Épopée Gestion consolide sa présence régionale avec l’acquisition d’un immeuble de bureaux à Bordeaux

Un actif tertiaire de dernière génération au cœur d’un quartier en pleine mutation

Épopée Gestion poursuit son essor parmi les acteurs de l’immobilier tertiaire en régions avec une nouvelle opération d’envergure à Bordeaux. Par l’intermédiaire de son fonds Épopée Immo Rendement I, la société a acquis en pleine propriété un immeuble de bureaux récent, Le Sémaphore, implanté dans le quartier des Bassins à Flot, pour un montant de 13 millions d’euros.^[1][2]

Cette acquisition illustre sa thèse d’investissement territoriale : privilégier des actifs récents, bien positionnés et portés par des fondamentaux locatifs robustes, au sein des grandes métropoles régionales.

Un immeuble récent au cœur de la reconversion urbaine bordelaise

Livré en 2017, Le Sémaphore développe environ 5 000 m² de bureaux au sein des Bassins à Flot, l’un des pôles emblématiques de la reconversion urbaine bordelaise.^[1][2] Ancien secteur portuaire et industriel, le quartier s’est métamorphosé en une dizaine d’années, porté par :

• un important développement résidentiel ;
• l’implantation d’établissements d’enseignement et de bureaux ;
• la création d’équipements culturels et de loisirs ;
• un maillage renforcé en commerces et services.

Les Bassins à Flot s’imposent désormais comme un pôle tertiaire structurant de l’aire bordelaise, dans le sillage du dynamisme de l’immobilier d’entreprise à Bordeaux, longtemps plébiscité par les investisseurs pour sa croissance démographique, l’attractivité de ses formations et un bassin d’emplois qualifiés.

L’actif bénéficie par ailleurs d’une excellente desserte — critère devenu décisif sur le marché des bureaux — grâce aux transports en commun, à la proximité des grands axes et à un environnement urbain mixte, autant de facteurs clés pour attirer et fidéliser les utilisateurs dans les principales métropoles régionales.^[2]

Une conception performante et durable, en phase avec les standards tertiaires

Sur le plan technique, Le Sémaphore s’inscrit parmi les immeubles récents performants, alignés avec les attentes actuelles des utilisateurs et des investisseurs institutionnels :

• Certification NF HQE Excellent, gage d’exigence environnementale, de confort d’usage et de qualité d’exploitation.
• Raccordement au réseau d’eau tempérée urbain, contribuant à l’optimisation énergétique et à la réduction de l’empreinte carbone, en phase avec la décarbonation des actifs tertiaires.

Ces attributs le positionnent favorablement dans un contexte de durcissement réglementaire (réduction des consommations énergétiques dans le tertiaire) et d’intégration renforcée des critères ESG dans les allocations immobilières. Ils s’inscrivent pleinement dans la verticale « immobilier durable » d’Épopée Gestion, qui vise à conjuguer attractivité locative et performance extra-financière.^[2][8]

Pour les investisseurs, ce profil d’actif répond à plusieurs enjeux stratégiques :

• meilleure résilience face au risque d’obsolescence technique et réglementaire ;
• capacité à capter une demande locative sélective en faveur d’immeubles efficaces, récents et confortables ;
• potentiel de création de valeur à long terme, alors que les actifs moins performants sur le plan énergétique subissent une décote croissante.

Une occupation quasi complète et un profil locatif sécurisant

À la date de l’acquisition, Le Sémaphore présente un taux d’occupation de 98 %, réparti entre quatre locataires, dont une filiale d’un grand groupe national.^[2] Ce profil locatif se distingue par :

• Une visibilité accrue sur les revenus : un taux proche du plein, avec des utilisateurs déjà en place, sécurise les cash-flows dans un cycle de marché plus sélectif.
• Une diversification du risque : la pluralité des preneurs évite la dépendance à un unique locataire, tout en s’appuyant sur des acteurs ancrés localement.
• Un ancrage territorial affirmé : la présence d’entreprises régionales favorise la stabilité des loyers, en cohérence avec l’investissement territorial d’Épopée Gestion.^[2][8]

Dans le contexte actuel du marché des bureaux, où les entreprises privilégient des immeubles bien situés, performants et de gabarit maîtrisé plutôt que de grandes surfaces obsolètes, cette configuration se révèle particulièrement adaptée.

