La SCPI Cœur de Régions signe l’achat d’un restaurant Buffalo Grill à Beauvais

La SCPI Cœur de Régions, pilotée par Sogenial Immobilier, poursuit son déploiement dans l’immobilier commercial en régions en réalisant l’acquisition d’un restaurant Buffalo Grill à Beauvais (Oise), au sein de la ZAC de Ther, principal hub commercial de l’aire urbaine. Cette opération illustre la montée en puissance du segment restauration au sein du portefeuille de la SCPI et la recherche d’actifs offrant une forte visibilité sur les loyers via des baux fermes longue durée.

Au-delà de l’actualité locale, cette acquisition s’inscrit dans une stratégie structurée de diversification déjà matérialisée par trois premières opérations Buffalo Grill en Normandie et dans les Hauts-de-France. Elle met en lumière les arbitrages des gérants de SCPI dans le contexte actuel de l’immobilier de commerce : privilégier des enseignes nationales robustes, positionnées dans des pôles commerciaux matures, avec des engagements locatifs sécurisés.

La SCPI Cœur de Régions renforce son exposition au secteur de la restauration

Cœur de Régions a acheté un restaurant opéré par Buffalo Grill à Beauvais pour le compte de ses associés, via sa société de gestion Sogenial Immobilier. L’actif développe une surface de 629 m² et a été rénové récemment selon le nouveau concept Buffalo Grill, garantissant une expérience modernisée et conforme aux derniers standards de l’enseigne.

Avec cet investissement, la SCPI accentue sa présence sur la restauration commerciale, une classe d’actifs déjà représentée dans son patrimoine à travers plusieurs établissements en régions. Cette typologie répond aux objectifs clés des SCPI de rendement :

• Diversifier les typologies au-delà des bureaux et commerces de pied d’immeuble ;
• Mutualiser le risque locatif en intégrant la restauration à table au mix ;
• Privilégier des baux fermes de longue durée pour stabiliser les loyers.

L’opération confirme également l’ADN de Cœur de Régions : cibler des actifs en régions, occupés par des enseignes reconnues, dans des zones de chalandise dynamiques.

Une quatrième acquisition avec Buffalo Grill

Continuité d’une collaboration déjà établie

Ce restaurant de Beauvais devient le quatrième actif de Cœur de Régions loué à Buffalo Grill. La SCPI avait précédemment acquis trois établissements totalisant 1 882 m² en Normandie et dans les Hauts-de-France. Ils se situent à :

• Montivilliers : 542 m² ;
• La Glacerie – Cherbourg-en-Cotentin : 705 m² ;
• Lezennes : 635 m².

L’intégration de Beauvais vient compléter cet ensemble, confirmant une relation partenariale pérenne entre la société de gestion et le groupe de restauration.

Pour la SCPI, multiplier les acquisitions avec un même locataire national offre plusieurs bénéfices :

• Meilleure visibilité sur le risque crédit de l’enseigne ;
• Gestion locative rationalisée avec un interlocuteur unique sur plusieurs sites ;
• Possibilité de négocier des baux longs selon des conditions homogènes.

Un actif ancré en Hauts-de-France

Le nouveau restaurant se situe à Beauvais, en Hauts-de-France, consolidant l’ancrage régional de Cœur de Régions sur un territoire déjà ciblé. L’actif :

• est implanté au sein de la ZAC de Ther, le pôle commercial majeur de l’aire urbaine ;
• développe une surface de 629 m² ;
• propose 260 places assises.

Par sa configuration et sa localisation, le site correspond pleinement au modèle Buffalo Grill : mono-locataire, restauration assise, forte visibilité routière et vaste parking mutualisé.

Un emplacement au sein d’une zone commerciale particulièrement attractive

Un voisinage d’enseignes nationales générateur de trafic

Le restaurant s’inscrit dans un environnement très attractif, entouré de nombreuses enseignes nationales structurant la zone de chalandise. Dans la ZAC de Ther, on retrouve notamment :

• Mr. Bricolage
• Boulanger
• Conforama
• But
• Cultura
• Grand Frais
• Action
• C&A
• Gifi
• Darty
• Chaussea
• Kiabi

À ces enseignes s’ajoutent deux locomotives alimentaires :

• Carrefour
• Auchan

Ce tissu commercial dense génère des flux importants, un atout pour un restaurant de périphérie tel que Buffalo Grill.

Pour une SCPI de rendement, cette implantation présente plusieurs avantages :

• Forte mutualisation des flux de visiteurs ;
• Positionnement sur des pôles établis plutôt que sur des projets en montée en puissance ;
• Résilience renforcée grâce à la complémentarité restauration/équipement/loisirs/alimentaire.

