Efimmo 1 : un prix de souscription ramené à 190 € dès septembre 2026

La SCPI Efimmo 1 ramènera son prix de souscription à 190,00 € par part à compter du 1er septembre 2026, contre 212,00 € auparavant. Cette adaptation correspond à une baisse de 10,4 % et intervient dans un contexte de marché des bureaux encore en réajustement, marqué par la remontée des taux et une approche prudente de la valorisation des actifs tertiaires. Dans le même mouvement, la valeur de retrait sera fixée à 171,00 € par part, en cohérence avec la nouvelle grille et les indicateurs publiés au 30 juin 2026.

Au-delà de la seule modification tarifaire, cette mesure s’inscrit dans la réglementation des SCPI à capital variable — qui impose un prix dans une fourchette de ±10 % autour de la valeur de reconstitution — et dans la gestion active conduite ces dernières années. Elle suit par ailleurs la dynamique du marché, plusieurs SCPI de bureaux ayant ajusté leur prix de souscription pour refléter l’évolution des valeurs vénales et des rendements attendus.

SCPI Efimmo 1 : un prix de souscription désormais fixé à 190 €

À partir du 1er septembre 2026, le prix de souscription d’Efimmo 1 sera 190,00 € par part, contre 212,00 € jusqu’ici, soit une réduction de 10,4 %. Cette décision fait suite à la revue semestrielle des valorisations arrêtée au 30 juin 2026 et intervient après une période de stabilité en 2024 et 2025, consécutive à une première baisse en décembre 2023.

Elle traduit les conditions actuelles du marché des bureaux, cœur de la stratégie d’Efimmo 1, dans un environnement où les taux de capitalisation se sont détendus et où les valeurs d’expertise s’ajustent au nouveau régime de taux. Ces paramètres se reflètent dans la valeur de reconstitution de la SCPI, repère central pour fixer le prix de souscription.

Pour mémoire, la valeur de reconstitution correspond au coût théorique pour reconstruire à l’identique le patrimoine (valeur des immeubles + frais d’acquisition/constitution). Elle permet d’apprécier le caractère attractif et l’alignement du prix de part, et constitue un pilier de l’encadrement des SCPI à capital variable.

Un ajustement inscrit dans le cadre réglementaire des SCPI à capital variable

Valeur de reconstitution et fourchette réglementaire de prix

À périmètre constant, les expertises au 30 juin 2026 font apparaître une variation semestrielle de -2,4 % des valeurs d’expertise. Sur la même période, la valeur de reconstitution recule de -4,0 % et s’établit à 189,34 € par part, contre 197,32 € au 31 décembre 2025. Ce mouvement prolonge les ajustements engagés entre 2023 et 2025, période durant laquelle le prix de part a déjà été adapté à la réalité du marché des bureaux.

Conformément au cadre des SCPI à capital variable, le prix de souscription doit demeurer dans une fourchette de -10 % à +10 % autour de la valeur de reconstitution. Ce mécanisme vise à garantir que le prix payé par les nouveaux associés reste cohérent avec la valeur économique du portefeuille, évitant primes ou décotes excessives.

La décision prise pour Efimmo 1 respecte ce principe, en positionnant le prix au plus près de la valeur de reconstitution calculée au 30 juin 2026. Le nouveau prix de 190,00 € s’inscrit ainsi dans la zone autorisée, à un niveau très voisin de 189,34 €. Pour l’investisseur, cela signifie un prix d’entrée aligné sur la valeur de reconstitution, sans surcote marquée ni forte décote.

À titre de rappel, fin 2025, la SCPI présentait une surcote de 7,4 % par rapport à la valeur de reconstitution. Les ajustements du premier semestre 2026 l’ont portée à près de 12 %, au-delà du seuil réglementaire de +10 %, rendant l’ajustement de prix incontournable.

Décomposition du nouveau prix de souscription

Au 1er septembre 2026, la structure du prix de souscription d’Efimmo 1 est la suivante :

• Valeur nominale : 10,00 €
• Prime d’émission : 180,00 €
• Prix de souscription : 190,00 €

Cette décomposition met en évidence la valeur nominale et la prime d’émission qui la complète pour former le prix de souscription. La prime d’émission, qui intègre notamment la commission de souscription et la différence avec la valeur de marché (proche de la valeur de reconstitution), garantit l’équité entre anciens et nouveaux associés en tenant compte des frais et de l’historique de constitution du portefeuille.

Évolution concomitante de la valeur de retrait

Simultanément, la valeur de retrait d’Efimmo 1 sera portée à 171,00 € par part au 1er septembre 2026, contre 190,80 € auparavant, soit une baisse de -10,4 %, identique à celle du prix de souscription.

