pression excessive de capitaux à investir.

Le patrimoine comprend désormais 32 biens immobiliers loués à 36 entreprises locataires, pour une surface totale de 13 234 m². Cette progression – 1 actif supplémentaire sur le trimestre – s'accompagne d'une diversification accrue du risque locatif, avec davantage de locataires et aucun retrait en attente au 31 mars 2026. Le nombre d'associés s'élève à 643, pour 137 322 parts en circulation.

Cette croissance maîtrisée, sans changement brutal d'échelle, s'inscrit dans la philosophie de Sogenial Immobilier : faire grandir la SCPI par étapes, en privilégiant la cohérence du portefeuille plutôt que la course à la taille.

Une SCPI de commerces fermement ancrée dans l'économie réelle

Une stratégie centrée sur les commerces du quotidien

Cœur de Ville demeure fidèle à son ADN : une SCPI de commerces de proximité et de centre‑ville, tournée vers l'économie réelle et les besoins essentiels des consommateurs. Au 1^er trimestre 2026, la répartition typologique du patrimoine reflète clairement cet axe :

• Commerces alimentaires : 55,87 %
• Commerces non alimentaires : 25,67 %
• Services : 15,80 %
• Santé et éducation : 2,66 %

Le poids prépondérant de l'alimentaire constitue un atout dans un contexte où certains segments non essentiels (mode, décoration, biens durables) peuvent souffrir des arbitrages de consommation, alors que les dépenses de première nécessité restent résilientes. En s'orientant vers des enseignes et concepts répondant à des besoins récurrents, la SCPI vise à sécuriser ses flux de loyers et limiter la vacance structurelle.

Les commerces non alimentaires et de services apportent une diversification sectorielle complémentaire, tout en ciblant des activités pour lesquelles la fréquentation physique demeure difficilement substituable au e‑commerce (salles de sport, services du quotidien, restauration, etc.). Les actifs liés à la santé et à l'éducation, bien que minoritaires, ajoutent une couche de résilience au portefeuille.

Une présence majoritaire en régions

Sur le plan géographique, la SCPI confirme son ancrage en régions : 80,2 % de la valeur du patrimoine est située en province contre 19,8 % en Île‑de‑France. Parmi les villes où Cœur de Ville est implantée, on retrouve notamment :

• Lille
• Rouen
• Paris
• Strasbourg
• Lyon
• Bordeaux
• Toulouse
• Montpellier
• Marseille
• Cannes

Cette répartition répond à une logique de diversification des bassins de consommation, mais aussi à la recherche de rendements plus attractifs qu'au sein des cœurs hyper‑prime parisiens, où la compression des taux et la hausse des loyers limitent souvent la rentabilité nette. En ciblant des zones de chalandise dynamiques dans les grandes métropoles régionales et les villes intermédiaires, Cœur de Ville cherche à concilier rendement et profondeur de marché locatif.

Des indicateurs locatifs solides au 1er trimestre 2026

Un taux d'occupation financier de 97,63 % et un TOP de 98,08 %

Au 31 mars 2026, les indicateurs d'occupation demeurent très élevés :

• Taux d'occupation financier (TOF) : 97,63 %
• Taux d'occupation physique (TOP) : 98,08 %

Le TOF apprécie la part des loyers facturables réellement encaissés par rapport au potentiel locatif théorique, tandis que le TOP rapporte la surface occupée à la surface totale détenue par la SCPI. Dans un marché tertiaire où nombre de SCPI ont vu leur TOF se tasser ces dernières années, se maintenir autour de 98 % confirme la bonne adéquation entre le portefeuille et la demande locative.

La répartition des surfaces illustre le faible niveau de vacance :

• 1,92 % en recherche de locataire
• 0,84 % en renégociation ou relocation
• 1,53 % sous franchise ou palier de loyer

Les surfaces sous franchise de loyer correspondent à des actifs déjà loués dont le locataire bénéficie temporairement d'une réduction ou d'une gratuité, pratique courante pour accompagner une installation ou un repositionnement. Si elles pèsent sur le TOF à court terme, elles ne matérialisent pas une vacance et peuvent fidéliser le locataire sur la durée.