Une opération en ligne avec la stratégie d’Épopée Immo Rendement I

Cette acquisition est portée par le fonds Épopée Immo Rendement I, dédié à l’immobilier durable en régions.^[7][8] La stratégie du véhicule s’articule autour de plusieurs axes :

• Ciblage des principales métropoles régionales attractives, dont Bordeaux, ainsi que les marchés porteurs de l’Ouest et du Sud-Ouest.
• Sélection d’immeubles récents, limitant le risque d’obsolescence technique et réglementaire.
• Localisations qualitatives : quartiers en reconversion, pôles tertiaires établis, proximité des transports et des services.
• Utilisateurs locaux ou régionaux bien implantés, pour une résilience locative alignée sur les dynamiques économiques des territoires.

À la suite de cette opération, le portefeuille d’Épopée Immo Rendement I atteint 50 actifs, marquant une nouvelle étape dans la montée en puissance de la plateforme immobilière d’Épopée Gestion.^[2] Cette taille critique renforce :

• la diversification géographique et sectorielle du fonds ;
• sa capacité de mutualisation des risques ;
• son positionnement d’acteur établi de l’investissement en régions, face aux gérants historiques.

Une gestion de proximité au service du tissu économique bordelais

Au-delà de l’aspect purement financier, Épopée Gestion revendique une gestion de proximité. Comme le souligne Arnaud Lehuédé, Associé Immobilier, le secteur des Bassins à Flot incarne la mutation économique et urbaine de Bordeaux.^[1][2]

La présence d’une partie des équipes à Bordeaux favorise :

• un pilotage opérationnel rapproché de l’actif ;
• un dialogue direct et régulier avec les locataires ;
• une capacité d’adaptation continue aux besoins immobiliers des entreprises ;
• un appui concret au tissu économique local, en phase avec la vocation d’investisseur territorial d’Épopée Gestion.^[8]

Cette approche se distingue d’une gestion à distance strictement financière et ancre davantage l’investisseur dans la réalité des territoires où il intervient.

Une opération structurée, mobilisant un écosystème de spécialistes

La réalisation de l’acquisition a mobilisé de nombreux intervenants de la chaîne immobilière et financière :

• des établissements bancaires pour le financement ;
• des conseils juridiques, techniques et immobiliers afin de sécuriser et structurer la transaction sous tous ses angles.^[1][2]

Ce degré de structuration est désormais la norme sur le marché de l’immobilier tertiaire, en particulier pour des actifs significatifs en métropoles régionales : analyse approfondie des risques techniques, environnementaux, juridiques et locatifs, dans un environnement de taux plus élevé où la discipline d’investissement s’intensifie.

Épopée Gestion, une entreprise à mission au service des territoires

Fondée en 2020 par Ronan Le Moal et Charles Cabillic, Épopée Gestion se présente comme une entreprise d’investissement territoriale dont l’ambition est de stimuler l’économie des territoires en accompagnant sur le long terme des entreprises régionales, principalement dans l’Ouest de la France.^[8]

En janvier 2024, la société adopte le statut d’entreprise à mission, consolidant son engagement social et territorial.^[2] Son écosystème d’investissement s’articule autour de plusieurs verticales complémentaires :

• Innovation et digital (West Web Valley I et II) ;
• Transitions des PME / ETI (Épopée Transitions I) ;
• Immobilier durable (Épopée Immo Rendement I) ;
• Infrastructures et mobilités.^[8]

L’acquisition du Sémaphore s’inscrit pleinement dans cette trajectoire : un investissement alliant ancrage territorial, exigence environnementale et soutien à l’économie locale, tout en visant des rendements et une résilience conformes aux attentes des investisseurs dans le contexte actuel.

Conclusion

Avec l’achat du Sémaphore aux Bassins à Flot pour 13 M€, Épopée Gestion consolide son ancrage régional à Bordeaux et confirme la dynamique de son fonds Épopée Immo Rendement I.^[1][2] Immeuble récent, bien connecté, certifié NF HQE Excellent et presque intégralement loué à des utilisateurs de qualité, l’actif réunit les critères clés aujourd’hui recherchés dans les grandes métropoles régionales.

Au-delà des chiffres, l’opération illustre la démarche d’investissement territorial d’Épopée Gestion : gestion de proximité, sélection d’actifs durables et contribution à la transformation urbaine et économique des régions, notamment dans des quartiers en reconversion comme les Bassins à Flot.