Cette symétrie est essentielle : la valeur de retrait correspond au montant net perçu par l’associé sortant lors de la revente de ses parts (prix de souscription diminué des frais de souscription). Elle constitue en pratique le « prix de sortie » sur le marché primaire. La lisibilité entre valeur de reconstitution, prix de souscription et valeur de retrait aide les associés à comprendre le mécanisme d’entrée et de sortie.

La coordination entre prix de souscription et valeur de retrait assure la cohérence de la grille de prix de la SCPI, dans le prolongement de la revue semestrielle des actifs et des ajustements liés à l’environnement du marché des bureaux.

Tableau récapitulatif des principaux chiffres

Une décision dans un contexte de marché des bureaux en ajustement

La révision du prix de souscription intervient alors que le marché des bureaux traverse encore une phase d’ajustement. Les conditions actuelles pèsent sur les valeurs d’expertise et, par ricochet, sur la valeur de reconstitution d’Efimmo 1.

Plusieurs éléments expliquent la pression à la baisse sur les valorisations :

• Un taux de vacance en Île-de-France proche de 12 % au premier semestre 2026, avec 9,4 % à Paris intra-muros.
• Des volumes de transactions en repli au premier semestre 2026, en baisse de plus de 10 % par rapport à 2025 et inférieurs à la moyenne quinquennale post-Covid, notamment sur les surfaces de plus de 5 000 m².
• Des tensions géopolitiques apparues fin février 2026, ravivant les pressions inflationnistes et la hausse des taux longs, avec des effets sur l’ensemble des classes d’actifs immobiliers.
• Une fragilité structurelle des bureaux de périphérie, accélérée depuis le Covid par les nouveaux usages (télétravail, flex-office), affectant particulièrement les grands ensembles tertiaires.

La revue semestrielle arrêtée au 30 juin 2026 confirme cette tendance avec -2,4 % sur les valeurs d’expertise et -4,0 % sur la valeur de reconstitution. Le nouveau prix de 190,00 € par part traduit ces évolutions tout en restant dans la fourchette réglementaire autour de la valeur de reconstitution. Il s’inscrit dans la continuité du réajustement entamé fin 2023, qui avait déjà conduit à une baisse d’environ 10 %.

Depuis 2023, les baisses cumulées sur les valeurs d’expertise d’Efimmo 1 sont les suivantes :

• -7,2 % en 2023
• -2,7 % en 2024
• -1,2 % en 2025
• -2,4 % au premier semestre 2026

Malgré ce cycle, certains segments montrent plus de résistance : les petites et moyennes surfaces (moins de 500 m²) conservent une activité plus soutenue, et l’on observe un début de report de la demande depuis Paris vers la première et la deuxième couronne, avec un regain d’intérêt pour La Défense ainsi que la couronne ouest et sud.

Adaptation progressive du portefeuille d'actifs d'Efimmo 1

Une stratégie d'investissement et de cession active

Cette révision de prix ne remet pas en cause les fondamentaux d’Efimmo 1 ni la politique de gestion menée. Le portefeuille est ajusté de façon continue pour intégrer les mutations du marché immobilier, à travers plusieurs actions marquantes :

• 90 M€ investis depuis début 2024, à un rendement moyen d’acquisition supérieur à 8 %.
• 75 M€ de cessions en deux ans et demi, en moyenne 10 % au-dessus des valeurs d’expertise, soit environ 58 transactions, proches de deux ventes par mois.
• Un plan de relocations/renouvellements avec 5 M€ de loyers reloués ou renouvelés depuis le début de 2026 (28 opérations), et près de 70 actions pour plus de 10 M€ sur l’ensemble de 2025.

Ces éléments traduisent une gestion active combinant acquisitions ciblées, arbitrages et travail locatif, afin d’aligner l’exposition aux conditions de marché. La granularité du patrimoine — très majoritairement des actifs inférieurs à 5 000 m², souvent à 1 000 m² — facilite ces arbitrages, permettant de céder dans de bonnes conditions sans pression de cessions massives.

Quelques illustrations récentes :

• À Rennes, un ex-site Orange (5 000 m²) en périphérie en décrochage fait l’objet d’une promesse de vente signée avec Bouygues, à un prix légèrement supérieur à la dernière expertise. La réitération est prévue courant 2027, avec prise en charge des coûts de portage par l’acquéreur.
• À Paris 14e, un lot acheté en bloc a été mis en copropriété pour une revente à la découpe : les surfaces vacantes sont cédées à des utilisateurs avec plus-value par rapport au prix d’acquisition, et les lots loués restent générateurs de revenus.
• Aux Collines de l’Arche (plus de 8 000 m², porté avec Imorante), reconversion en établissement d’enseignement : après travaux, livraison à deux locataires, avec prospects complémentaires pour finaliser la commercialisation d’ici fin S1 2027. Le loyer obtenu dépasse un loyer « bureaux » standard, avec des mesures d’accompagnement plus limitées.