Une WALB étendue : 6,89 ans

Autre indicateur clé, la WALB (Weighted Average Lease Break), soit la durée moyenne pondérée restant à courir avant la première échéance de résiliation, s'établit à 6,89 ans au 31 mars 2026.

Concrètement, en moyenne et pondéré par le poids de chaque bail, les locataires ne peuvent pas remettre en cause leurs engagements avant près de sept ans. Pour l’investisseur en SCPI, une WALB longue apporte une visibilité renforcée sur les loyers futurs, sous réserve de la solvabilité des locataires et de la pertinence durable des emplacements.

Sur le trimestre, les loyers encaissés s’élèvent à 509 114 €, avec un taux de recouvrement de 90,4 %. Ce niveau, inférieur aux pics observés post‑Covid (plus de 98 % sur certains trimestres), devra être suivi. Il peut traduire des décalages de paiement ou des cas individuels en cours de traitement, sans remettre en cause le niveau d’occupation. La gestion de proximité mise en avant par Sogenial Immobilier restera déterminante pour maintenir une trajectoire favorable en 2026.

Capitalisation en progression et structure financière robuste

Au‑delà des seuls indicateurs locatifs, la SCPI continue d’avancer pas à pas :

• Capitalisation : 28 837 620 € au 31/03/2026 (vs 28 718 550 € au 31/12/2025)
• Nombre d'associés : 643 (+0,16 % en 2026)
• Nombre de parts : 137 322
• Prix de souscription : 210 €
• Valeur de reconstitution : 224,28 € au 31/12/2025

L’écart de 6,37 % entre la valeur de reconstitution et le prix de la part positionne Cœur de Ville dans une situation intéressante pour l’épargnant : le prix de souscription demeure inférieur à la valeur patrimoniale estimée par l’expert, tout en respectant les bornes réglementaires :

• Borne basse : 201,85 €
• Borne haute : 246,71 €

Rémi Danowski, Responsable Administratif et Financier, précise : 

Le prix de la part de Cœur de Ville est fixé à 210 €, soit en‑dessous de la valeur de reconstitution. L’écart, d’environ 6,37 %, traduit une approche prudente et un point d’entrée attrayant pour les investisseurs.

Tant que le prix reste dans ce corridor, la société de gestion peut le maintenir ou l’ajuster selon l’évolution des expertises et de sa stratégie commerciale. Le fait qu’aucune part ne soit en attente de retrait au 31 mars 2026, et qu’aucune cession de gré à gré ne soit signalée, atteste d’un marché secondaire fluide – un point de vigilance majeur pour les SCPI à capital variable dans un contexte de financement plus exigeant.

Distribution régulière et rendement toujours compétitif

Un dividende trimestriel de 3,26 € par part

Sur le 1^er trimestre 2026, Cœur de Ville verse un dividende de 3,26 € par part, pour un prix de souscription inchangé à 210 €. La composition du dividende est la suivante :

• Revenus fonciers : 3,05 €
• Revenus financiers : 0,21 €
• Revenus distribués totaux : 3,26 €

La distribution est intervenue en avril 2026, le prochain versement étant attendu en juillet 2026. En rythme annualisé, si ce niveau était reconduit, il serait cohérent avec la performance 2025, sous réserve de l’évolution des loyers, du recouvrement et des opérations d’investissement ou d’arbitrage.

Un taux de distribution 2025 de 6,20 % et un TRI 10 ans de 4,70 %

En 2025, la SCPI a servi un taux de distribution de 6,20 %, identique à la Performance Globale Annuelle 2025, et obtenu sans revenus non récurrents. Ce point est essentiel : la performance distribuée n’a pas été gonflée par des plus‑values exceptionnelles ni par un recours aux réserves.