Une visibilité optimale sur un axe structurant

Le site bénéficie d’une excellente visibilité le long de l’avenue Rhin-et-Danube, axe majeur reliant le centre-ville de Beauvais à l’A16. Il en résulte :

• Un trafic routier soutenu et régulier ;
• Une accessibilité fluide pour la clientèle locale comme de passage ;
• Une exposition commerciale renforcée, portée par l’architecture identifiable du bâtiment.

Ce positionnement s’inscrit dans la stratégie de Cœur de Régions : sélectionner des actifs commerciaux bien connectés, dotés d’excellents fondamentaux (accès, stationnement, visibilité, mix commerçant).

Un restaurant modernisé selon le nouveau concept Buffalo Grill

Une rénovation récente alignée sur le standard de l’enseigne

L’actif a bénéficié d’une mise à niveau au dernier concept Buffalo Grill. Le groupe a engagé ces dernières années un programme de rénovation visant à :

• Actualiser l’identité visuelle et architecturale ;
• Optimiser les parcours et le confort des salles ;
• Améliorer l’expérience client (mobilier, décoration, organisation des espaces).

Récemment rénové, le site offre à la SCPI :

• Une réduction du risque de travaux lourds à court terme ;
• Une attractivité accrue, gage de pérennité d’exploitation ;
• Un alignement avec la stratégie de montée en gamme de l’enseigne.

Un bail ferme de 12 ans

Le restaurant est loué via un bail ferme de 12 ans, sans faculté de résiliation anticipée pour le locataire durant cette période. Pour l’investisseur en SCPI, cela implique :

• Une sécurisation des loyers sur la durée ;
• Une prévisibilité renforcée des revenus ;
• Un profil de cash-flow stabilisé conforme à une stratégie de distribution régulière.

Pour Buffalo Grill, cet engagement soutient le déploiement et la modernisation du réseau sur des emplacements stratégiques tels que Beauvais.

Une acquisition pleinement cohérente avec la stratégie de Cœur de Régions

La direction des investissements de Sogenial Immobilier rappelle que l’opération est parfaitement alignée avec la stratégie de Cœur de Régions, qui cible en priorité :

• Des locataires-enseignes de premier plan ;
• Des emplacements à forte visibilité dans des zones commerciales établies ;
• Des baux longs assurant une bonne lisibilité des revenus futurs.

Comme le souligne Sami Fajri, Directeur des Investissements: 

Cette opération illustre la stratégie de la SCPI Cœur de Régions : sélectionner des actifs exploités par des enseignes reconnues, offrant une visibilité durable sur les loyers, et accompagner dans le temps les acteurs de référence de leur secteur.

Dans un contexte d’ajustement des valorisations de l’immobilier commercial, la feuille de route de Cœur de Régions repose sur plusieurs piliers :

• Proximité et granularité : privilégier de nombreux actifs de taille intermédiaire pour diversifier les risques locatifs et géographiques ;
• Rendement : viser des rendements acte en main compétitifs, souvent supérieurs à 6 %, adossés à une gestion active et une sélection rigoureuse des locataires ;
• Ancrage régional : investir majoritairement en régions, au plus près des bassins d’activité et de consommation, plutôt que de se concentrer sur le prime francilien.

L’exposition à la restauration via Buffalo Grill s’intègre à cette approche, aux côtés d’acquisitions récentes en bureaux, locaux d’activités et commerces, contribuant à porter la capitalisation de Cœur de Régions à 435 631 144 € et un parc de 93 actifs au 31/03/2026.

Les intervenants de l’opération

Comme souvent pour ce type de transaction, plusieurs conseils spécialisés ont accompagné la société de gestion :

• Notaire : Maître Alexandre LEROY PELISSIER – AFFIDAVIT NOTAIRES ;
• Conseil technique : Olivier MICHOT – IMETIS ;
• Brokers : Pierre ROCHARD et Thibault CORNILLAT – Arthur Loyd.

Ils sont intervenus aux différentes étapes : audits juridiques et techniques, structuration de la transaction, intermédiation vendeur-acquéreur. Cette organisation témoigne de la professionnalisation des chaînes d’investissement, y compris pour des actifs unitaires de taille intermédiaire.

Tableau récapitulatif de l’acquisition

Conclusion

L’achat par la SCPI Cœur de Régions d’un Buffalo Grill à Beauvais illustre à la fois une stratégie régionale granulaire adossée à des enseignes nationales solides et un choix d’actifs de commerce et de restauration au sein de pôles établis, combinant flux de clientèle et baux longs.

Avec un restaurant rénové, une capacité de 260 places, un bail ferme de 12 ans et un emplacement central dans la ZAC de Ther, Cœur de Régions confirme son positionnement de SCPI de rendement tournée vers les régions et approfondit son partenariat avec Buffalo Grill, désormais locataire de quatre actifs.

Comme tout investissement immobilier, les SCPI comportent des risques, notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.