Label ISR immobilier : une refonte aux exigences environnementales durcies

Le label ISR immobilier franchit un cap avec une refonte qui durcit sensiblement les exigences environnementales, tout en conservant une approche ESG globale. La barre se relève, en particulier pour les SCPI et autres fonds immobiliers grand public désireux de conserver ou d'obtenir la certification.

Un label devenu incontournable dans l'immobilier

Mis en place par les pouvoirs publics en juillet 2020, le label ISR immobilier permet d'identifier les fonds intégrant des critères ESG (Environnement, Social et Gouvernance) au cœur de leur stratégie d'investissement.

Il s'adresse à plusieurs types de véhicules, notamment :

• les SCPI,
• les OPCI grand public,
• les OPPCI,
• et d'autres fonds immobiliers non cotés.

Ses atouts sont doubles :

• il ne valorise pas uniquement les immeubles les plus neufs ou les plus performants,
• il met aussi en avant les fonds engagés dans une amélioration continue de la qualité ESG de leur patrimoine.

À ce jour, 170 fonds immobiliers sont labellisés, dont 101 destinés au grand public, et plus de la moitié des véhicules immobiliers grand public porteraient le label.

Une réforme élaborée après dix-huit mois de travail

Le comité du label ISR a conduit dix-huit mois de travaux pour faire évoluer le référentiel immobilier, en s'appuyant sur les retours des sociétés de gestion et les contributions de la filière, en particulier de l'ASPIM.

L'objectif est clair : apporter plus d'exigence et davantage de lisibilité pour renforcer la confiance, selon Michèle Pappalardo, présidente du comité du label ISR.

Élever le niveau d'exigence et clarifier le cadre afin que les investisseurs qui choisissent des fonds ISR aient l'assurance de la pertinence de leur démarche.

Le nouveau référentiel doit être publié durant l'été pour consultation auprès des gérants et des épargnants, avant présentation au ministère de l'Économie à la rentrée.

Une fois validée par Bercy, la nouvelle version s'appliquera progressivement, avec une période transitoire d'un an pour les fonds déjà labellisés.

Ce qui change : des exigences environnementales plus fortes

La logique ESG du label est confirmée : le label ISR immobilier demeure une certification ESG globale, et non un simple label climat.

Les exigences restent structurées autour de plusieurs dimensions :

• stratégie du fonds,
• indicateurs de performance,
• objectifs,
• méthodologie,
• organisation de la société de gestion,
• transparence.

Le pilier environnemental devient toutefois plus déterminant. Le futur référentiel valorisera mieux les travaux engagés sur les immeubles existants, afin de reconnaître les stratégies de rénovation énergétique et de requalification du parc.

Les critères applicables aux immeubles neufs seront également précisés, pour mieux distinguer contraintes et leviers propres à chaque catégorie d'actifs.

L'intégration de la trajectoire CRREM

Parmi les nouveautés phares figure l'alignement sur la trajectoire CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor), référence permettant d'évaluer l'adéquation carbone des actifs immobiliers avec un scénario de réchauffement limité à 2 °C à l'horizon 2050.

Selon le projet, 35 % des actifs du fonds devront être alignés sur cette trajectoire et le rester sur une durée d'environ dix ans.

Pour démontrer l'alignement, les sociétés de gestion devront remettre des plans de travaux détaillés aux organismes certificateurs.

Les certificateurs mentionnés sont EY, Afnor et Deloitte.

Une exigence plus large sur la chaîne de valeur immobilière

La réforme ne vise pas uniquement la société de gestion. Le comité entend aussi renforcer l'engagement des partenaires de la construction, de la rénovation et de l'exploitation, dont les pratiques pèsent directement sur la performance ESG des actifs.

Les fonds doivent intégrer à leur démarche ESG l'ensemble de leurs principaux partenaires intervenant lors de la construction, de la rénovation et/ou de l'exploitation des actifs, car leurs pratiques peuvent influer significativement sur la performance ESG des immeubles  - Michèle Pappalardo, présidente du comité du label Investissement Socialement Responsable (ISR)

Cette approche élargit la responsabilité de la gestion immobilière : la performance durable découle autant des travaux, des choix d'exploitation et de la coordination opérationnelle que des décisions d'investissement.

Elle s'inscrit dans l'ADN du label immobilier, déjà centré sur le processus de gestion, l'amélioration continue et l'engagement des parties prenantes.

Un label qui conserve son approche ESG globale

La refonte ne réduit pas le label à la seule dimension carbone. La certification demeure holistique, couvrant l'environnement, le social et la gouvernance.

Dans les référentiels actuels, les fonds labellisés suivent des indicateurs ESG et publient chaque année des informations sur leur démarche et leurs résultats.

Le cadre immobilier mobilise notamment des indicateurs relatifs :

• à la performance énergétique,
• aux émissions de gaz à effet de serre,
• à la mobilité,
• à la santé et au confort des occupants,
• et à la chaîne d'approvisionnement.

Cette architecture conforte l'idée d'un progrès continu plutôt que d'une certification figée.

Un impact potentiel sur le marché des SCPI et fonds immobiliers

Pour les sociétés de gestion, la refonte devrait se traduire par des effets tangibles. Les fonds déjà labellisés auront à renforcer la documentation de leurs plans de rénovation et à démontrer plus précisément l'alignement de leur patrimoine sur les trajectoires carbone attendues.

Pour les véhicules grand public, l'évolution devrait améliorer la lisibilité du label aux yeux des épargnants, un point clé dans un marché où le label ISR est devenu un argument commercial et un marqueur de différenciation.

À court terme, les fonds exposés à des actifs anciens ou énergivores pourraient devoir accélérer les programmes de travaux pour rester dans le périmètre du label.

À l'inverse, les acteurs déjà engagés sur la rénovation énergétique, la maîtrise des consommations et le pilotage ESG des immeubles pourraient voir leurs efforts mieux reconnus par le nouveau référentiel.

Une réforme dans la continuité des évolutions récentes du label ISR

Cette refonte immobilière s'inscrit dans un mouvement plus large de mise à niveau du label ISR. Les fonds investis en valeurs mobilières ont déjà connu une révision d'ampleur, avec un durcissement des critères et une volonté d'harmonisation entre classes d'actifs.

Le comité du label vise à renforcer la cohérence d'ensemble du dispositif et à éviter une perception trop hétérogène d'un produit à l'autre.

La réforme des fonds cotés a déjà conduit environ 28 % des fonds concernés à sortir du périmètre labellisé, illustrant le relèvement du niveau d'exigence de la version modernisée.

Pour l'immobilier, il ne s'agit pas d'une rupture : la réforme resserre le cadre existant davantage qu'elle ne le transforme en profondeur.

Vers une extension au capital-investissement

Le chantier du label ISR se poursuit au-delà de l'immobilier. Le comité travaille à une déclinaison pour le capital-investissement, avec l'ambition d'aboutir à un cadre dédié dès l'année prochaine. L'objectif est de poursuivre l'harmonisation des exigences ESG entre classes d'actifs et de faire du label ISR un repère plus lisible pour l'ensemble de l'épargne responsable.

Conclusion

La réforme du label ISR immobilier acte une montée en gamme du référentiel, avec un accent accru sur la rénovation du parc existant, l'alignement carbone via CRREM et l'implication de l'ensemble de la chaîne de valeur.

Pour les investisseurs, l'enjeu est d'accéder à un label plus exigeant, plus lisible et plus crédible. Pour les sociétés de gestion, la contrepartie sera un niveau de preuve renforcé et une documentation ESG encore plus structurée.