Le TRI 10 ans ressort à 4,70 %, intégrant dividendes versés et évolution du prix de la part. Dans un contexte de remontée des taux ayant tendu la prime de risque immobilière et conduit plusieurs SCPI à réviser leur prix de part, maintenir un TRI de cet ordre sur une longue période reste une performance notable pour une SCPI majoritairement investie en commerces.

Une politique d'investissement active : acquisition et bail renouvelé

Une acquisition à Lampertheim : Quick rejoint le portefeuille

Le 1^er trimestre 2026 a été marqué par une acquisition ciblée à Lampertheim, dans le Bas‑Rhin, d’un actif de commerce loué à l’enseigne Quick.

Principales caractéristiques :

• Surface : 399 m²
• Prix d'acquisition AEM (acte en mains) : 1,3 M€
• Taux de rendement AEM : 5,98 %

Cette opération s’inscrit pleinement dans la stratégie de la SCPI : commerces implantés dans des zones de chalandise dynamiques, locataire identifié, bail sécurisé et rendement conforme aux objectifs. À l’heure où certains segments tertiaires sont plus chahutés (bureaux, logistique surcotée, résidentiel survalorisé), ces commerces de périphérie alimentaire ou de restauration rapide constituent souvent des points d’ancrage locaux robustes, notamment lorsqu’ils sont opérés par des enseignes nationales.

Basic‑Fit renouvelle son bail à Dole

Côté locatif, le trimestre est marqué par le renouvellement du bail de l’enseigne Basic‑Fit à Dole, pour une durée ferme de 6 ans à compter du 1^er mars 2026. Ce renouvellement confirme l’attractivité de l’emplacement et renforce la visibilité des recettes futures de la SCPI.

Alors que certains bailleurs doivent parfois consentir des efforts significatifs (remises, refontes de baux, participation à des travaux) pour conserver leurs locataires, la capacité de Cœur de Ville à sécuriser un exploitant tel que Basic‑Fit sur une durée ferme longue illustre la pertinence des actifs sélectionnés.

Un pipeline d'investissement déjà identifié

Au 31 mars 2026, plusieurs opportunités d’investissement sont à l’étude :

• 1 opportunité en exclusivité pour 2,1 M€
• 3 autres opportunités en cours d’analyse, représentant 1,5 M€

Ces dossiers restent soumis aux conditions suspensives usuelles et validations internes, mais témoignent d’un deal flow toujours alimenté, indispensable pour investir la collecte et pérenniser le niveau de rendement.

Tableau récapitulatif au 31 mars 2026

En synthèse, les principaux indicateurs de la SCPI Cœur de Ville au 1^er trimestre 2026 sont les suivants :

Conclusion : une SCPI de commerces qui confirme sa résilience en 2026

À l’issue du 1^er trimestre 2026, Cœur de Ville présente des signaux convergents : TOF de 97,63 %, TOP de 98,08 %, WALB proche de 7 ans, absence de retraits en attente et écart positif de plus de 6 % entre la valeur de reconstitution et le prix de part. Dans un environnement où la volatilité des valorisations et l’incertitude sur la demande locative persistent, ces éléments constituent un socle de stabilité apprécié des investisseurs.

La SCPI reste toutefois concentrée sur le segment des commerces, exposé aux mutations des modes de consommation. La stratégie de Sogenial Immobilier – commerces du quotidien, zones de chalandise actives et fort ancrage régional – vise précisément la partie la plus robuste de ce marché.

Avec un taux de distribution de 6,20 % en 2025, un TRI 10 ans de 4,70 % et un début 2026 marqué par la stabilité, Cœur de Ville confirme son profil de SCPI de rendement orientée « économie réelle », adaptée aux épargnants recherchant des revenus réguliers et un couple rendement/risque maîtrisé, sous réserve d’un horizon de détention long et d’une intégration au sein d’un portefeuille immobilier diversifié.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.