Pour traiter la vacance, plusieurs leviers sont actionnés : reconversions (logements, étudiants, co-living, enseignement), ajustements temporaires de loyers pour couvrir les charges, division des plateaux pour répondre à la demande en petites/moyennes surfaces, et développement de l’offre de bureaux opérés (plug and play) avec aménagements prêts à l’emploi et baux plus souples.

Diversification sectorielle et ouverture internationale

Efimmo 1 a également fait évoluer la composition de son portefeuille, via une diversification sectorielle et une ouverture géographique accrues :

• La part d’actifs hors bureaux est passée de 11,3 % à 27,3 % depuis 2020, notamment en logistique (clubs deals) à des taux d’entrée attractifs.
• L’exposition internationale atteint 26,4 % du patrimoine, contre 10 % en 2020, avec les effets fiscaux associés à la diversification européenne.

Ce repositionnement vise à atténuer la dépendance au seul marché des bureaux et à lisser les risques sur divers segments immobiliers (commerce, santé, logistique, hôtels, etc.) et zones européennes, construisant un portefeuille plus équilibré face aux cycles.

Atouts structurels de la SCPI Efimmo 1

Plusieurs points forts soutiennent le profil d’Efimmo 1 :

• Une forte granularité avec près de 1 000 locataires, limitant le risque de concentration.
• Un positionnement marqué sur les petites et moyennes surfaces de bureaux (< 5 000 m²), segment plus résilient dans la phase actuelle.
• Une structure financière solide : dette majoritairement amortissable, à taux fixe, de maturité longue, mutualisée auprès de 13 banques, pour un endettement de 22 %. Cette configuration a amorti le choc de la remontée des taux courts en 2022.
• La décimalisation des parts, facilitant l’accès à la SCPI.

Le focus sur les petites et moyennes surfaces, moins exposées aux restructurations lourdes que les grands ensembles, favorise une meilleure résilience en période d’ajustement. Une équipe de 7 asset managers pilote au quotidien la commercialisation.

Sur le plan financier, la qualité de la dette constitue un levier opérationnel : elle permet de recharger l’endettement pour investir et saisir les opportunités du cycle sans risque de refinancement aigu.

Distribution 2025 et objectifs de gestion pour les associés

En 2025, le taux de distribution brut de fiscalité s’établit à +4,44 %, combinant un dividende ordinaire de 8,40 € par part et un dividende exceptionnel, pour une performance globale annuelle également à +4,44 %.

Après intégration de la baisse du prix de part au 1er septembre 2026, le TRI 15 ans ressort à 3,92 %, calculé sur les données au 31 décembre 2025, puis retraité avec les nouvelles valeurs.

Les priorités de gestion demeurent :

• Gérer activement le portefeuille pour l’ajuster aux mouvements de marché.
• Préserver la qualité des actifs.
• Soutenir la distribution, avec pour objectif l’amélioration du taux d’occupation financier.
• Renforcer la liquidité pour les associés, via une nouvelle dotation au fonds de remboursement au T4 2026 pour accompagner les besoins de sortie.

Sur la liquidité, les parts en attente représentent un peu plus de 5 % des parts en circulation, niveau jugé stable. La priorité consiste à accompagner les associés en recherche de liquidité tout en préservant les intérêts des 95 % de porteurs souhaitant rester investis.

Ces chantiers vont de pair avec la nouvelle grille de souscription/retrait et la diversification sectorielle et géographique, dans un environnement où l’ajustement du marché des bureaux se poursuit. Une légère amélioration du taux d’occupation financier a été observée à fin T2 2026, signal encourageant.

Conclusion

Le passage du prix de souscription d’Efimmo 1 à 190,00 € par part au 1er septembre 2026 découle de la revue semestrielle des valorisations et du cadre des SCPI à capital variable fondé sur la valeur de reconstitution. La baisse de 10,4 % du prix de souscription et de la valeur de retrait reflète l’état du marché des bureaux, tout en maintenant la cohérence des repères de valorisation.

En parallèle, Efimmo 1 poursuit une gestion active : investissements à des rendements d’acquisition > 8 %, cessions au-dessus des expertises, diversification accrue hors bureaux et à l’international, et travail soutenu sur la location et la reconversion. Les atouts structurels (granularité, petites/moyennes surfaces, solidité financière) complètent ces actions dans un marché en transition. L’ambition centrale reste la progression du taux d’occupation financier afin de soutenir les distributions sur la durée.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de variation des revenus et de liquidité ; la revente des parts n’est pas garantie.